Вещи по договору возникает с. Производные основания приобретения права собственности. Момент возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору. Понятие передачи вещи. Момент возникновения права собственности у приобретателя недвижимого им

Новая редакция Ст. 223 ГК РФ

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Комментарий к Ст. 223 ГК РФ

1. Комментируемая статья посвящена основному производному способу приобретения права собственности, но не по всякой сделке, а в части, касающейся перехода права собственности по договору.

Возникновение права собственности у приобретателя имеет важное практическое и теоретическое значение, поскольку по общему правилу с этого момента на приобретателя переходит риск случайной гибели (повреждения) имущества (см. ст. 211 ГК РФ) и бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ).

2. Комментируемая статья не содержит известной некоторым законодательствам дифференциации для индивидуально-определенных вещей и вещей, определенных родовыми признаками. Различие проводится в зависимости от того, требуется ли государственная регистрация отчуждения имущества. Фактически речь идет о различии для движимого имущества и недвижимости.

3. Для движимого имущества в качестве общего правила моментом перехода права собственности установлен момент передачи вещи (система традиции). В то же время договором может быть установлен иной момент, например в зависимости от оплаты уже переданного имущества (ст. 491 ГК РФ). Не установлено запрета на переход права собственности в момент заключения договора (система соглашения), если это предусмотрено самим договором.

4. Для недвижимости моментом перехода права собственности императивно установлен момент .

Судебная практика.

До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

5. В ч. 2 п. 2 комментируемой статьи указан случай возникновения права собственности на имущество, добросовестно приобретенное у неуправомоченного лица. Этот случай является самостоятельным первоначальным способом приобретения права собственности. Подробно данный способ обсуждается применительно к условиям удовлетворения виндикационного иска (ст. 302 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. эта норма охватывает случаи производного приобретения права собственности.

Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ст. 218), наличие определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим встает вопрос, с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности.

2. Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте - его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.

Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец считается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.

Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.

Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.

Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.

Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.

3. Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент передачи вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.

Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения - как соглашением сторон, так и законом.

В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.

4. Система традиций порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и ее передачи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На основе системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-либо пороков договора об отчуждении имущества.

Законодатель придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 ГК договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения права собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода этого права. И хотя переход права собственности происходит в момент практической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.

5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса права собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не приобретают право собственности.

Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода права собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.

Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, такое приобретение традицией не является и создать приобретателю право собственности не сможет. Приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.

6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подробнее см. комментарий к ст. ст. 312, 313).

7. Договором может быть предусмотрено, что право собственности переходит не в момент передачи вещи, а при возникновении иного юридического факта (оплаты и т.д.). Но нельзя исключить правило традиции и при этом вовсе не указать, в какой момент переходит право собственности. Отсюда следует важное правило, которое часто упускается из виду: невозможно отступить от принципа традиции, т.е. определить моментом перехода права собственности не момент передачи, а иной момент, если отчуждателем в принципе утрачена фактическая возможность передачи вещи. Это правило можно сформулировать так: передача собственности возможна лишь постольку, поскольку возможна передача владения. Данное правило универсально и действует и для отчуждения недвижимости. Например, если собственник потерял владение вещью вследствие утраты, хищения, вероятной гибели, то он не вправе прибегнуть к диспозитивному правилу ст. 223 и оговорить, что право собственности переходит, например, в момент соглашения или в момент оплаты вещи даже в том случае, когда приобретатель права согласен на такое условие. При этом сам договор о купле-продаже или ином отчуждении утраченной вещи будет действительным, поскольку стороны договорились об этом.

Передача права собственности без владения возможна была бы лишь путем уступки (цессии) приобретателю вещного иска собственника к незаконному владельцу вещи в порядке ст. 301 ГК. Однако ГК не допускает цессии вещных прав (см. ). Этот запрет не только исключает передачу права собственности на вещь, но и суброгацию соответствующих прав страховщику (ст. 965 ГК РФ), что, очевидно, существенно сужает возможности по преследованию страховщиком нарушителей имущественных прав.

