Бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений. Снять: Инструкция по заключению договоров аренды нежилых помещений в коммерческих целях: нюансы

Бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений, как правило, выгоден. Как максимизировать эту выгоду за счёт налогов? Об этом пойдёт речь в статье, которая будет полезна как для уже сдающих недвижимость индивидуальных предпринимателей и физических лиц, так и для тех, кто только собирается заняться этим бизнесом.

На кого покупать и как сдавать

Первый возникающий вопрос обычно касается способа оформления нежилой недвижимости для последующей сдачи в аренду. Какие будут налоги и как выгоднее покупать — на физическое лицо или на ИП ? На самом деле прямой зависимости между вашим статусом ИП при покупке недвижимости и системой налогообложения нет.

Можно:

• Приобрести недвижимость как физическое лицо и сдавать её как физическое лицо , уплачивая 13% полученных доходов (плюс платить стандартный налог на имущество). Найти признаки предпринимательской деятельности при сдаче внаём нежилой недвижимости при желании можно, хотя разъяснения Верховного Суда (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 N 23) отдают явный приоритет физическому лицу в определении «личных нужд», для которых эта недвижимость приобреталась. С тех пор налоговые органы не особо рвутся наказывать граждан за такое нелегальное предпринимательство, если НДФЛ, конечно, уплачивается. Собственно, система налогообложения с 13% НДФЛ достаточно выгодна государству во всех отношениях кроме своей непрозрачности. Самому же физическому лицу при полностью «белом» расчёте она предоставляет лишь две приятные возможности:

1. не заниматься бумажной и бухгалтерской волокитой, положенной ИП;
2. в случае владения недвижимостью более 3х лет, не платить налог с её последующей продажи. Но вот эту последнюю возможность вы сможете реализовать без претензии налоговых органов, только если не найдётся доказательств того, что в течение последних 3х лет недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Если же в действительности недвижимость сдавалась вами в аренду на каких бы то ни было условиях, пусть даже непостоянно или частично, налоговики будут стоять на своём: вы должны уплатить налог как предприниматель. И убедить суд встать на вашу сторону будет непросто.

• Приобрести недвижимость как физическое лицо , далее зарегистрироваться в качестве предпринимателя и сдавать свою недвижимость, используя для учёта ОСН, УСН или ПСН (патентную систему). Это освобождает от уплаты налога на имущество физических лиц, однако с предоставлением документов, подтверждающих коммерческое использование недвижимости надо будет поторопиться, иначе долгие разборки-возвраты с налоговиками обеспечены. Передавать имущество каким-то документальным образом от «себя — физлица» «себе — ИП» не нужно. Индивидуальный предприниматель — это не ЗАО и не ООО с уставным капиталом, хотя выбрать для себя соответствующие коды деятельности по ОКВЭД он должен и платить взносы в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования тоже должен.
• Приобрести недвижимость, уже будучи ИП , и сдавать её, платя налоги по тем же трём возможным системам. В свидетельстве о собственности в этом случае будет значиться только ФИО, ваш статус ИП там отражён не будет. Плюс такого варианта приобретения: в случае использования ОСН или УСН с налогообложением «доходы минус расходы», вы сможете отнести покупку к расходам. Минусов по сравнению с приобретением недвижимости на физлицо без статуса ИП в этом варианте нет. Теоретически минусы есть лишь по сравнению с приобретением недвижимости на юрлицо (ООО). Потому что ООО не отвечает по своим обязательствам имуществом учредителей, а ИП своим имуществом отвечает. Но, к счастью, это в основном только теория — случаи полного разорения частных предпринимателей встречаются чаще в литературе, чем в жизни. И поскольку в целом обычному гражданину намного проще быть ИП, чем ООО — и он действительно становится им намного чаще — дальше мы юридических лиц касаться не будем и говорить о налогообложении недвижимости будем именно применительно и индивидуальным предпринимателям.

