Можно ли продать землю сельхозназначения? Важные нюансы и условия сделки. Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения Аукцион по продаже земель сельскохозяйственного назначения

В 2019 году продажа земельного участка без торгов может осуществляться в 10-ти случаях.

Иными словами, есть 10 оснований, когда гражданин или организация могут купить земельный участок без аукциона.

Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.

Прежде чем детально рассматривать все основания без аукционной продажи земли, следует отметить следующее:

для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания, по которым они могут купить земельный участок .

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земли, потому что оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Например, если у вас в собственности есть дом или другое сооружение, которое является недвижимостью, то администрация обязана продать вам земельный участок без торгов.

Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.

При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть.

Если муниципальная власть адекватная, то и стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная, а не взятая с потолка.

В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.

Стоимость выкупа этого земельного участка после строительства на нем дома составит всего 3% от кадастровой стоимости .

Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельного участка под ИЖС, ведение ЛПХ в границах населенного пункта, а также садоводства и дачного хозяйства или КФХ.

Следует отметить, что данное основание для приобретения земли без торгов является самым желанным для многих россиян, желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заниматься садоводством или дачным хозяйством.

Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов по данному основанию:

земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство.

Земельные участки под огородничество, автосервис, промышленные и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Земельные участки под ИЖС могут находиться только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения вы не найдете участок с видом разрешенного использования под ИЖС.

А вот земельные участки под ЛПХ могут располагаться как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Однако продажа земли под ЛПХ без торгов возможна только в отношении тех участков, которые находятся на территории населенного пункта.

Если участок имеет вид разрешенного использования – ЛПХ, но находится за границей населенного пункта, то купить такой участок без торгов не получится (по крайней мере, на законных основаниях).

земельные участки под садоводство и дачное хозяйство.

Участки под садоводство менее привлекательны, чем участки под дачное хозяйство.

Причина состоит в том, что на дачной земле можно прописаться, предварительно построив дом, а на садовом участке получить прописку бесперспективно.

Более подробно о том, как прописаться на дачной земле, изложено в пошаговой инструкции: .

земельные участки для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством.

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация может продать земельный участок без торгов?

Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.

При этом цель использования земли должна быть: ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство, дачное хозяйство или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Юридические лица (организации) не имеют права покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован .

То есть участок не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.

После этого, самостоятельно участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 30 дней должна дать один из 2-х возможных ответов:

согласовать вам предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить данный участок у администрации.

отказать вам в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление, либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.

Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.

Таких земельных участков много в России.

Чтобы получить этот участок без торгов, вам нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.

Через 30 дней должен быть результат:

либо вы купите участок без торгов,
либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

К инструкции прилагаются готовые образцы заявлений, схема земельного участка , документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.

Применяйте инструкцию и готовые шаблоны документов, и тогда чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет.

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

выкупать участок имеет право только арендатор;
срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
заявление о выкупе участка должно быть подано до истечения срока действия договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без всяких торгов.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей .

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения, потому что оно закреплено в статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

крестьянские (фермерские) хозяйства,
сельскохозяйственные организации.

Важно, чтобы эти КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок и успели подать заявление на выкуп не позже 6-ти месяцев с момента регистрации права муниципальной собственности на этот участок.

Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования может выкупить данную землю без торгов.

Не могут выкупать участки из постоянного (бессрочного) пользования только государственные и муниципальные органы, учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории.

Выкупить земельный участок, который образован из участка, предоставленного для комплексного освоения может лицо, которое заключило соответствующий договор.

Договоры о комплексном освоении территории заключаются в соответствии с Градостроительным кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, который образован из земельного участка предоставленного некоммерческой организации для комплексного освоения территории.

Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто.

Если некоммерческая организация получила большой земельный участок по договору комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, то член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.

Для выкупа такого участка без торгов нужно иметь решение общего собрания членов этой некоммерческой организации.

Нельзя только выкупить по данному основанию участки, которые относятся к имуществу общего пользования.

Данное основание можно использовать тем, кто хочет не просто получить участок под ИЖС, но и заработать.

Создание некоммерческой организации и получение на нее земли под комплексное освоение, позволяет обеспечить себя участком и получать доход в будущем от деятельности организации. Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка, который образован из земель, предоставленных для садоводства, огородничества, дачного хозяйства.

Данное основание очень похоже на предшествующее.

Но оно касается земельных участков, предназначенных не для ИЖС, а для ведения огородничества, садоводства и дачного хозяйства.

