Актуальные проблемы оформления земельного участка. Проблемы частных земельных участков. Проблемы оформления земельного участка

С о времен проведения земельной реформы 1991 года и передачи части земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам прошло уже более двух десятков лет. В то время как земельное законодательство заметно стройнеет и совершенствуется в теории, судебных споров по вопросам его применения с каждым годом становится все больше на практике. Такие споры условно можно разделить на две группы: с участием публично-правового элемента(например, в качестве собственника земельного участка, на котором находится здание) и без участия такового(чаще всего споры между физическими и юридическими лицами о порядке пользования и о разделе земельного участка, находящегося в общей собственности).

Предлагаем рассмотреть некоторые актуальные проблемы практики применения земельного законодательства и возможные варианты их решения.

Проблема № 1

Не согласован порядок пользования земельным участком

Законодатель предусмотрел общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка(пункт 5 часть 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанный принцип не распространяется на случаи, прямо указанные в федеральных законах. Такие исключения предусмотрены нормами Гражданского кодекса Российской Федерации(далее — ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации(далее — ЗК РФ).

Положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Статья 35 ЗК РФ гарантирует новому собственнику право использовать часть земельного участка, занятой приобретаемым зданием, строением и сооружением, и необходимой для эксплуатации указанных объектов недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Поэтому первой проблемой, с которой может столкнуться собственник земельного участка и новый собственник здания, — это сохранение сложившегося прежде порядка пользования земельным участком.

К сожалению, далеко не каждого покупателя здания заботит порядок пользования земельным участком, на котором расположен приобретаемый им объект недвижимости. Результатом подобной неосмотрительности и легковерности становятся судебные тяжбы между собственником земельного участка и собственником расположенной на нем недвижимости.

Как показывает судебная практика, даже если новый собственник объекта недвижимости не был поставлен в известность о сложившемся порядке пользования земельным участком, требования об установлении нового порядка могут быть рассмотрены как посягательство на права собственника земельного участка и суды зачастую оставляют их без удовлетворения(определение ВС РФ от 28.12.2015 № 306-ЭС15−16 430 по делу № А12−45 548/2014, Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 18.08.2015 по делу № 33−7863/2015).

А ведь разрешить такую проблему можно было и во внесудебном порядке, заблаговременно заключив соглашение о порядке пользования земельным участком. Важно, чтобы одной из сторон указанного соглашения выступал собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Проблема № 2

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

В пункте 3 статьи 39.4. ЗК РФ указано, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются статьями 65 и 66 ЗК РФ, главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ« Об оценочной деятельности в Российской Федерации»(далее — Закон об оценочной деятельности). Такие правоотношения относятся к сфере публичных, поскольку одной из сторон являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и(или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ключевая проблема таких правоотношений заключается в том, что нередко кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную цену. В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации(далее — ВС РФ) от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением или с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Положения указанного пункта содержат исчерпывающий перечень лиц, имеющих право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Однако на практике снизить кадастровую стоимость земельного участка возможно в том случае, если ее размер превышает рыночную стоимость участка. Желательно, чтобы такие обстоятельства были подтверждены заключением судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка(определение ВС РФ от 21.09.2015 по делу № 51-АПГ15−22, определение ВС РФ от 29.07.2015 № 46-АПГ15−11).

Помимо судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости земельного участка законодатель предусмотрел также возможность пересмотра кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных управлениях Росреестра. Необходимо отметить, что соблюдение такого порядка не является обязательным.

При этом в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, такая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания(абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, даже если кадастровая стоимость в итоге будет снижена, затраченное предпринимателем время может стать катастрофой для бизнеса. Для того, чтобы решить проблему с наименьшими потерями, рекомендуем заранее позаботиться о надлежащих доказательствах действительной рыночной стоимости земельного участка, а также об экспертной организации, которая сможет организовать проведение судебной экспертизы.

Проблема № 3

Строительство объектов недвижимости до надлежащего оформления прав на земельный участок

В силу статьи 222 ГК РФ здание, строение или сооружение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками.

Указанные объекты подлежат сносу силами и средствами застройщика и за его счет. Исключения, установленные пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, предусматривают ряд условий, при совокупном соблюдении которых возможно приобретение права собственности на самовольную постройку. Однако признание права собственности на объект возможно лишь за лицом, обладающим вещными правами на земельный участок.