В то же время, если вещь находится у третьих лиц по основаниям, вытекающим из обязательственных (личных) требований собственника (хранение и т.п.), последний вправе либо дать основанное на этом обязательственном правоотношении указание этим лицам (законным владельцам имущества) передать вещь приобретателю в порядке ст. ст. 312, 313 ГК, либо передать приобретателю обязательственное право требования в порядке ст. 382 ГК с тем, чтобы приобретатель уже от своего имени истребовал имущество. Тогда моментом перехода права собственности, если стороны не оговорят иного, будет момент поступления вещи во владение приобретателя.

Стало быть, собственник имеет возможность передать вещь, если он сам владеет вещью либо вещью владеет иное лицо (законный владелец), который обязан собственнику передать вещь.

8. Если не оговорено иное, риск гибели вещи переходит вместе с правом собственности на нее (см. комментарий к ст. 211). Однако если передача вещи и переход права собственности не совпадают во времени, стороны обычно договариваются о переложении риска случайной гибели или повреждения вещи на то лицо, которое владеет вещью и имеет возможность контролировать ее сохранность. Но при этом, если владение вещью осуществляется в интересах другой стороны, на нее могут быть возложены издержки по содержанию вещи.

9. Определенной спецификой обладает передача имущества в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого хозяйственного общества или иного юридического лица. До регистрации этого общества у него не может возникнуть право собственности, так как нет самого субъекта данного права. Поэтому моментом возникновения права собственности на полученное в качестве вклада в уставный капитал имущество следует считать момент регистрации соответствующего юридического лица. Если же имущество подлежит регистрации, то действует правило п. 2 ст. 223 - право собственности юридического лица возникает с момента такой регистрации.

10. Право сторон отступить от правила традиции и определить момент перехода права собственности иным образом позволяет более гибко регулировать отношения сторон. Прежде всего это позволяет получить гарантии на случай неплатежеспособности и несостоятельности покупателя. В таком случае его кредиторы не смогут приобрести права на имущество, поскольку оно еще не принадлежит приобретателю. В то же время особые условия договоров об отчуждении имеют безусловное действие только для сторон договора. В отношении третьих лиц, не являющихся кредиторами, эти условия не могут иметь абсолютного действия: даже если приобретатель, получив владение, не стал еще собственником и не вправе распорядиться вещью, третье лицо, совершившее сделку с приобретателем, может и не знать об этом, но защищено против требований собственника (отчуждателя) возражением о доброй совести.

Особенно слабым является действие особых условий договора, отклоняющихся от правила традиции, если товар передается в другую страну, в которой действует иная правовая система. Здесь может быть парализована защита не только от добросовестного приобретателя, но и против требований кредиторов. Характерным примером является следующее дело.

Немецкий продавец продал голландскому покупателю - строительной компании бетономешалку с условием, что право собственности не переходит до полной оплаты. Покупатель не оплатил купленную машину, а после объявления его несостоятельным бетономешалка была реализована в пользу кредитора - налогового органа, поскольку голландское законодательство предусматривает обращение взыскания на все имущество, находящееся на строительной площадке несостоятельного должника. Судебный спор, возбужденный по иску покупателя, был решен в пользу кредитора.

Продавец, посчитав, что нарушено его право собственности, обратился в Европейский суд по правам человека в Страсбурге.

Суд, отказывая в иске, отметил: "Обычно продавец и покупатель оба обладают ограниченным правом на имущество (limited property right), защищаемым ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции, но точный объем права, имеющегося у каждой стороны, различается соответственно применяемому праву. В частности, от национального права зависит, до какой степени удержание титула защищается против требований кредиторов покупателя" (дело Gasus Dosier против Нидерландов).

Что касается "ограниченного права на имущество (или собственность)" (limited property right) у обеих сторон, то это - свидетельство более широкого понимания собственности, как вообще имущественных прав (в некоторых делах защита по ст. 1 Протокола дается правам, которые можно рассматривать и как неимущественные). В действительности, в каждый момент времени только одно лицо является собственником вещи, у другого имеются лишь имущественные права, права требований к другой стороне договора.

11. Если предметом договора об отчуждении имущества является имущество, подлежащее регистрации, то стороны не вправе определять иной момент перехода права собственности, чем тот, который указан в законе.