Подробнее о выборе системы налогообложения для ИП

• ОСН — как правило, наименее выгодная система. Но если у вас нет оснований для получения льгот и перехода на другую систему налогообложения, именно её вам и придётся использовать. Хотя надо сказать, это довольно редкий случай для ИП, чтобы доходы его составляли свыше 60 000 000 рублей в год , дабы подпасть под ОСН именно по закону, а не по собственной безалаберности (например, забыв написать до конца года заявление о переходе на УСН или не успев вовремя продлить патент)
• УСН — применяется, как известно, в 2х вариантах: налог 6% («на доходы») либо 15% («на доходы минус расходы»). В соответствии с Законом № 212-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2013) для вида деятельности «Управление недвижимым имуществом» обязательные страховые взносы за работников в Пенсионый Фонд будут составлять в 2013—2018 году уже 20%. (см. Закон № 212-ФЗ ст. 58 п. 8) Таким образом, размер этих изначально льготных взносов с каждым годом становится всё ближе к стандартным взносам по ОСН. Поначалу УСН была весьма удобна не только с точки зрения упрощённости учёта, но и потому, что и непосредственно все налоги там были ниже. Однако сейчас УСН имеет тенденцию к постоянному ужесточению и на данный момент в некоторых случаях уже неоптимальна. В частности, при сдаче в аренду новых торговых и офисных площадей, как правило, выгоднее купить патент.
• ПСН — новая и зачастую лучшая система для предпринимателей, применяемая в том числе для вида деятельности «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества». Сумма патента фиксирована, система очень проста по отчётности и ставка налога по ней составляет 6% от так называемого «потенциально возможного дохода» , то есть около 4 — 12% от реального среднего дохода при сдаче недвижимости внаём. Например, в Москве при площади сдаваемого помещения до 100 кв. м потенциально возможный годовой доход оценивается в 1 000 000 рублей, а сумма налога составляет 60 000 рублей. То, что потенциально возможный доход в расчётах местных органов в среднем чуть занижен, подтверждается и тем фактом, что в той же Москве почти треть выданных в 2013 году патентов была выдана ИП, занимающимся именно сдачей недвижимости в аренду (правда, в эту цифру попали и арендодатели жилой недвижимости). Однако патент не выгодно покупать, если вы сдаёте в аренду помещение совсем небольшое или по цене ниже среднерыночной — например, если это старая офисная или складская недвижимость, неудачно расположенная или требующая ремонта.

Местные особенности

В отличие от общероссийских ОСН и УСН стоимость патентов на сдачу в аренду различных объектов недвижимости определяется региональными властями. И это правильно. Однако свои задачи они понимают по-разному. Имея в первую голову цель вывести «из тени» среднего арендодателя, практически нигде не учитывается «качественная» составляющая сдаваемой недвижимости по расположению и классу. Ранжирование недвижимости по площади (от… до…) также находится в компетенции местных властей, а установленный ими потенциально возможный годовой доход с одной и той же площади может различаться по регионам в разы . Причём в любом случае это некие усреднённые цифры, отражающие положение региона в целом и зачастую вызывающие недопонимание, например, между жителями соседних городских и сельских поселений одного региона.

Отличается и «стимулирующая предпринимательство» составляющая региональных законов. Стоимость патента зависит от:

• площади сдаваемых помещений (везде)
• количества арендаторов (пока не везде)

Причём влияние этих факторов на стоимость патента может быть принципиально различным. Так, в Москве стоимость патента на одно и то же сдаваемое помещение зависит от количества арендаторов следующим образом. Сдав помещение в 90 кв. м. одному арендатору, за патент надо будет заплатить 60 000 рублей, а трём — уже 180 000 рублей, то есть столько же, сколько за патент при сдаче 290 кв. м. одному арендатору. (см. Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения»). А в Приморском крае градации сумм таковы, что в большей части случаев, наоборот, выгоднее иметь больше арендаторов — так патент получится дешевле. В Красноярском крае и Чеченской республике стоимость патента зависит только от общей площади сдаваемой недвижимости. Хотя, вероятно, такие региональные законы ещё придётся дорабатывать, ибо в пояснительном Письме Минфина от 28.02.2013 прямо сказано, что обособленным объектом недвижимости с точки зрения министерства считается объект не обязательно отдельно стоящий, но на который заключён отдельный договор аренды (Письмо Минфина Р. Ф. от 28 февраля 2013 г. N 03−11−10/5810 О применении патентной системы налогообложения в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений).