В отсутствие названного условия, даже если застройщику удалось каким-то образом зарегистрировать право собственности в Росреестре, объект не перестанет являться самовольной постройкой. Такая регистрация не повлечет каких-либо правовых последствий как для застройщика, так и для третьих лиц. Решение суда о признании постройки самовольной и о понуждении к ее сносу будет являться документом-основанием, устанавливающим отсутствие прав у застройщика на возведенный объект недвижимости. Копия такого решения направляется в регистрирующий орган для внесения соответствующей записи в Росреестр(пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ« О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Аналогичный вывод содержится в пункте 23 постановления Пленума В С РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, Апелляционном определении ВС РФ от 29.04.2016 № 5-АПГ16−12.

Во избежание вышеуказанных проблем рекомендуем прежде чем возводить многоэтажное здание на земельном участке и вкладывать в строительство все нажитое честным трудом, позаботиться о надлежащем оформлении прав на планируемый к застройке земельный участок.

Проблема № 4

Сервитут и проблемы его« невостребованности»

Переход права собственности или права аренды на землю посредством совершения сделок купли-продажи и аренды соответственно являются наиболее востребованными, поскольку в большей степени удовлетворяют экономическим интересам обеих сторон сделки, чем при сервитуте. Покупатель выплачивает соразмерную стоимости земельного участка цену и получает полное господство над земельным участком, а арендатор вносит арендные платежи и может на установленный договором срок владеть и пользоваться землей. Продавец и арендодатель со своей стороны также получают встречное предоставление, в размере и порядке, установленном договором. Это удобно и понятно.

Однако на практике сервитуты все же работают, конечно, если установлены в соответствии с требованиями закона. А вот на этом этапе и могут возникнуть сложности.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком(сервитут) закреплено в статье 23 ЗК РФ. Сервитут устанавливается в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

В силу статьи 274 ГК РФ право требовать установления сервитута принадлежит собственнику недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи собственник недвижимого имущества(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка(соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком(сервитута). Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что названная норма направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута(определения от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).

Лица, которым земельный участок был передан на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования также вправе требовать установления сервитута(пункт 4 статьи 274 ГК РФ). По требованию иных лиц сервитут может быть установлен, если такое право закреплено федеральным законом.

Нередко с требованием об установлении сервитута обращаются арендаторы земельных участков. Причем в отдельных случаях арендаторы подают негаторные иски, мотивируя свои требования невозможностью пользоваться арендованным земельных участком без установления сервитута и основывая их на статье 304 ГК РФ.

Положения указанной статьи предоставляют право собственнику недвижимой вещи требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. По вопросам применения данной нормы Верховный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что обратиться с такими требованиями вправе, в том числе, арендатор земельного участка. Такой вывод сделан в определении ВС РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15−16 638, № А35−8277/2014 и в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153.

Однако закон не предусматривает право арендатора заявлять требования об установлении сервитута. Показательным примером предположительного результата рассмотрения требований арендатора об установлении сервитута является определение ВС РФ от 15.01.2015 № 308-ЭС14−7676 по делу № А53−22 912/2013. Отказ в удовлетворении исковых требований арендатора Верховный Суд Российской Федерации мотивировал неверным толкованием статьи ГК РФ и недопустимостью применения положений статьи 304 ГК РФ с целью предоставления лицу права пользования чужим земельным участком и подмены, таким образом, иска о сервитуте.

Установление сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Таким образом, для установления сервитута необходимо доказать наличие оснований для его установления(невозможность использования земельного участка без получения права ограниченного пользования другим земельным участком). В судебном порядке такие обстоятельства могут быть подтверждены, в частности, заключением экспертизы. Также спорным является вопрос о соразмерности платы за ограниченное пользование чужим земельным участком.

При таких обстоятельствах сервитут едва ли может заменить собой правоотношения, вытекающие из договоров купли-продажи и аренды. Однако в отдельных случаях установление сервитута не просто целесообразно, а необходимо.

Любая правовая проблема, в том числе в сфере земельных правоотношений, требует глубокого и детального анализа. Автор статьи считает необходимым донести до читателя, что ни один общий совет не разрешит его частной проблемы по существу. Вместе с тем освещенные вопросы, возможно, подтолкнут кого-то достать свои земельные проблемы из «долгого ящика» и приступить к их немедленному разрешению.