Определенные сложности возникают при применении нормы ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость, где говорится о том, что регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение права собственности. Ведь если право собственности переходит в момент регистрации, то до этого оно перейти не может, а значит, налицо некоторое противоречие. На самом деле, как уже отмечалось в комментарии к ст. 218, право вообще не переходит. В этом смысле всякая терминология относительно перехода права собственности, как и иного права, является неточной (заметим, что в ст. 153 ГК, содержащей определение сделки, переход права как следствие сделки не указан) и может быть оправдана лишь давней традицией и практическими удобствами.

В ст. ст. 218, 223, 224 говорится о возникновении права собственности на основании тех или иных юридических фактов, с которыми закон или договор связывает возникновение права собственности.

Предметом регистрации, следовательно, является тот или иной юридический состав, который в целом признан законом или договором достаточным для возникновения у приобретателя права собственности. Важно подчеркнуть, что регистрируется именно юридический факт. Необходимо отметить, что для регистрации в любом случае должен быть представлен договор об отчуждении или иной документ о возникновении или переходе прав, в то время как документы, отражающие исполнение договора, в том числе содержащие сведения о фактическом владении объектом недвижимости, для регистрации не требуются (ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость). Следовательно, данные государственной регистрации подтверждают права собственности на недвижимость, иные вещные права и обременения, но не содержат достаточных сведений о владении объектами недвижимости.

12. Правила о регистрации не отменяют прав сторон оговорить переход права собственности выполнением определенных условий, например передачей объекта, что обычно и совершается. Передача недвижимого имущества отражается в акте передачи, представляемом вместе с договором на регистрацию. Не исключено в качестве условия перехода собственности и условие об оплате имущества, подлежащего передаче. В случае невыполнения этого условия отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным, и суд должен отказать в иске покупателю, если в договоре прямо указано, что он не может быть передан на регистрацию раньше, чем покупатель выполнит свои обязательства.

Однако, если такое условие не сформулировано, но имеется иное условие - о том, что договор подлежит расторжению в случае отказа от оплаты или несвоевременной оплаты приобретенной недвижимости, - договор может быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, но это не лишает продавца права требовать в дальнейшем расторжения договора в общем порядке.

Однако если договор нотариально удостоверен, то после этого ни одна из сторон не вправе более выдвигать возражения против его регистрации и, следовательно, возникновения права собственности у покупателя (ст. 16 указанного Закона).

13. Следует отличать регистрацию прав собственности от регистрации сделок с недвижимостью, которая требуется не всегда. Закон предусматривает обязательную регистрацию сделок по продаже жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), предприятий (ст. 560 ГК РФ), дарения недвижимости (ст. 574 ГК РФ). В то же время продажа зданий, сооружений, помещений, не относящихся к числу жилых или не являющихся предприятиями, не требует регистрации.

Однако для того, чтобы у приобретателя возникло право собственности на приобретенную по такому договору недвижимость, регистрация обязательна. В этом случае наглядно обнаруживается несовпадение обязательственного и вещного эффекта договора об отчуждении имущества. Если договор об отчуждении недвижимости, не требующий регистрации, облечен в надлежащую форму единого письменного документа, то он становится обязательным для сторон и дает им соответствующие права требования. Например, покупатель вправе требовать передачи ему объекта недвижимости независимо от того, зарегистрировано ли за ним право собственности на данный объект. Заявляя это требование, покупатель выступает не как собственник, а как сторона в договоре, как кредитор. Поэтому ему и не нужно обосновывать свое право собственности, а достаточно опереться на действительный договор. Действие договора и состоит в том, что возникает требование о его исполнении.

Притом и фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет еще возникновения права собственности у приобретателя - требуется акт государственной регистрации. До этого собственником имущества остается продавец.

Эта практически распространенная ситуация стала предметом рассмотрения Пленума ВАС РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 указывается, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за неисполнение договора.

Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданное имущество другому покупателю, так как оно уже находится в законном владении первого покупателя, у которого никак не может быть истребовано. Таким образом, продавец несет ответственность за неисполнение заключенного договора в размере убытков, причиненных тем, что во второй раз проданная недвижимость не передана покупателю. В то же время вполне очевидно, что заключенный продавцом договор является действительным, так как, если бы он был ничтожным, отпали бы основания для ответственности за причиненные неисполнением этого договора убытки.