То есть в тех регионах, где предписанный Минфином порядок уже действует в полном объёме, в заявлении на получение патента нужно указывать не площадь своего объекта недвижимости, а по отдельности все площади, на которые заключены (или будут заключены) разные договоры аренды. И если во время действия патента число арендаторов увеличится, нужно получать новый патент (либо использовать по этим арендаторам другую систему налогообложения). Если же на площадь с отдельным договором аренды, внесённым в заявление на патент, заключается новый договор с другим арендатором, на стоимость патента это не влияет и никаких дополнительных действий предпринимать не нужно.

Резюме

Прежде чем принять решение, как сдавать помещения и по какой системе налогообложения рассчитываться с государством, следует определиться:

1. с целью — получение постоянного предпринимательского дохода или конечная продажа недвижимости;
2. со своей готовностью исполнять те или иные обязанности: физлицу — чуть больше платить, ИП — чуть больше бегать и заниматься бухгалтерией.

Если решение принято в пользу ИП, следует внимательно изучить местный закон о патентной системе налогообложения и посчитать с конкретными цифрами в руках, что выгоднее в вашем случае — УСН или ПСН . На самом деле если недвижимость уже ваша и над вами не висит банковский кредит, то не страшно и ошибиться — сменить систему налогообложения в случае перехода на УСН можно в конце года, а для перехода на патент вообще никаких ограничений не установлено, кроме готовности вовремя его оплатить.

Значение имеют размеры помещения и разные дополнительные факторы. Исходя из этого, можно определиться, кому и для каких целей его лучше предлагать: малому или крупному бизнесу, производственной компании или торговой фирме. Рассмотрим, как сдать нежилое помещение в аренду.

Основные принципы сдачи недвижимости в аренду

Основные правила аренды одинаковы для любых категорий недвижимости и их должен знать каждый арендодатель. Потенциального арендатора жилого или нежилого помещения возможно найти двумя способами — самостоятельно или прибегнув к помощи агентства недвижимости.

Если вы выберете аренду при помощи посредников при показах помещения с целью обсуждения деталей условий аренды, вам необходимо будет присутствовать лично. Это позволит избежать многих довольно неприятных сюрпризов в будущем.

Вначале надо провести мониторинг рынка недвижимости вашего города. С этой целью изучите объявления в СМИ и Интернете, узнайте стоимость аренды подобных объектов. Проанализируйте информацию и определитесь с суммой аренды на ваше нежилое помещение. Также можно воспользоваться услугой оценки объекта, которую предоставляют агентства недвижимости.

Расчет стоимости аренды нежилого помещения

Стоимость нежилых объектов одинаковой площади может существенно отличаться. Цена зависит от места расположения здания относительно центра города, его состояния и предназначения. На стоимость влияет расположение поблизости автобусных остановок с удобной транспортной развязкой и парковок. Важный факт — наличие на объекте интернета, телефонной линии, кондиционера, отопления, сигнализации, санузла и т. д.

Существенную роль играет количество комнат в помещении, и возможность разделить свободное пространство современными офисными перегородками. Все вышеперечисленные факторы следует учесть при установлении цены на аренду недвижимости. Расположение помещения в центре города или в элитном здании — это повод для установления более высокой цены.

Встреча с арендатором

Если вы решили сдать нежилое помещение в аренду при помощи посредника, придется уделить много времени, чтобы обсудить в подробностях взаимные обязательства, размер оплаты риэлторских услуг и порядок выплат. Все существенные и мелкие детали надо закрепить в договоре. При самостоятельной аренде надо составить объявление с описанием предлагаемого варианта и разместить его на популярных ресурсах.