В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оформление земельного участка и приобретение на него прав имеет ряд тонкостей, которые зависят от многих факторов: категория земельного участка, вид права, субъекты правоотношения. Основными трудностями, возникающими при оформлении прав на землю, как правило, являются: отсутствие либо неполнота первичных документов, помарки и исправления в документах, отсутствие оригиналов, необходимость проведения землеустроительных работ, согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, необходимость получения кадастрового паспорта на землю, наличие на земельном участке сторонних собственников, возможность существования специальных режимов (охранные зоны, защитные полосы), ограничивающие приобретение и использование недвижимости, наличие обременения, наличие такого факта, как отчуждение части земельного участка, что повлекло изменение его площади. При самостоятельном оформлении прав собственности на земельный участок у граждан возникают трудности, связанные, прежде всего с тем, что нигде не прописан порядок сбора необходимых документов. Для того чтобы понять, куда идти и с чего начинать процедуру оформления земельного участка, требуется большое количество времени. Часто, из-за незнания процедуры, приходится получать одни и те же документы по несколько раз, при этом у всех документов различные сроки действия, и, дожидаясь получения одного, документы другой становятся недействительными. В связи с этим оформление прав на земельный участок может занять огромное количество времени и затянутся на годы. Нередко документы, которые используются при оформлении земельного участка, могут содержать недостатки. Например, указаны не все реквизиты сторон, отсутствуют необходимые печати или неточно описан предмет сделки. При этом доказывать наличие права и собирать «правильные» документы на земельный участок придется заявителю. На практике возникают ситуации, когда при приобретении объектов недвижимости их правообладатели сталкиваются с необходимостью оформления земельных правоотношений, так как права на земельные участки не были оформлены в должном порядке. Например, в 90-е годы земельные участки предоставлялись в ускоренном порядке и в государственную базу данных не вносились полноценные сведения о них, в частности, не указывались точные сведения о местоположении границ участков. При этом зачастую оформление земельных отношений необходимо начинать с формирования земельного участка, занятого объектами недвижимости, и постановки его на государственный кадастровый учет. При оформлении документов граждане сталкиваются с ситуацией, когда за собственный счет необходимо провести работы по межеванию (внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости). Постановка на кадастровый учет земельного участка, внесение изменений в кадастровые сведения о земельном участке происходит только на основании предоставленного в орган кадастрового учета межевого плана земельного участка. Обычно порядок оформления земли требует оформление таких документов на землю, как: - кадастровый план земельного участка. Один из самых важных документов. Время на согласование границ земельного участка, оформление прав на землю и последующая судьба участка будет зависеть от правильного его составления. - декларация на создаваемые или созданные объекты. Данный документ в некоторых случаях позволяет упростить порядок оформления прав на землю. - акт согласования границ. Земельный участок, согласование и оформление земли которого требуется, при этом измеряется специалистами и полученные сведения согласуются со всеми соседями, чьи участки примыкают к оформляемому участку. Согласование границ земельного участка завершается подписанием акта согласования границ. Обладая знаниями, можно избежать многих трудностей при оформлении земельного участка, но, к сожалению, мало кто из простых граждан, ранее не сталкивавшихся с оформлением прав на земельные участки, обладает этими необходимыми знаниями. Набор необходимых документов и порядок оформления земельного участка зависят от многих факторов. Например, от категории земельного участка, так как правовой режим земель определятся исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п.2 ст.7 Земельного кодекса российской Федерации). Поэтому в зависимости от ситуации состав документов будет различным. Главное при оформлении земельных участков проверять их статус, соответствие реальных границ кадастровому плану, наличие претензий третьих лиц. Правильное оформление технической документации и своевременное прохождение технических процедур гарантируют в будущем отсутствие проблем при государственной регистрации прав и сделок с земельными участками и объектами недвижимости. Многие вопросы, связанные с землей, требуют специальных технических познаний в области землеустройства, кадастрового учета и иных областях, что требует квалифицированной юридической помощи еще до стадии оформления прав на землю.

В связи с происходящими изменениями в части государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество от жителей Бежаницкого района в редакцию районной газеты «Сельская новь», в последнее время, поступает много обращений, связанных с оформлением прав на земельные участки и связанных с ними объектов недвижимости.

Ответить на наши вопросы и разъяснить складывающуюся ситуацию мы попросили председателя комитета по имуществу и земельным вопросам Администрации Бежаницкого района И. Г. Мнёву.

Ирина Григорьевна, какие виды пользования земельными участками имеются сегодня у наших граждан?

Граждане имеют земельные участки на праве собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве аренды: краткосрочная (до года не подлежащая государственной регистрации) и долгосрочная (подлежащая государственной регистрации). Земельные участки, находящиеся на каком-либо праве у граждан могут быть: ранее учтённые без уточнённых границ и с уточнёнными границами, т. е. проведено межевание; стоящие на кадастровом учёте и не стоящие на кадастровом учёте. Возможно это разъяснение поможет гражданам навести порядок в своих документах на земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости.

Какие земельные участки являются ранее учтёнными?