Гражданин член некоммерческой организации, которой земля была предоставлена для садоводов и огородников, вправе без торгов выкупить свой надел земли.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования.

Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к общему имуществу.

Данное основание возможно, если земля была предоставлена некоммерческой организации для комплексного освоения территории для ИЖС, либо для ведения дачного хозяйства.

Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел, а сама некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков, попадающих по действие закона о Дальневосточном гектаре.

Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.

Однако, если площадь участка превышает 1 га на 1 человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.

Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.

На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земли без аукциона.

В моей статье их получилось всего 10, потому что я объединил некоторые основания, чтобы вам было легче понять суть.

Напоминаю, что легче всего искать выгодный способ получения земельного участка с помощью интерактивной . Попробуйте, это пока бесплатно.

Желаю вам хорошего дня и достойной жизни.

Обратите внимание!

Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.

Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.

Без торгов земельный участок можно получить:

в собственность бесплатно — 9 оснований ;
обственность за плату — 10 оснований ;
в аренду — 16 оснований ;
в безвозмездное пользование — 14 оснований ;
в постоянное (бессрочное) пользование — 4 основания .

Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли.

Чтобы выбрать самое подходящее основание, придется 10 часов напряженно изучать Земельный кодекс.

Однако есть более легкий способ.

Интерактивная интеллект-карта

Время истекло!

Бесплатные экземпляры закончились! Получите доступ к интеллект-карте .

Что вам дает интеллект-карта:

видение всех оснований получения земли без аукциона;
кликабельные заголовки за 1 секунду раскроют описание любого способа получения земельного участка без торгов;
вы за 7 минут подберете выгодные основания получения земельного участка без торгов;

Есть видео инструкция «Как пользоваться интерактивной интеллект-картой?»

Застолбите бесплатный доступ навсегда, потому что через 8 минут карта станет платной.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Метки:

Комментарии 225

Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: общее понятие

Земли, принадлежащие государству и территориальным общинам, продаются с торгов. Конкурсный порядок реализации участков одновременно гарантирует частный и публичный интерес.

Применительно к имуществу публичных образований торги имеют множество преимуществ перед прямыми продажами. Они обеспечивают:

должную гласность при реализации публичных земель, которые в доктрине земельного права и общественном сознании согласно советской традиции признаются народным достоянием;
открытость информации о перечне и условиях продажи отчуждаемых участков для потенциальных покупателей, СМИ, контролирующих госструктур;
свободный и равный доступ всех заинтересованных лиц (граждан и организаций) к участию в конкурсных процедурах;
максимальные поступления в бюджеты разных уровней за счет роста продажной цены участков;
предотвращение злоупотреблений со стороны чиновников.

Особенности заключения договоров на торгах регламентированы ст. 447 Гражданского кодекса России. Они могут иметь форму:

аукциона, победителем которого является лицо, согласившееся уплатить наибольшую цену;
конкурса, победителем которого признается лицо, чье предложение конкурсная комиссия сочла оптимальным.

Аукционы по продаже публичных земель проводятся открыто.

Участие в открытом аукционе в электронной форме может принять любое дееспособное лицо, для этого достаточно обзавестись электронной подписью.

Но есть исключения. Так, не будет принята заявка на участие в конкурсе по продаже участка земли сельскохозяйственного назначения, поступившая от иностранца; компании, 50% уставного капитала которой принадлежит иноземному инвестору. Дело в том, что названная категория лиц вправе обладать сельскохозяйственными землями только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

П. 10 ст. 39.11 ЗК РФ предусматривает ряд случаев, когда участниками торгов, связанных с предоставлением публичных земель в частные руки могут быть только юридические лица. Однако речь здесь идет о продаже прав аренды, а не о собственности.

Отличия аукционов в электронной и традиционной форме

Ранее все торги (в том числе - по реализации имущества, принадлежащего государству) проводились очно. Традиционный формат торгов предполагает, что конкурсные участники присутствуют на торгах лично либо обеспечивают явку представителей по доверенности.

Лицитатор последовательно оглашает цены, отличающиеся от начальной на один и более «шагов» (начальная цена + шаг; начальная цена + шаг + шаг и т.д.). Участники торгов уведомляют лицитатора о готовности уплатить новую повышенную цену путем поднятия руки или иным наперед согласованным способом.

Цена лота повышается до тех пор, пока она не устраивает единственного участника торгов. Этот факт по традиции устанавливается троекратным ударом молотка и восклицанием лицитатора «продано».