Если вы решили сдавать нежилое помещение без посредников, следует учесть некоторые моменты. Когда вы будете показывать нежилое помещение под офис, магазин или производство, необходимо каждый раз предъявлять документы, подтверждающие ваше законное право распоряжаться недвижимостью.

Помимо этого придется в подробностях отвечать на многочисленные вопросы, которые будут возникать у потенциальных арендаторов. Заранее решите, за счет каких положительных факторов вы сможете минимизировать расход сил. Будьте готовы тратить на проведение переговоров значительное количество времени.

Составление договора аренды

Если арендатор выбрал ваше нежилое помещение, необходимо обсудить взаимные обязательства, сроки, порядок и размер оплаты. Обязательно указывайте срок аренды и возможность его продления. Чаще договоры заключаются на год, причем в них прописывают специальный пункт о возможности автоматического пролонгирования.

В договоре указывают и другие важные условия, например, кто несет ответственность за причинение какого-либо ущерба помещению. Типовой текст договора следует доработать под свои потребности. Следует позаботиться о нотариальном заверении договора.

Удачно сдать физическому лицу нежилое помещение в аренду не просто. Надо потратить немало времени на поиски арендатора, который готов своевременно производить оплату и ответственно относится к чужому имуществу. После сдачи помещения в аренду периодически проверяйте его состояние и напоминайте арендатору о приближении срока арендной платы.

Понятие договора аренды. Основные положения

Начнем разговор с определения договора аренды нежилого помещения – договором аренды нежилого помещения является договор, по которому одна сторона (арендодатель), обязуется предоставить другой стороне (арендатору) нежилое помещение за плату во временное владение и пользование. Поскольку, мы говорим об аренде нежилых помещений, то можно утверждать, что в данной ситуации, обе стороны договора (или как минимум одна – арендатор) являются (ИП).

Аренда нежилого помещения процедура чрезвычайно серьезная и подходить к ней следует максимально ответственно. Естественно, что отношения по найму нежилого помещения непременно должны оформляться письменным договором , к которому имеет смысл приложить , чтобы впоследствии между сторонами не возникало разногласий по поводу того, что помещение было каким-либо образом изменено. Кроме того, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более чем 1 год, в соответствии со ст.ст. 609 и 651 ГК РФ , подлежит государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Целесообразно будет сразу же указать на пакет документов, необходимых для регистрации данного :

Квитанция об оплате регистрации

Договор аренды нежилого помещения (в двух экземплярах + подлинник)

План (паспорт) объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера

После регистрации договора, сторонам выдается свидетельство о государственно регистрации сделки.

Возвращаясь к разговору непосредственно о договоре аренды нежилого помещения, хотелось бы указать на то, что в нем обязательно должны быть тщательным образом оговорены следующие моменты:

-предмет договора – то есть, то помещение, которое передается в аренду. Помимо того, что к договору должны прилагаться технические документы помещения, в самом соглашении необходимо указать его данные, позволяющие идентифицировать помещение – адрес, этаж, площадь, его регистрационные данные в ЕГРП и т.д. Так же необходимо указать цель использования данного помещения.

-правом сдавать помещение в аренду обладает только собственник . В договоре четко должно быть прописано, кто является собственников данного помещения, данная информация должна подтверждаться выпиской из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), а также технической документацией БТИ.

-при заключении договора субаренды (когда арендодатель по данной сделке с помещением, владеет им как арендатор по другой сделке), необходимо приложение первоначального договора аренды, в котором должно быть указано, что заключение договоров субаренды, в отношении данного помещения, разрешено.

-срок, на который заключен договор . По закону, если срок аренды не установлен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. Однако, следует учитывать, что договоры аренды сроком до 1 года не нуждаются в государственной регистрации, а для договоров свыше 1 года – государственная регистрация необходима.