14. Более сложным оказался бы случай, когда зарегистрировано право собственности того покупателя, который не получил недвижимости во владение, а владельцем является другой покупатель. При этом не имеет значения, какой из договоров был заключен прежде другого, так как продавец сохраняет возможность совершать сделки по отчуждению имущества, пока является собственником. В таком случае возможность применения общего правила - владелец имеет преимущество перед другими покупателями, сохраняющее силу, пока право собственности не возникло ни у кого из покупателей, - утрачивается. В то же время у приобретателя отсутствует и юридическая возможность истребовать имущество у другого покупателя, поскольку тот является законным владельцем и не отвечает по виндикационному иску, действующему только против незаконных владельцев (ст. 301 ГК РФ). Если договор об отчуждении имущества, совершенный без передачи владения, не является недействительным как мнимый или притворный (ст. 170 ГК РФ) или по иным основаниям, то возникает ситуация несовпадения права собственности и владения, причем владелец имеет основания для использования вещи и защиту против третьих лиц (ст. 305 ГК РФ), а собственник лишен возможности предъявить иск из неосновательного обогащения, который возможен лишь против незаконного владельца. В то же время собственник лишен и возможности отчуждения вещи, так как не может обеспечить передачи владения покупателю.

15. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ в п. 2 комментируемой статьи были сделаны добавления, согласно которым у добросовестного приобретателя (см. комментарий к п. 1 ст. 302) право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Исключение составляют случаи, когда недвижимое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (см. комментарий к п. 1 ст. 302).

Эти дополнения являются попыткой корректировки содержания ст. 234 ГК о . Высказывались мнения, что статус владельца для давности вызывает затруднения на практике. На самом деле, владелец для давности - новая фигура в нашем праве (хотя давно известна европейскому праву, в том числе праву России до 1917 г.). Задача состояла в том, чтобы практически усвоить норму о приобретательной давности, а не изменять ее под состояние практики. К сожалению, был избран именно второй вариант, который и нашел свое отражение в дополнениях к п. 2 ст. 223. Фактически в ГК существует теперь две формы добросовестного приобретения недвижимости - одна в порядке ст. 234 ГК, вторая - в порядке п. 2 ст. 223 ГК. Конечно, наличие таких противоречий в законе нисколько не способствует повышению надежности оборота недвижимости.

Применительно собственно к содержанию нового механизма можно сказать следующее.

Добрая совесть приобретателя недвижимости в ст. 223 ГК не раскрывается. Поскольку эта норма прямо отсылает к ст. 302 ГК, мы должны исходить из имеющегося там понятия добросовестности. Применительно к ст. 302 ГК добросовестным приобретателем является тот незаконный владелец, который, приобретая имущество от лица, не имевшего права на его отчуждение, не мог знать об этом. Следовательно, в силу п. 2 ст. 223 ГК, если владелец не может знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества, то он становится собственником приобретенного объекта недвижимости с момента регистрации. Закон однако допускает спор между бывшим собственником и приобретателем по правилам ст. 302 ГК (т.е. в рамках виндикации). Это означает, что закон исходит из того, что приобретатель недвижимости является ее владельцем. Иначе, впрочем, и быть не может, т.к. невозможно приобрести добрую совесть, не получив владения законным образом от лица, управомоченного на передачу владения.

Известно, что добросовестность налицо лишь тогда, когда она имеется как в момент совершения договора об отчуждении вещи (в этот момент добрая совесть состоит в том, что приобретатель извинительно заблуждается относительно права продавца или иного отчуждателя на отчуждение), так и в момент получения владения (в этот момент добрая совесть состоит в извинительном заблуждении приобретателя относительно того, что лицо, передающее владение, не имеет права на передачу объекта недвижимости). Только если добрая совесть имеется и в момент совершения договора, и в момент получения владения, приобретатель может считаться добросовестным.

Приобретатель, который еще не имеет владения, не имеет еще и доброй совести, и на него норма п. 2 ст. 223 ГК не распространяется. Поэтому получившие распространение с момента принятия поправки в п. 2 ст. 223 ГК попытки захвата зданий "добросовестными приобретателями", ссылающимися на выданное на их имя свидетельство о праве собственности на объект недвижимости и на норму п. 2 ст. 223 ГК, на самом деле являются незаконными, потому что лицо, не ставшее владельцем в установленном законом порядке, не может считаться добросовестным применительно к ст. 302 ГК.