Применение электронной формы не изменило суть торгов по продаже участков. Как и раньше, речь идет о последовательном повышении цены лота до тех пор, пока ее готов будет уплатить единственный оставшийся участник. Разница состоит в следующем:

электронные торги проводятся «заочно», без личного присутствия участников;
местом проведения аукциона является торговая площадка в Интернете;
для участия в торгах необходим доступ в электронный личный кабинет;
электронный сервис автоматизирован, лицитатор не нужен;
участник торгов в электронной форме может идентифицироваться, торговаться и совершать иные юридически значимые действия только с помощью электронной цифровой подписи.

По сравнению с торгами в традиционной форме, электронные аукционы обеспечивают еще большую объективность. Отсутствие лицитатора и автоматизация всех процедур практически исключает влияние человеческого фактора на ход торгов и подведение итогов. Электронная форма аукциона сводит к минимуму возможность последующего обжалования результата аукциона.

Преимущества электронных аукционов очевидны, но у них есть существенный недостаток. Торги по продаже земельных участков призваны обеспечить свободный доступ к участию в них максимального количества заинтересованных лиц.

Необходимость владения электронной цифровой подписью для организаций необременительна. Но этого никак нельзя сказать о гражданах.

Физическому лицу затруднительно приобретать электронную подпись (действует год после сертификации электронного ключа) и учиться пользоваться электронным сервисом только для того, чтобы приобрести участок, единственный раз в жизни. Возможно, именно поэтому законодатель не перевел все аукционы по продаже земель в электронный формат.

Случаи, когда аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме, не проводится

Для реализации участков муниципальной и госсобственности должен проводиться открытый аукцион в электронной форме. Земельный кодекс РФ устанавливает два типа исключений из общего порядка:

ст.39.13 перечисляет случаи, когда аукцион по продаже участков проводится в традиционной (неэлектронной) форме;
ст. 39.3 оговаривает ситуации, когда торги не проводятся и земля продается заинтересованному лицу во внеконкурсном порядке.

Торги в неэлектронной форме проводятся в случаях, когда участки предоставляется:

под индивидуальное жилищное строительство;
для ведения личного подсобного хозяйства;
гражданам для садоводства, дачного хозяйствования;
крестьянским (фермерским) хозяйствам для сельскохозяйственного производства.

Прямые продажи публичных земель предусмотрены для:

комплексного освоения территории путем возведения жилья экономкласса;
индивидуального жилищного строительства, кроме случаев продажи участков, расположенных на землях общего пользования;
обслуживания уже существующих зданий при условии, что покупатель - собственник здания;
сельскохозяйственного производства, когда покупатель - крестьянское (фермерское) хозяйство в случаях, оговоренных Федеральным законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
садоводства, дачного хозяйства при наличии следующих условий: участок расположен в пределах земель, предоставленных некоммерческой организации; покупателем является член такой организации;
иных целей, оговоренных ст. 39.3 ЗК РФ.

Организация аукциона по продаже участка

Торги по продаже земельных участков проводятся по инициативе органов власти либо по заявлению лиц, заинтересованных в их покупке. В отношении продажи публичных земель законодатель установил императивное правило: один участок - один лот. Объединять несколько участков в общий лот можно только в случае, если это прямо разрешено общефедеральным законодательством.

Этапы предпродажной подготовки участка муниципальной или госсобственности, выставленного на торги по инициативе собственника:

утверждение схемы расположения на случай, если проект межевания территории отсутствует и участок только предстоит образовать;
проведение землеустроительных работ и подготовка документации, необходимой для кадастрового учета участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории либо схемой расположения участка;
постановка будущего лота на учет в ГКН, ЕГРП по заявлению компетентного органа (не касается участков, предоставляемых из состава земель, право собственности на которые между государством и территориальными общинами не разграничено);
получение техусловий подключения объектов недвижимости к инженерным сетям (не касается участков, которые предоставляются для комплексного освоения или ведения дачного хозяйства и которые согласно целевому назначению не могут быть использованы для возведения объектов недвижимости;
принятие решения о проведении торгов.