Действующим законом о кадастре к ранее учтённым земельным участкам отнесены:

Земельные участки, государственный учёт которых осуществлён в установленном законом порядке до 1 марта 2008 года, независимо от проведения процедуры межевания;

Земельные участки, государственный учёт которых не осуществлялся, но права собственности на которые возникли до 1 марта 2008 года и не прекращены по настоящее время.

Если участок не проходил процедуру межевания, то в Едином государственном реестре недвижимости данный земельный участок будет учтён без границ, с декларированной (не точной) площадью. Для внесения сведений о границах необходимо провести кадастровые работы и представить в орган кадастрового учёта межевой план.

Как показала практика, собственники земельных участков с неуточнёнными границами не застрахованы от ошибок при начислении налога на имущество, а также от административных штрафов за самовольный захват территории. Не исключены также и земельные споры с соседями.

Когда ранее учтённый земельный участок снимут с кадастрового учёта, если на него не зарегистрировано право собственности?

1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13. 07. 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регламентирующий создание и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и единой учётно-регистрационной системы, которым предусмотрена процедура снятия с кадастрового учёта ранее учтённых земельных участков (часть 3 статьи 40 закон № 218-ФЗ). Приказом Министерства экономического развития РФ от 16. 12. 2015 № 943 установлен Порядок действий органа кадастрового учёта в отношении ранее учтённых земельных участков при отсутствии в кадастре недвижимости информации о правах на такие земельные участки или в реестре прав на недвижимость записей о правах (ограничениях прав) на такие земельные участки (подпункт 16, 17 пункта 22 Порядка).

В соответствии с данным порядком органом регистрации прав будет проводиться работа с ранее учтёнными земельными участками, права на которые не были зарегистрированы, путём уведомления правообладателей исходных земельных участков. Правообладателям будет дано 6 месяцев с момента получения уведомления для возможности регистрации права либо обременения. Если в течение указанного времени граждане (арендаторы земельных участков) не зарегистрируют права или обременения, сведения о ранее учтённых земельных участках будут переведены в статус архивные.

Управление Росреестра по Псковской области уже уведомило Администрацию района, направив перечень земельных участков, по которым в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о правах. Комитет по имуществу и земельным вопросам Администрации Бежаницкого района направил в адрес Росреестра информацию о собственниках на запрашиваемые земельные участки и об арендаторах. Направлены копии договоров аренды, копии договоров купли-продажи, постановления Администрации района по предоставлению земельных участков гражданам.

Как выяснить, имеет ли ранее учтённый земельный участок установленные границы?

Определить, отмежеван ли земельный участок, можно исходя из сведений выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, для получения которой собственнику земельного участка следует оформить запрос на сайте электронных услуг Росреестра или обратиться напрямую в отдел Государственного бюджетного учреждения Псковской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» по адресу: р. п. Бежаницы, ул. Смольная, д. 13 .

В полученной кадастровой выписке, в первую очередь, следует обратить внимание на строку «Особые отметки». Если в данной строке содержится информация: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»; «Граница земельного участка пересекает границы земельных участков (земельного участка) с кадастровыми номерами (кадастровым номером)…» либо другие подобные сведения, это значит, что участок не отмежеван в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ.

Обязательно ли делать межевание?

С 1 марта 2015 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности не может быть предоставлен в аренду или в собственность, безвозмездное срочное пользование без межевания. Это означает следующее: если земельный участок находится у гражданина в кратко- срочной аренде, а гражданин желает переоформить земельный участок на новый срок, то необходимо провести межевание. В остальных случаях (продажа из частной собственности между гражданами) возможно пока без межевания.

В настоящее время процедура оформления границ земельных участков возложена непосредственно на правообладателей и носит добровольный характер.

Для оформления границ земельного участка следует обратиться к кадастровому инженеру и провести межевание. Услуга эта платная. Определиться с выбором кадастрового инженера можно на портале Росреестра www. rosreestr. ru в разделе «Реестр кадастровых инженеров». В этом разделе можно также узнать о качестве работы этих специалистов, оценить результаты их профессиональной деятельности.

По итогам межевания с заявлением и сформированным пакетом документов необходимо обратиться в отдел Государственного бюджетного учреждения Псковской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» по адресу: р. п. Бежаницы, ул. Смольная, д. 13. Кадастровый учёт осуществляется бесплатно. Сведения об установленных границах земельного участка будут внесены в государственный кадастр недвижимости.

Стоит отметить, что собственник, установивший границы своего участка, получает уверенность в своих правах на недвижимость и, как следствие, гарантию неприкосновенности границ участка. Это позволяет исключить захват земли недобросовестными лицами, а также земельные споры с соседями. В случае установления границ земельного участка земельные споры могут быть разрешены в судебном порядке.