Добросовестное владение предполагает не только получение владения от лица, имеющего права на передачу владения (обычно таким лицом является действительный собственник или надлежаще уполномоченные им лица). Добросовестность также предполагает предварительный тщательный осмотр объекта недвижимости перед приобретением, установление фактических владельцев этого объекта и выяснение прав, на которых они владеют этим объектом. Если приобретатель не интересуется этими и иными существенными в коммерческом и хозяйственном смысле обстоятельствами, то его невозможно признать осмотрительным, рачительным хозяином, т.е. добросовестным лицом.

Насильственный захват объекта недвижимости, равно как и занятие пустующего объекта, либо занятие объекта при помощи обманных или мошеннических действий не создают добросовестности на стороне приобретателя. Получение объекта от лиц, не имеющих права на распоряжение объектом (например, от охранной организации) также не создает добросовестности приобретателя.

Вверх

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Консультации юриста по ст. 223 ГК РФ

Никита Поздеев

Момент возникновения права собственности на авто. Между гражданами заключен договор купли-продажи авто 29.11.2009 полный расчет произведен 29.12.2009 и снят рег. учета. фактически авто не было передано покупателю по причине его аварийного состояния (без эвакуатора не вывезти), поэтому авто стоит пока у продавца- всё это обговорено в договоре купли-продажи. Пристав 12.01.2010 г. составляет опись и арестовывает авто как имущество принадлежащее продавцу, так как данный автомобиль стоял во дворе у должника,хотя по документам (договор ПТС)- которые в момент описи отсутвовали у должника- собственником авто уже является другой чел. Сейчас судья нихочет исклюать из описи данное имущество, по причине того, что оно не пставлено на учет- (знаю что это не верно пересмотрела практику ВАС)- может у кого есть практика верховного суда по аналогичному вопросу

Ставить на учет авто не обязательно!!! !Это право на недвижимость переходит с момента гос регистрации

Богдан Комягин

Нужно ли оплачивать комунальные?. Хочу приобрести квартиру. долг 2 тыс долларов (жэк и теплосеть) за два года. Хозяин квартиры умер два года назад, с тех пор за квартирц никто не платил, но вот сестра хозяина вступила в наследство через пол года и спустя полтора года хочет продать квартиру. Могу ли я каким либо образом не платить эти 2000 долларов?

Квартира не может быть должна, долг на наследниках, пусть их ищут.

Юлия Соболева

Купила комнату, позже выяснилось, что от старого собственника осталась задолженность.... Купила комнату, позже выяснилось, что от старого собственника осталась задолженность за отопление 2008-2010 года. Теплосети подали в суд, в судебном заседании я заявила о применении срока исковой давности, но судья утверждает что сроки исковой давности не применимы так как я купила комнату с задолженностью. В договоре купли-продажи прописано условие, что я несу расходы по содержанию недвижимого имущества начиная с момента государственной регистрации перехода права собственности. Правомерно ли судья отказывает в применении сроков исковой давности?? ? Что делать???

Ответ юриста:

Юлия Александрова

Узкий проход в супермаркете, ребенок 8 месяцев схватил бутылку с полки и разбил(Украина)
- Да...супермаркет застрахован от таких случаев.. Пояснение: Если Вы случайно, без умысла, повредили принадлежащий магазину товар, например, задели бутылку вина, стоящую на полке, и она разбилась, и это произошло до момента его оплаты, то...

Вера Кузнецова

Скажите, при покупке жилья, обязательно собственность сразу оформлять?

Ответ юриста:
ГК РФ Статья 223. 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Вот и смотрите стоит ли Вам сразу оформлять это право.

- Ответ юриста:
  1- Либо с момента подписания товарно транспортных накладных получателем.2- Либо с даты окончательного рассчета за посталяемый товар в случае если предусмотренна отсрока в платеже.А вообще все зависит от того как вы это поределите в договоре. но п. 1 оптимально, вы получили товар он Ваш.

Леонид Лучкай

порча груза. при перевозке компания-перевозчик испортила груз, оплата продавцу еще не была произведена. вопрос такой, кто должен требовать с нее ущерб? Продавец или я как покупатель? Оплачивать ли лицу у которого груз покупался или продавец должен требовать ущерб с перевозчика?