Порядок предпродажной подготовки публичных земель, выставленных на торги по инициативе собственника:

подготовка потенциальным покупателем схемы расположения участка (актуально на случай, если проект межевания территории еще не был утвержден);
утверждение схемы расположения участка по заявлению потенциального покупателя (образец заявления предполагает указание цели использования участка);
проверка отсутствия оснований для отказа в утверждении схемы расположения участка, оговоренных ст. 11.10, ст. 39.11 ЗК РФ;
утверждение/отказ в утверждении схемы расположения участка в течение двух месяцев;
организация проведения кадастровых работ;
разработка документации для постановки участка на учет в ГКН, ЕГРП (не касается неразграниченных земель);
обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона;
постановка участка на учет в ГКН и ЕГРП за публичным образованием (кроме случаев образования участков из земель, право собственности на которые не разграничено);
получение техусловий подключения объектов недвижимости к инженерным сетям общего пользования;
проверка отсутствия оснований для отказа в проведении аукциона (оговорены п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ);
принятие решения о проведении аукциона либо об отказе в его проведении в течение двух месяцев с момента подачи соответствующего заявления.

Определение начальной и продажной цены лота

Организатор торгов, которым в зависимости от формы собственности на землю может выступать орган госвласти или местного самоуправления, вправе определять начальную цену лота равной (одно из двух):

рыночной стоимости участка, определенной экспертом-оценщиком по правилам Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»;
кадастровой стоимости участки при условии, что результаты госкадастровой оценки утверждены в пределах последних 5 лет.

Итоговая продажная цена земельного участка определяется в ходе торгов. Лицитатор (при проведении торгов в традиционной форме) или программный комплекс электронной торговой площадки (при проведении электронного аукциона) дает возможность участникам торгов поднимать цену лота на один «шаг». Величина шага оговаривается организатором торгов заранее и может составлять не более 3% начальной цены лота (п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ).

Последствия признания электронного аукциона несостоявшимся разнообразны и касаются, в том числе формирования цены земельного участка на повторных торгах. Если тот же участок выставляется на аукцион еще раз, организатор вправе (но не обязан) опустить начальную цену на 30% по сравнению с начальной ценой этого же участка на первичных торгах.

Вопросы ценообразования в отношении публичных земель оформляются приказом или административным решением коллективного органа.

Содержание извещения о проведении аукциона по продаже земельного участка в электронной форме

Перечень сведений, которые должно содержать такое извещение, оговорен п.21 ст.39.11 ЗК РФ. Он одинаков для аукционов, проводимых в электронной и традиционной (очной) форме. В извещении содержится информация об:

организаторе аукциона;
номере, дате утверждения и других реквизитах решения (приказа) о проведении аукциона;
времени, порядке проведения торгов;
реализуемом лоте, в том числе местоположение, площадь, кадастровый номер, разрешенные способы использования, допустимые параметры строительства, условия технологического присоединения к сетям и подобное;
сервитутах, иных правах сторонних лиц на лот и об ограничениях этих прав;
начальной цене;
величине шага;
образце заявки на участие в торгах, порядке подачи такой заявки;
датах начала и окончания приема документов;
размере и порядке внесения задатка, реквизитах счета для его перечисления.

Опубликование извещения о проведении аукциона

Извещения о проведении аукциона размещаются на официальном портале Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (регламент сайта утвержден Приказом Минсвязи от 03.06.15 №195). Они общедоступны, демонстрируются независимо от наличия электронной подписи и/или регистрации на сайте. Обязательным приложением к извещению является проект договора купли-продажи.

По общему правилу организатор торгов также обязан обнародовать извещение об аукционе в порядке, предусмотренном для опубликования муниципальных нормативно-правовых актов по правилам, установленным муниципалитетом по месту нахождения участка (п. 20 ст. 39.11 ЗК РФ). Однако на аукционы в электронной форме это императивное требование не распространяется (п. 3 ст. 39.13 ЗК РФ).

В силу Федерального закона РФ № 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» муниципальными и неразграниченными землями распоряжаются органы местной власти. Последним обычно принадлежат собственные СМИ.

Учитывая этот факт, извещения по общей форме или более краткие сообщения зачастую публикуются в местных газетах и появляются на муниципальных телеканалах. Причины очевидны:

это не запрещено;
размещение такой информации для местных органов власти бесплатно;
привлечение к участию в торгах максимального количества заинтересованных лиц способствует повышению продажной стоимости лотов.

Извещение о проведении аукциона публикуется за 30 суток до его начала. Извещение об отказе от его проведения обнародуется на протяжении 3 дней после принятия муниципальной или государственной структурой такого решения.

Подача заявки на участие в электронном аукционе

Лица, желающие принять участие в аукционе, готовят и подают следующие документы.