В заключаемом договоре аренды целесообразно оговорить моменты, касающиеся права арендатора заключать сделки субаренды , перенайма, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

-выступающее со стороны арендодателя лицо, должно подтвердить, что имеет право заключать договор аренды, путем приложения к данному договору соответствующих документов, подтверждающих, что оно уполномочено совершать такие сделки (приказ, доверенность и т.д.)

Поскольку договор аренды является возмездным, в нем обязательно должны быть оговорены условия оплаты арендованного имущества. Арендная плата (с указанием – за конкретное помещение или за единицу площади) может вноситься разными способами (ст.614 ГК РФ )– в твердой денежной сумме, в процентах от дохода от предпринимательской деятельности, в виде предоставления арендатором определенных услуг, передаче арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду, несение арендатором затрат на содержание (улучшение) помещения (например, ремонт). Таким образом, условие об арендной плате должно быть тщательным образом описано в договоре, а так же, должны быть указаны сроки внесения платежей. Кроме того, необходимо оговорить моменты оплаты за места общего пользования - коридоры, лестничные площадки и т.д., особенно если арендуется помещение не в отдельно стоящем здании. Важно указать вносится ли плата за них в арендную плату или нет, каким образом, и какова их стоимость Изменения в размере арендной платы, по общему правилу, устанавливаются по соглашению сторон (не чаще одного раза в год) и подлежат обязательному внесению в основной договор.

Помимо этого в договоре желательно уточнить, за что, помимо арендной платы, должен платить арендатор, чтобы поддерживать помещение в надлежащем состоянии – коммунальные платежи, НДС, связь, парковочные места и т.д. Данные платежи так же могут быть включены в арендную плату, но, в этом случае, такое положение о платежах должно быть четко оговорено в договоре.

-права третьих лиц на сдаваемое помещение не прекращаются при сдаче помещения в аренду (ст.613 ГК РФ) . В связи с этим, арендодатель обязан указать в договоре аренды на наличие прав третьих лиц, если таковые есть. В противном случае, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

-вопросы капитального и текущего ремонта помещения (ст.616 ГК РФ ). Арендодатель, как правило, обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта (капитального и текущего) обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора. Так же, хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, в частности, например, о перепланировке (ст.623 ГК РФ ). По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора (если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается). Однако, данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

-вопрос о выкупе арендованного имущества . В договоре может быть указано, что по истечении срока аренды (либо до его истечения, если арендатор внесет всю выкупную стоимость помещения), помещение переходит в собственность арендатора. Данное условие может быть включено как в текст основного договора аренды, так и быть указано в дополнительном соглашении сторон – в этих случаях, в документах обязательно прописать условие о размере выкупной цены .

-досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон (ст.ст.619 и 620 ГК РФ ) возможно только в судебном порядке. Стороны вправе включить в договор дополнительные условия для его расторжения.

Выше уже упоминалось о том, что к договору аренды нежилого помещения должна прилагаться техническая документация на помещение. Вместе с тем, непосредственно переход прав пользования помещением от арендодателя арендатору должен оформляться актом приема-передачи . Аналогичным образом, при прекращении договора аренды, необходимо оформить акт приема-передачи арендатором помещения арендодателю. Таковы общие моменты, касающиеся аренды нежилого помещения. Но, так же, хотелось бы выделить некоторые частные случаи такой аренды.

Аренда и выкуп нежилых помещений, находящихся в государственной собственности

В соответствии с «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности субъектов РФ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», субъекты малого и среднего предпринимательства, перечисленные в законе, имеют право осуществлять выкуп арендованных ими помещений, принадлежащих государственному или муниципальному предприятию, по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Перечисленные субъекты, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной (муниципальной) собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества

Уполномоченные органы субъекта РФ принимают решение о продаже указанного имущества и уведомляют о возможности выкупа, субъектов предпринимательства. Последние, в случае их согласия использовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, должны направить в уполномоченные органы свое заявление о согласии (с приложением необходимых документов). Соответствующий арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения субъектами предпринимательства предложения о его заключении.