Ответ юриста:
Ваш вопрос чертовски некорректен… Все зависит от того, каким образом заключен договор поставки или же купли-продажи, разновидностью которого является договор поставки. Прочитайте внимательно условия договора поставки, и, еще внимательнее, момент возникновения у покупателя права собственности на поставляемый товар. А также момент полного исполнения продавцом своих обязательств по договору. А, еще лучше – более конкретно и информативно задавайте свои вопросы, т. к. в Вашем вопросе начисто отсутствует информация, позволяющая дать квалифицированный ответ на Ваш вопрос… А гадать – увольте… Это дело экстрасенсов.

Галина Максимова

кто платит? на манекене очень низко висели бусы и рассматривая одежду нечаено зацепили бусы и они порвались. как быть?

Максим Тарахов

по договору поставки.. Мы по договору поставки поставили товар, договором предусмотренно что покупатель делает предоплату 50 % а остальныую сумму в течении 2 месяцев с момента поставки, но так и не платит, подали в суд на взыскание задолженности, но боимся что они обанкротятся, можем ли мы забрать сейчас этот товар который поставили? В договоре нет условий в какой момент наступает право собственности на товар.

Ответ юриста:
Если в договоре не содержится условия о моменте возникновения у покупателя права собственности, то в соответствии со ст. 223 ГК право собственности на товар перешло к покупателю с момента передачи ему товара. Следовательно, забрать переданный покупателю товар товар, не расторгнув договора поставки, вы у покупателя не можете, так как не являетесь собственником этого товара. Однако право расторгнуть договор купли-продажи (поставки) и потребовать возрата товара продавец имеет право, если покупатель не производит очередного платежа за проданный ему в рассрочку товар (п. 2 ст. 489 ГК) . Таким образом, если покупатель в течение 2 месяцев не произвел вам оплату товара, то вы вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара при условии, что: - вашим договором не предусмотрено иное; - сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара.

Ярослав Базулин

купила дачу в собственность и бумаги есть.а вот теперь.говорят надо приватизировать.кто знает подскажите.. собственность на землю тоже есть.

Ответ юриста:
Собственность должна быть зарегистрирована. Если есть свидетельство о праве собственности на Ваше имя, тогда все в порядке! Ну а на землю надо тоже начинать процедуру оформления по приватизации.. . собирайте документы! Продавать будет легче. 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС ЧАСТЬ ПЕРВАЯ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (абзац введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)

Елена Белова

Имею ли я право после подписания договора купли-продажи и оплаты, заехать на квартиру без согласия бывшей хозяйки кв-ры?

Екатерина Фролова

Имея всю сумму и подобрав вариант кв, за какой срок можно въехать в кв?

Американцы заставят страдать наш народ http://www.vesti.ru/sdoc.html?id=1974305&pmkey=wJrIhW Обычно...

Клавдия Новикова

Акт приемки-передачи оборудования.

Олеся Волкова

С какого момента квартира считается моей собственностью?. Папы не стало в 2007г и у него была квартира, мы хотели вступить в наследство, но когда пришли к нотариусу в Восточном административном округе (ВАО) она сказала что нужно собрать док-ты, НО у нас не было правоустанавливающего док-та. Мы долго искали в архивах, в бти, в регистр. палате, но ничего нигде не было. Обратились в суд и выиграли его. И вот мы получить свидетельство о праве на собственность, по решению суда (вступило с силу 2011г), а само свиде-во выдано и зарегистрировано в 2012г.

Ответ юриста:
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст 8 ГК РФ) . ОДНАКО для наследников, в соответствии со ст. ст. 1114 и 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. То есть: срок нахождения в собственности У Вас начинает исчисляться с даты смерти отца, а не с даты Регистрации права в Росреестре, как в других сделках. Видимо именно это Вас интересовало. и в связи с возможностью продать квартиру без уплаты налога. Отсчитывайте 3 года с даты смерти,(у Вас уже намного больше) и продадите без него. Удачи!

Дарья?ковалёва

Могут ли унаследовать комнату дарителя родственники одаряемого если даритель и одаряемый умерли?