Заявка на участие в торгах согласно образцу, представленному в извещении о проведении аукциона. Заявка среди прочего должна содержать реквизиты счета для возврата задатка.
Для организаций: правоустанавливающая документация, приказ о назначении руководителя либо доверенность лица, уполномоченного на совершение юридически значимых действий. Применительно к иностранным организациям - заверенный перевод документов о госрегистрации.
В отношении участника торгов - физического лица: общегражданский паспорт или иные документы, удостоверяющие личность.
Подтверждение факта и размера внесения задатка.

В случае проведения аукциона в электронной форме заявка на участие и приложения подаются в форме сканкопий, заверенных с помощью электронной цифровой подписи. Один заявитель вправе подать одну заявку на участие в торгах по продаже того же лота.

Прием документов прекращается в срок, оговоренный в извещении, но не ранее, чем за 5 суток до момента продажи. Пропуск срока критичен: заявка, поступившая не вовремя, возвращается обратившемуся.

До момента окончания срока приема заявок участник, подавший заявку на участие в электронном аукционе, вправе отозвать ее без объяснения причин. Для этого подается онлайн заявление.

Организатор аукциона обязан вернуть задаток отказнику, в течение 3 рабочих дней с момента подачи заявки. Если отзыв поступил по окончании срока на подачу заявок, участник аукциона может получить задаток в том же порядке, что и участники торгов, которые проиграли торги.

Обработка заявок на участие в электронном аукционе

Основания недопуска к участию в аукционе:

непредоставление документов, перечисленных в извещении о проведении аукциона;
неуплата задатка или его уплата в неполном размере;
подача заявки лицом, которое не может быть покупателем (например, поступление заявки на покупку участка сельскохозяйственного назначения от иностранца);
наличие сведений о заявителе в реестре недобросовестных участников аукциона.

Орган госвласти или местного самоуправления (организатор аукциона) обязан вести протокол рассмотрения заявок на участие. Он должен содержать сведения о:

лицах, допущенных/не допущенных к участию в аукционе (в последнем случае - указанием конкретных причин недопуска);
дате поступления каждой заявки;
внесенных задатках.

При проведении электронного аукциона протокол рассмотрения заявок формируется при помощи программных средств. Он подписывается организатором торгов в течение суток после их рассмотрения, размещается на официальном сайте.

Кроме того, каждому из заявителей направляется персональное уведомление о допуске/недопуске к участию в торгах. При проведении электронного аукциона уведомление, как и протокол, формируется с помощью программных средств. По условиям п. 11 ст. 39.12 ЗК РФ организатор торгов возвращает задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех рабочих дней с момента формирования протокола приема заявок.

Оформление результатов аукциона

По результатам торгов организатором и участником подписывается протокол. Аукцион в электронной форме оформляется документом, сформированным с помощью программных средств электронной торговой площадки. В протоколе указываются сведения о:

времени проведения;
электронной торговой площадке (для электронных аукционов) или адресе проведения (для очных торгов);
лоте;
участниках аукциона;
начальной цене, последнем и предпоследнем ценовых предложениях;
имени/наименовании победителя аукциона и участника, сделавшего предпоследнее предложение.

Протокол о результатах аукциона размещается по адресу официального сайта РФ о проведении торгов в течение рабочего дня, следующего за днем формирования протокола. Победителем аукциона считается участник, согласившийся уплатить наибольшую цену. Он обязан выкупить землю.

Организатор аукциона направляет победителю проект договора купли-продажи. Задаток засчитывается в выкупную стоимость лота.

На подписание договора победителю конкурса предоставляется 30 дней. Если победитель уклоняется от заключения сделки, продавец изымает задаток в свою пользу и обращается с предложением подписать договор к лицу, чье ценовое предложение было предпоследним.

Продажная цена, соответственно, корректируется до уровня, который предлагал этот участник. Не выигравшим торги лицам задатки возвращаются в срок до трех суток после формирования протокола в полном объеме.

Признание электронного аукциона несостоявшимся: основания и правовые последствия

Электронный аукцион признается несостоявшимся если:

не поступило ни одной заявки;
заявки подавались, но никто из претендентов не был допущен к участию в торгах;
поступила заявка от единственного участника;
из всех подавших заявку на участие в аукционе к торгам допущено только одно лицо;
победитель конкурса и участник, чье ценовое предложение было предпоследним, оба отказались или уклонились от заключения договора купли-продажи.

Не во всех случаях признания аукциона несостоявшимся торги проводятся заново. Законодатель мудро предусмотрел возможность заключения договора с заинтересованным лицом.

Единственный участник аукциона (единственный, подавший заявку, или единственный, кто допущен к торгам) вправе приобрести лот по начальной стоимости.