Данные разъяснения касаются земельных участков, стоящих на кадастровом учёте, но по которым в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о собственниках на данные земельные участки или наличия каких-либо ограничений (обременений) прав (договоров аренды).

Ирина Григорьевна, спасибо за разъяснения.

Материал подготовилМ. ИВАНОВ.

Государственная регистрация - это без сомнения, одно из важнейших направлений в РФ государственного управления, затрагивающей сферы земельно-правовых отношений, так как она требуется для того, чтобы определить правовой статус земельных участков, наиболее благоприятной организации высокоэффективного и бесспорно ясного механизма их оборота. В настоящее время представить оборот земельных участков, без совершения государственной регистрации просто не представляется возможным.

Что же это такое государственная регистрация? Понятие этого термина раскрывается в части 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где государственной регистрацией прав на недвижимое имущество является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В нашем случае - на земельные участки, т.к. государственную регистрацию в нашей статье мы будем рассматривать только в данном аспекте.

Изначально право собственности на земельные участки возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время государственная регистрация права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться на расстоянии - через Многофункциональный центр предоставления услуг с использованием электронного документооборота.

Особое место в электронном документообороте занимает задача распознать мотивированное желание, решить которую призвана электронная цифровая подпись (далее – ЭЦП) - пожалуй, самый удобный современный инструмент для совершения каких-либо сделок в отдаленном режиме и обмена юридической документацией.

Согласно распоряжению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 27.03.2014 № Р/32 утверждены такие требования, как коммуникабельность, проверка ЭЦП, возможность подтверждения подлинности ЭЦП заявителя при оказании государственных услуг в электронном виде, а также требования к составу квалифицированного сертификата ключа проверки электронной цифровой подписи.

Для того, чтобы обеспечить соединимость со средствами ЭЦП, которые применяются в территориальных органах и подведомственных учреждениях Росреестра, средства ЭЦП должны иметь сертификат в соответствии с законодательством РФ и соответствовать требованиям взаимозависимости, квалифицированному сертификату ключа проверки ЭЦП, и также обеспечению возможности подтверждения подлинности усиленной квалифицированной ЭЦП при оказании государственных социальных услуг в электронном виде (используется формат отсоединенного файла ЭП, соответствующий спецификации RFC 5652) (п.1).

Прежде, чем определиться с выбором того или иного вида электронной подписи следует иметь в виду то, что необходимо учесть различные сферы использования каждого из видов подписей. ФЗ «Об электронной подписи» установил две презумпции. Одна из них выражается в том, что документы, подписанные электронной подписью, имеют такое же равнозначное значение бумажному документу, который может быть подписан собственноручно. Также существуют исключения, которые предусмотрены только в тех случаях, когда закон требует обязательность соблюдения письменной формы документа.

Наряду с преимуществами, использование ЭП при регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения может вызвать и некоторые затруднения.

Если говорить об основной проблеме, препятствующей широкому использованию ЭЦП в МФЦ, то она заключается в дефиците доверия со стороны населения инновационным, высокотехнологичным решениям задач, которые стоят перед современным человеком .

На наш взгляд, причины нехватки доверия кроятся в том, что у большей части населения страны, информационная культура развития - совершенно на низком уровне. К тому же, соцобеспечение электронного документооборота требует наличия определенных технических средств, необходимый по меньшей мере набор знаний, который позволит без малейших затруднений использовать продукт современного информационного общества - электронную подпись.

Кроме того не все многофункциональные центры оснащены специализированным оборудованием по защите и обработке данных от неутвержденных изменений. Кроме того, социальному активному использованию ЭЦП препятствует ее цена и необходимость оформления различных видов подписей для беспрепятственного взаимодействия с разными государственными органами и наличия доступа к различным базам данных.

Однако, как показывает практика, даже при наличии вышеназванных недостатков, массовое использование информационных продуктов не заставляет долго ждать. Давний тезис «будущее за информационными технологиями», который мы давно с вами произносим, успел себя оправдать. Ведь главные преимущественные аргументы при использовании современных информационных продуктов - это экономия нашего с вами времени, мобильность, надежность и главное удобство на сегодняшний день обеспечивают непотопляемость на конкурентном рынке. Использование ЭЦП именно выражает названные выше преимущества. Электронная подпись - это «краеугольный камень» развития электронного документооборота в РФ, интенсивного экономического развития страны, успешного функционирования отношения государства и социального населения в целом. И дальнейшее широкое ее использование при регистрации права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, следует полагать, дело самого ближайшего будущего.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета", № 145, 30.07.1997.
2. Распоряжение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 марта 2014 г. № Р/32 “О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии информации о требованиях к совместимости, квалифицированному сертификату ключа проверки электронной подписи, обеспечению возможности подтверждения подлинности усиленной квалифицированной электронной подписи заявителя при оказании Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии государственных услуг в электронном виде” // СПС «Гарант», обновление от 12.03.2018 года
3. Федеральный закон от 06.04.2011 N 63-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "Об электронной подписи" (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.12.2017) // "Собрание законодательства РФ", 11.04.2011, № 15, ст. 2036.
4. Шадрина Т. Роскликом пера. Визировать документы теперь можно по Интернету // Российская газета. - 08.04.2011 - [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: http://www.rg.ru/2011/04/08/sign.html#comments