Денис Семенец

квартира была с долгами когда мы ее купили,теперь тсж отказывается нас принимать как собственников. законно ли это?. управляющая компания с нами не хочет заключать договор и пересчитать нам квартплату с момента покупки. они говорят что мы должны оплатить долг полностью за старых владельцев и не дают нам справки даже на суд.

Они правы, Вы купили квартиру, обременённую долгами. Если иное указано в договоре купли-продажи, то оплатите долги по квартире и подавайте в суд на продавцов. Это же Ваши проблемы, а не ТСЖ... А вот судья обяжет ТСЖ выдать все необходимые справки, принесут, как миленькие.

Клавдия Михайлова

Здрасьте!!! Помогите!!! Скажите, существуют ли сроки действия договоров купли-продажи..... ситуация такая: одна организация А собралась продать организации Б продукцию, они заключили договор (в нем прописаны пени за его невыполнение, но сроки до какого момента должно перейти право собственности не прописаны) . Дальше про этот договор все забыли и черз 10 лет они вновь заключают такой же договор, при чем в документах переход права собственности указывается по последнему договору... Действителен ли первый договор, существует ли у него сроки дейтвия? Может быть он является как бы лишь как бы намерением о продаже, ну типа: "да, хотел продать, но пердумал-забери пени и отстань.... ". Да, и еще тут в чем дело у организации А больше такого товара нет, и не будет (долго объяснять почему....) . Если можно дайте ссылки на статьи.... Заранее спасибо!!!

Ответ юриста:
Договор действует до момента исполнения сторонами своих обязательств по нему надлежащим образом, т. е. продавцом обязанности по передаче товара, покупателем - его оплате, и сторонами - выполнении санкций. Статья 425. Действие договора 1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. 4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Сроки давности все равно прошли (3 года) . Если в тексте договора четко не указано, что стороны договорились в будущем заключить договор, по которому...то такой договор нельзя считать предварительным, это основной договор. Хотя момент перехода права собственности в договоре не определен, действует общее правило - в момент передачи товара (ст. 223, 458). Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 458. Момент исполнения обязанности продавца передать товар 1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; Если такого товара нет - возмещение убытков (хотя опять же сроки давности прошли) предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Борис Авдонов

Возможно ли произвести раздел квартиры или выделить из нее долю до получения свидетельства о праве на наследство?. И если не возможно, то какими нормами права это регулируется? Есть ли конкретные статьи?

Ответ юриста:
Статья 209. Содержание права собственности ( ГК РФ)1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору ( ГК РФ)1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав (ФЗ О гос регистрации прав на недвижимое имущество)1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.Таким образом Вам надо сначало получить свидетельство о государственной регистрации прав, а лишь затем совершать в отношении своей собственности любые действия.

Владимир Кузменков

О правилах магазина...

Если Вы случайно, без умысла, повредили принадлежащий магазину товар, например, задели бутылку вина, стоящую на полке, и она разбилась, и это произошло до момента его оплаты, то сотрудники магазина не вправе требовать у Вас оплаты...

Марина Федорова

Если слчайно разбит товар покупателем в супермаркете, должен он оплатить разбитую вещь???. Какие есть правила на эту тему или закон????

Ответ юриста:

Светлана Никитина

С какого момента возникает право собственности на автомобиль?

С того момента как ты стал собственником с записью в ПТС, т. к. только ПТС подтверждает твоё право собственности на ТС, а не ключи и ДКП. В момент подписания договора купли продажи. когда поставил подпись нового владельца--------- с момента...

Оксана Соболева

Есть договор купли-продажи товаров.. Среди товаров есть транформаторная станция (в рабочем состоянии). Чтобы администрация выделила землю под этот трансформатор-нужно признать право собственности на этот объект. Подскажите,достаточно ли логовора купли продажи и документа,подтверждающего оплату? Или нужны еще какие-то документы?