Применительно к аукционам, на которых происходил торг, действует иное правило. Заключение контракта по результатам электронного аукциона возможно только с победителем аукциона или лицом, чье ценовое предложение было предпоследним.

Если оба они отказались или уклонились от заключения сделки, муниципалитет или госструктура не вправе предложить заключить сделку участнику, чье ценовое предложение было третьим с конца. В этом случае торги проводятся повторно и, как вариант, на новых условиях.

Победитель или единственный участник торгов, отказавшийся от выкупа лота по максимальной/начальной цене, теряют внесенный ими задаток. Уплаченные в качестве задатка средства переходят в распоряжение организатора торгов.

Все названные лица, а также участник аукциона, отказавшийся или уклонившийся от выкупа участка по предпоследней цене, вносятся в реестр недобросовестных участников торгов. Порядок ведения такого реестра утвержден Приказом Федеральной антимонопольной службы № 247/15 от 14.04.15 г.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по продаже участка из государственных и муниципальных земель в электронной форме

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Продажа участка

На один садовый участок, от которого давно отказались, подано заявление на приобретение данного участка. потом второй участник подает заявление на этот же участок о покупке. По первому заявлению КУМИ дает объявление о продаже участка. Второму участнику высылают отказ в приобретении участка, он видит на сайте объявление и думает, что объявление по дано по его заявлению. В итоге участок продают первому участнику. А разве не должны были объявить аукцион?

аукцион земельных участков

600 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (6)

Юсупов Азизбек

Юрист, г. Москва

9419 ответов
2152 отзыва

Правомерно. Поэтому и проводят аукцион. Кто больше даст того и земля

ЗК РФ, Статья 39.13. Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме

1. Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Аукцион не проводится в электронной форме в случаях, если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства.
3. В случае проведения аукциона в электронной форме опубликование извещения о проведении аукциона в электронной форме в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не требуется.
4. Порядок проведения аукциона в электронной форме устанавливается федеральным законом

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Всегда находятся за пределами населенных пунктов, что гарантирует их защиту от неблагоприятного воздействия выбросов градообразующих предприятий и транспортных магистралей.

Определение земель сельскохозяйственного назначения дано в ст.77 ЗК РФ. Несведущего в юриспруденции человека может смутить тот факт, что в указанной статье закона присутствуют два уточнения:

предоставленные для нужд с/х;
предоставленные для целей с/х.

На настоящее время точный состав этих категорий земель не раскрыт ни в одном законе или подзаконном акте. А лишь перечислены . О них говорится в п. 2 ст. 77, п. 1 ст. 78, ст. 79, ст. 81 ЗК. Комментариями к закону разъяснено, что все участки, подпадающие под это определение, делят на две категории.

Предоставленные для нужд с/х – сельхозугодья (пашни, сенокосы, пастбища, животноводческие хозяйства и др.). Эти земли используют как средство производства.
Предназначенные для этих целей – это земли, используемые как база для устройства дорог и инженерных коммуникаций, возведения зданий и строений для обслуживания нужд с/х. Отличительный признак этих объектов – они должны быть оправданы с точки зрения сельскохозяйственных нужд.

Купить можно любой участок, соответствующий определению, данному в ЗК.

Как найти свободный участок

В выборе свободного земельного участка единственный и безотказный помощник – , нужно зайти на сайт Росреестра и открыть соответствующий раздел . Далее последовательно выполняют следующие действия:

двойным щелком кликают по интересующему району, тем самым, вызывая укрупнение масштаба;
выбирают земельный участок, оценивая удобство расположения транспортных магистралей, наличие или отсутствие зеленых насаждений;
кнопкой мыши кликают по участку, и в открывшемся контекстном окне, изучают все имеющиеся сведения Росреестра.

Что нужно проверить, прежде чем принять решение о покупке конкретного земельного участка:

наличие ;
отсутствие обременений (не находится земля в залоге, под ипотекой, не наложен ли арест).

Каждый субъект федерации, каждая область и регион, имеют свою публичную кадастровую карту. Но по факту – это единая карта Росреестра. После того как на участок оформлен кадастровый номер, субъект обязан внести эти данные в единую карту. Данное требование прописано в законе и создано для того, чтобы потенциальные покупатели могли определять по карте, свободен участок или нет.