В истории развития экономической мысли земля как один из определяющих видов производственных природных ресурсов и источников благосостояния и как одно из фундаментальных понятий экономической теории и прикладной экономики всегда была объектом пристального внимания и изучения. Земельные ресурсы как стратегический объект государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как условие, определяющее формирование экономических отношений, занимают основополагающее место в науке о хозяйстве и хозяйствовании. Управление земельными ресурсами стало неотъемлемой частью управления экономикой.

Совершенствование управления земельными ресурсами непосредственно связано с развитием и полнотой информационного обеспечения, то есть с совершенствованием земельно-имущественного кадастра, который отражает технические, экономические и юридические характеристики объектов недвижимости на текущий момент времени.

Недостатком действующей системы управления земельными ресурсами не только нашего региона, но и остальных регионов России является отсутствие единой автоматизированной информационной системы о состоянии земельных ресурсов региона по всем категориям земель, уровням и формам собственности и хозяйствования, обеспечивающей информационный обмен между структурами, отвечающими за ведение государственного земельного кадастра, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; ведение реестра плательщиков земельного налога, реестра арендаторов земельных участков не позволяет органам власти всех уровней принимать оперативные и стратегические решения по наиболее эффективному и целесообразному использованию земель. Имеющиеся базы данных единого государственного реестра прав, базы плательщиков земельного налога и арендной платы на нынешний момент не несут информации о земельном фонде.

Основная задача создания единой базы данных - создание единого информационного пространства использования, распоряжения и владения объектами недвижимости в каждом муниципальном образовании субъекта РФ в целях управления развитием региона и муниципалитетов как сложной динамически развивающейся системы.

Практически в муниципальных образованиях четкого прогнозирования поступлений доходов с каждого земельного участка не осуществляется из-за отсутствия учета земельных участков конкретно по каждому землепользователю, землевладельцу, арендатору.

В продолжение сложившейся ситуации муниципалитеты не могут контролировать поступления платежей за землю. На такое состояние дел могли оказать влияние несколько факторов, как объективных, так и субъективных:

• 1. отсутствие обмена информацией по предоставлению земельных участков между поселением и районом, а также Управлением Роснедвижимости и налоговыми службами;
• 2. отсутствие контроля со стороны глав поселений за учетом земельных участков;
• 3. слабая организация контроля за поступлением арендной платы;
• 4. централизация налоговых органов;
• 5. слабая информированность органов местного самоуправления районов и поселений об изменениях в существующем законодательстве.
• 6. дублирование архивов межевых дел в государственном фонде землеустроительной документации и государственном земельном кадастре.
• 7. отсутствие ясности и четкости в отношении полномочий по принятию решению и утверждению землеустроительной документации, отсутствие дифференцированного подхода к землеустройству земель различных категорий.
• 8. в отношении государственного кадастрового учета земельных участков присутствуют не устраненные за период действия нового Земельного кодекса противоречия законодательства по объектам кадастрового учета. В земельном кодексе определено, что объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и иные объекты недвижимости, в то время как в действующем Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» такими объектами могут быть только земельные участки.
• 9. в вопросах ведения государственного земельного кадастра недостаточно четко и последовательно решаются вопросы определения правового режима земельных участков (который затем должен закрепляться соответствующими записями об ограничениях и обременениях в ЕГРП). Для такого определения правового режима в кадастре предусмотрен механизм учета территориальных зон, который до сего времени не реализован ни на нормативном, ни на практическом уровнях.
• 10. недостаточно дифференцировано решение вопроса удостоверения (подтверждения) границ земельных участков. Законодательство не делает различий для разверстанных (которые поставлены на кадастровый учет и зарегистрированных в ЕГРП) земель и неразверстанных, применяя один и тот же механизм внешнего по отношению к кадастру удостоверения таких границ.
• 11. публичность кадастровых данных не обеспечивается путем периодического издания кадастровых карт органами ведения государственного земельного кадастра. Этот недостаток обусловлен тем, что государственный кадастровый учет осуществляется бесплатно, в то время, как предоставление кадастровой информации - за плату. В итоге органы ведения ГЗК не заинтересованы в массовом тиражировании своих сведений.
• 12. государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, а другие характерны для нотариального удостоверения сделки. Государственная регистрация сделок дублирует государственную регистрацию прав, наконец, существуют необоснованные и неоправданные различия в правовом регулировании оборота недвижимого имущества различных видов.
• 13. за годы существования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество не реализовано требование ГК РФ (ст.131) о предоставлении информации о зарегистрированных правах на всей территории России вне зависимости от места нахождения объекта прав.
• 14. отсутствует необходимое взаимодействие между предусмотренными законодательством государственными информационными ресурсами, объекты учета которых впрямую влияют на правовой режим недвижимости.