Что можно делать на купленном участке

Тем, кто желает получить в собственность участок земли сельхозназначения нужно знать, что эта категория земель, как и другие ресурсы (водные, лесные, промышленные) обладает . На ней нельзя делать все, что вздумается. Порядок пользования определен правовыми актами. Возможны следующие виды деятельности:

организация пастбищ, угодий и сенокосов;
выращивание с/х продукции;
возведение хозяйственных построек, необходимых для ведения хозяйства;
устройство водоемов с целью организации рыбного промысла;
строительство объектов для животноводства;
посадка фруктовых деревьев и виноградников;
использование лесопосадок для развития охотничьих угодий.

Все виды разрешенного пользования имеют свой перечень ограничений.

Кто может купить землю у государства

Купить землю сельскохозяйственного назначения может как юридическое лицо, так и физическое. Но процедуры приобретения земли в собственность для них разные. Порядок продажи и покупки регламентирован положениями № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Преимущественным правом покупки обладают КФХ (крестьянско-фермерские хозяйства) и организации, ведущие сельскохозяйственную деятельность. Физическое лицо может либо взять у государства на 3 года и более, либо купить его на торгах, которые проводятся в форме аукционов. Но у физлица есть еще один способ приобретения земли сельскохозяйственного назначения: покупка у того, кто имеет право собственности на этот участок.

В каждом субъекте Федерации приняты свои законы о землепользовании. В них прописаны льготы для некоторых категорий граждан. Но, как правило, эти выгодные с экономической точки зрения предложения, относятся лишь к .

Как купить землю

Выбрав участок, пишут заявление в , на балансе которого он (участок) находится. Далее компетентными лицами принимается решение о проведении публичных торгов в форме . Принимаются и рассматриваются заявки всех претендентов. Результаты публикуются на сайтах муниципалитетов и в СМИ.

Процедура покупки земли у физического или юридического лица, собственника земли, иная. Это .

Документы для сделки:

Выписка из ЕГРН или свидетельство о .
Отказ от приобретения участка от администраций района и области (края).
Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) покупателя на покупку участка.
Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка.
Договор купли-продажи в трех экземплярах (один остается у продавца, второй – у покупателя, третий – в регистрационной палате).
Паспорта участников.

В одних регионах наличие нотариально заверенного согласия от супругов субъектов сделки являются обязательными документами для совершения сделки. А в других – нет.

При продаже земель сельхозназначения продавец должен получить от администрации, в ведении которой находится участок, отказ от его покупки. Дело в том, что таких участков в свободной продаже нет. Продавец должен прийти в администрацию, подать заявление о намерении продать свой участок. Далее администрация отправляет этот документ в следующую инстанцию (область, край), от которой тоже должен быть получен отказ от покупки.

Важно! Есть возможность обойти условие об обязательном отказе администрации от покупки участка: . Но это рискованный способ, так как есть вероятность тщательной проверки условий, указанных в дарственной. Если проверка находит, что предоставлены неверные сведения или отсутствуют основания для дарения, сделка аннулируется. На практике таких случаев немного, но риск все же присутствует.

Как составить и зарегистрировать договор купли-продажи

Самый лучший вариант – составить договор у юриста по месту подачи документов на регистрацию. В случае обнаружения регистратором ошибки в документах, можно будет быстро внести правки в течение ближайших 30 минут.

Через 3 дня после подачи документов можно заказывать выписку из ЕГРН, в которой уже должен быть указан новый собственник. Если следовать закону и знать обо всех нюансах процедуры приобретения участка в собственность, стать ее владельцем можно быстро и без особых хлопот.

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество правовых нюансов и особенностей. Этот вид территории страны находится под особым государственным надзором, так как представляет определенную ценность. Расскажем о тонкостях оформления сделок с такими землями.

Земли сельхозназначения могут использоваться только так, как того требует действующее законодательство. К примеру, на таких участках нельзя возводить строения жилого или промышленного назначения. Это ограничение не единственное.

К землям сельхозназначения можно отнести любые территории, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Это могут быть:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

поля;
сенокосы;
пастбища;
пашни;
вспомогательные объекты – дороги, коммуникации и т.д.;
территории с расположенными постройками.

Таким образом, к сельхоз категории могут принадлежать целые поселки, растянувшиеся на километры. Везде будет действовать особый режим, который следует соблюдать.

Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

Главная особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.

Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию. В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.

Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.

К слову, преимущественное право покупки – это не единственный нюанс, связанный с землей, относящейся к такой категории. Можно выделить и иные особенности:

Покупатель не может купить с/х землю и использовать ее не по назначению. Он обязан следить за сохранностью всех полезных свойств участка. В противном случае государство может изъять земельный надел у нового собственника.
Возможно изъятие участка государственными органами при несоблюдении сторонами правил и законодательных норм, касающихся правового статуса и использования земли, в момент оформления сделки.
Заключая договор купли-продажи, стороны вправе установить право выкупа участка продавцом на определенный срок.