Система регистрации прав на недвижимость, формирования и учета объектов недвижимости (учетно-регистрационная система) в России является системой обеспечения рынка недвижимости, с которой сталкивается все возрастающее число граждан и хозяйствующих субъектов. По мере продолжающегося развития рынка недвижимости значимость этой системы и для населения, и для экономики страны в целом также будет возрастать.

При всей сложности и проблемах внутренней организации и функционирования этой системы потребители ее услуг - граждане и хозяйствующие субъекты - рассматривают ее как единое целое, не задумываясь о том, что эта система складывается из отдельных компонентов - формирования объектов недвижимости, включая необходимые согласования, межевание земельных участков, технической инвентаризации и учета зданий, строений и сооружений, кадастрового учета земельных участков и регистрации сделок и прав на недвижимость. Потребителей услуг этой системы не интересуют внутренние проблемы функционирования и взаимодействия, причастных к этим действиям органов и организаций. Для лиц, обращающихся в эти организации, гораздо более важно иметь представление о том, с чего начать, куда необходимо обратиться и сколько нужно потратить времени и денег, чтобы зарегистрировать, например, право собственности на квартиру, право собственности отдельно на земельный участок или на земельный участок и расположенный на нем дом и т.д.

До сих пор остаются официально не зарегистрированными права многих собственников земельных участков. Тормозят становление прозрачных отношений на земельном рынке различные сложности, с которыми приходится сталкиваться владельцам земельных участков: этапы сбора документов, их количество, порою фактическое дублирование, необоснованное увеличение сроков выдачи и т.д. В результате признание и оформление права собственности на земельный участок через суд - гораздо более быстрый и менее проблематичный путь решения. В описанной ситуации пенсионерам просто необходимо прибегнуть именно к судебному варианту решения вопроса.

Единого порядка оформления права собственности на земельные участки в собственность не существует. Объясняется это, во-первых, многообразием самих ситуаций, а во-вторых, отсутствием четкого законодательного регулирования земельных отношений и неоднозначностью его трактовок. Помимо федерального законодательства, эти вопросы регламентируют законодательство субъектов Федерации и нормативные акты местного самоуправления. По идее, документы должны применяться в полном соответствии с федеральным законодательством о земле, что далеко не всегда соответствует действительности и имеются противоречия между актами разных уровней. Однако при возникновении спорных ситуаций и конфликтов вокруг участков, которые разрешаются в судебном порядке, нередко приходится прибегать и к другим законодательным актам, так как вышеназванные документы регламентируют сферу земельных отношений далеко не исчерпывающе. Кроме того, порядок оформления права на земельные участки в собственность осложняется тем фактом, что регистрирующий орган зачастую приостанавливает или отказывает в регистрации. Причин тому может быть множество. По результатам исследований специалистов в области земельных отношений были выявлены основные проблемы собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов земельных участков. Опросы проводились в течение 1 года на всей территории нашей страны. Выявленные результаты представлены на рис. 3.1, и являются официальными данными, на которые ссылаются органы государственной власти и статистики. Респондентам был задан следующий вопрос: «какие проблемы наиболее актуальны для собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов земельных участков?»

Рис. 3.1 результаты опроса: структура основных проблем в области земельных отношений, %

Как показывает рис 3.1, сложная процедура оформления - является основной проблемой в области земельных отношений. Кроме того, она еще и достаточно дорогая, не каждый гражданин сможет себе позволить оформить ЗУ в собственность. Затраты по оформлению пакета документов для получения права собственности земельного участка (несрочные тарифы):

• · межевой план: минимальная цена 7000-10000 руб. (стоимость проведения кадастровых работ может колебаться и зависит от целого ряда факторов: площади участка, застроенности территории, удаленности участка от города, характера рельефа, наличия подземных коммуникаций и т.д.);
• · выписка из ЕГРЗ - 100 руб.;
• · справка о нормативной стоимости земельного участка - 300 руб.;
• · выписка из Земельного кадастра - 300 руб.;
• · государственная пошлина - от 100 руб. до 5000 руб.