При оформлении сделки продавец обязан предоставлять достоверную и полную информацию о земельном участке и ограничениях и обременениях, действующих на него. Если выявится, что собственник утаил какую-либо существенную информацию, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Как найти участок для покупки?

Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципальные образования или государство. Граждане часто приобретают сельскохозяйственную землю в надежде решить и жилищный вопрос. Однако нужно понимать, что застройка таких территорий допускается не всегда.

Строительство разрешено только при оформлении крестьянско-фермерского хозяйства. Без этого застройка не допускается.

Прежде чем искать участок, необходимо определиться с ключевыми характеристиками:

цель использования;
условия пользования наделом;
допустимый размер земельного налога;
необходимое качественное состояние земли;
уровень почв.

Перед оформлением сделки следует убедиться, что продавец имеет все необходимые документы для реализации. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.

Процесс купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Процедура оформления купли-продажи будет различаться в зависимости от того, кто выступает продавцом. Рассмотрим ситуации заключения сделки с государством и физическим лицом.

С государством

Алгоритм покупки сельскохозяйственной земли у государства следующий:

Подача ходатайства в местную администрацию о предоставлении земель этой категории. В заявлении указывается намерение приобрести участок в собственность, а также желаемые размеры и местоположение.
Муниципальный орган рассмотрит ходатайство и вынесет решение о заключении сделки или об отказе.
В случае положительного решения заключается договор купли-продажи.
На основании договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Отрицательное решение выносится посредством издания постановления главы муниципалитета. В этом документе должно содержаться обоснование принятого решения. Если по мнению заявителя отказ неправомерен, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Цена на сельскохозяйственные наделы формируется исходя из нескольких критерий. Учитываются плодородные качества, размеры и расположение. Итоговая стоимость устанавливается в нормативно-правовых актах местной администрации.

Необходимо учитывать, что при выявлении фактов неправомерного использования территории, она может быть изъята у собственника. Использование такой земли не по целевому назначению категорически запрещено.

С физическим лицом

Покупка земли у частного собственника будет отличаться. В первую очередь необходимо удостовериться, что он вправе ее продавать. Для этого нужно проверить все правоустанавливающие документы, а именно:

выписку из ЕГРН;
свидетельство о праве собственности (если есть, не выдается с 2017 года);
документ-основание для возникновения права собственности – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
техническая документация из БТИ.

На официальном сайте Росреестра можно получить справочную информацию о любых объектах недвижимости в режиме онлайн. Кроме того, любой желающий может заказать сокращенную выписку из ЕГРН. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа на бумажном носителе составляет 200 рублей.

Сделка заключается посредством оформления договора купли-продажи и акта приема-передачи, который подтверждает факт перехода надела от продавца к покупателю. Для расчетов граждане часто пользуются банковскими ячейками.

Следует понимать, что на вторичном рынке высок риск совершения мошеннических действий. Лучше всего совершать сделку в сопровождении юриста. Специалист сможет проверить «чистоту» объекта и серьезность намерения продавца.

Нюансы договора купли-продажи земли сельхоз назначения

В договоре купли-продажи указываются следующие сведения:

полные данные сторон договора;
идентификационные сведения об участке;
данные правоустанавливающих документов;
цена сделки;
сведения о целевом назначении надела;
права и обязанности сторон;
порядок передачи участка;
порядок расчетов.

В тексте указывается, что продавец обязан передать участок, который не имеет каких-либо обременений и не был подарен другому лицу.

Особенности покупки доли сельскохозяйственной земли

Если планируется покупка доли сельскохозяйственного участка, следует помнить о предусмотренных ограничениях:

участники долевой собственности вправе продать долю без выделения в натуре только своим сособственникам или члену крестьянско-фермерского хозяйства;
в случае с продажей доли преимущественного права у муниципалитета не возникает.

Таким образом, реализация доли земли, принадлежащей к этой категории, невозможна без ее выделения из общей долевой собственности в самостоятельный объект. Однако следует учесть, что после определения границ, необходимо направить уведомление о продаже в муниципалитет. Если они откажутся от покупки, можно продавать участок кому угодно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество нюансов и особенностей. Зачастую без помощи юриста не обойтись. Получите бесплатную консультацию эксперта по земельно-имущественным отношениям на нашем сайте.