Общая сумма затрат - от 8000 руб. (без учета стоимости юридических услуг по сопровождению дела). В городе Томске Управление земельных отношений городского департамента недвижимости вышло с инициативой установить для томичей упрощенный порядок оформления права собственности на земельные участки, сообщает пресс-служба мэрии. Отдельным категориям жителей муниципалитет предлагает оплачивать из бюджета все связанные с этой процедурой расходы. Право муниципалитета оказывать социальную поддержку при оформлении земли в собственность предусмотрена законом №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые нормативные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Прежде всего, муниципалитет предлагает взять на себя проведение государственной регистрации права собственности на земельные участки для эксплуатации индивидуальных жилых домов, индивидуальных гаражей, дачных и садовых участков. Воспользоваться такой возможностью, по задумке администрации, смогут все томичи. «Наши специалисты более компетентны в этих вопросах - им провести регистрацию гораздо проще, чем обычному жителю, - говорит начальник управления земельных отношений департамента недвижимости Альфия Кобеева. - Мы уверены, что эти вложения нам обернутся дополнительными налогами в бюджет города». Во-вторых, администрация города предлагает для некоторых категорий граждан оплачивать из городского бюджета не только регистрацию, но и всю подготовительную работу по оформлению требуемых документов (изготовление техпаспорта и т.д.). Предполагается, что эффективность использования этих средств будет достаточно высока. Последние три года земельный налог полностью поступает в городскую казну. Муниципалитет, естественно, заинтересован в расширении налогооблагаемой базы, и все эти годы очень плотно сотрудничает с городской налоговой инспекцией. Благодаря совместной работе в прошлом году властям города Томска удалось перевыполнить план по земельному налогу (163 млн. рублей) на 7 млн. рублей. В этом году планируется собрать более 221 млн. рублей.

Во Владимирской области эту проблему решают через создание Центра поддержки земельной реформы.

Центр поддержки земельной реформы Владимирской области - некоммерческая организация, основанная во Владимире. Ее цель - повышение благосостояния сельского населения и более полная реализация им своего творческого, трудового, духовного потенциала посредством реализации конституционных прав на землю, полученных в результате земельной реформы в России.

Центр преследует эту цель, чтобы:

• · повысить благосостояние сельских жителей;
• · содействовать развитию демократических принципов в сельском сообществе;
• · способствовать становлению человека, знающего свои права, способного их реализовать и защитить;
• · обеспечить наиболее эффективное использование сельскохозяйственных земель.

Центр осуществляет следующие виды деятельности:

• 1. Деятельность в интересах клиентов в судебных и иных административных и государственных органах
• 2. Работа с органами власти и управления
• 3. Консультационная деятельность.
• 4. Просветительская деятельность, пропаганда правовых знаний.

В Москве завершается работа по созданию электронной базы документов, выдаваемых органами исполнительной власти города и городскими организациями в режиме "Одного окна". Когда такая база создана, и открыта в сети Интернет для пользования всем городским структурам, гражданам и организациям. Разрабатывается единое программное обеспечение для всех служб "Одного окна". Для решения проблемы взаимодействия органов исполнительной власти города и городских организаций в процессе подготовки конечного документа для заявителя поставлена задача наладить электронный документооборот между ними с использованием электронно-цифровой подписи. Эта работа осуществляется в рамках программы "Электронная Москва". Утвержден Регламент работы органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций с заявителями в режиме "Одного окна". В режиме "горячей линии" принимаются и обрабатываются сообщения заявителей о качестве и оперативности их обслуживания в службах "одного окна". Для этих целей используется телефонный канал Справочно-информационной службы Москвы "777-77-77".

В Иркутской области проблема оформления права собственности на земельные участки стоит на месте - люди толпами стоят у дверей чиновников и не знают с чего начать, не могут начать строительство, инее могут полноценно реализовать свое законное право. На наш взгляд, для выхода из создавшейся ситуации назрела необходимость в создании системы учета земель и их собственников в поселениях, что значительно повысило бы эффективность работы по платежам за землю, уровень прогнозирования доходов органов местного самоуправления, а также упростило бы ситуацию по предоставлению отчетности в территориальные отделы Управления Роснедвижимости, для чего необходимо разработать и утвердить на уровне региона электронные формы ведения учета земель, юридических и физических лиц.