Ответ юриста:
и акт приема - передачиСтатья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)

Олег Ворожейкин

Открытое акционерное общество..... Открытое акционерное общество «Троллейбусный завод» , созданное в результате приватизации троллейбусного завода имени Урицкого, обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании убытков, причиненных акционерному обществу в результате содержания последним объектов социальной сферы с марта 1997 года по апрель 1998 года.Материалами дела установлен следующее: а) решением Комитета по управлению имуществом 19.03.1997 г. Был утвержден план приватизации троллейбусного завода имени Урицкого, в пункте 8 раздела 1 которого указано, что объекты социально – культурного и коммунального – бытового назначения не включаются в уставный капитал акционерного общества, а подлежат передаче в муниципальную собственность;б) постановлением администрации муниципального образования от 27.03.98 No.928 объекты надлежало принять муниципальную собственность;в) 01.04.98 по акту, подписанному передающей и принимающей сторонами эти объекты были переданы обществом в муниципальную собственность;г) 01.09.98 г объекты были включены реестр муниципального имущества. С какого из указанных моментов муниципальной образование должно нести бремя содержания переданного ему имущества?

Ответ юриста:
Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ , 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.(в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Следовательно, факт приема-передачи недвижимого имущества не является деюре возникновением права собственности. Право собственности возникает лишь после государственной регистрации права. Надо также иметь ввиду, что 90е годы были переходными для вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Он вводился в разное время в различных субъектах РФ. Возможно, что у Вас действовал старый порядок перехода права собственности - регистрация в БТИ.

Татьяна Белоусова

Если в магазине случайно зацепили телевизор и он упал и разбился что тогда???. Но покупать его не собирался, и вообще в магазин зашел просто посмотреть, что там есть, прецениться так сказать.

Ответ юриста:
Официальная позиция Общества защиты прав потребителей: в Москве Если Вы случайно, без умысла, повредили принадлежащий магазину товар, например, задели бутылку вина, стоящую на полке, и она разбилась, и это произошло до момента его оплаты, то сотрудники магазина не вправе требовать у Вас оплаты ненамеренно испорченного товара. Порча принадлежащего магазину товара на его территории до момента оплаты является риском случайной гибели имущества или случайного его повреждения. По гражданскому праву, решение вопроса о том, на кого возлагаются возможные неблагоприятные последствия случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых собственником вещей (убытки) , связано с определением момента перехода права собственности (права оперативного управления) . Риск случайной гибели или порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, по общему правилу убытки (риск) в связи с гибелью или порчей вещей несет их собственник, но стороны могут установить в договоре иной порядок, например, что риск случайной гибели переходит на покупателя с момента уплаты ее стоимости. Риск случайной гибели имущества или случайного его повреждения, согласно ст. 211 Гражданского кодекса РФ , несет магазин, если иное не предусмотрено договором. В данном случае, до оплаты товара в кассе, собственником является магазин.PS После Нового года поветрие какое-то, все чего-то бьют -)))

Иван Селитринников

форма договора дарения

Простая письменная! Никакой нотариус ЦАО не нужен! ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ г. Москва __200__ г. Мы, __19__ года рождения, место рождения ___гражданство ___пол мужской(женский), паспорт гражданина РФ: __выдан ___200__ г., зарегистрированный по...

Иван Гришанович

А если случайно в магазине (супермаркете) разбилась вещь?. должен ли "виновник" (покупатель) оплачивать ее стоимость?

Ответ юриста:
Если Вы случайно, без умысла, повредили принадлежащий магазину товар, например, задели бутылку вина, стоящую на полке, и она разбилась, и это произошло до момента его оплаты, то сотрудники магазина не вправе требовать у Вас оплаты ненамеренно испорченного товара. Порча принадлежащего магазину товара на его территории до момента оплаты является риском случайной гибели имущества или случайного его повреждения. По гражданскому праву, решение вопроса о том, на кого возлагаются возможные неблагоприятные последствия случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых собственником вещей (убытки) , связано с определением момента перехода права собственности (права оперативного управления) . Риск случайной гибели или порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, по общему правилу убытки (риск) в связи с гибелью или порчей вещей несет их собственник, но стороны могут установить в договоре иной порядок, например, что риск случайной гибели переходит на покупателя с момента уплаты ее стоимости. Риск случайной гибели имущества или случайного его повреждения, согласно ст. 211 Гражданского кодекса РФ , несет магазин, если иное не предусмотрено договором. В данном случае, до оплаты товара в кассе, собственником является магазин.

Маргарита Ершова

Купили дом через юриста а хозяин уехал.. . нужно оформить собственность.. . куда обращаться?

В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности:

- на недвижимое имущество (ст. 551 ГК);
- на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК);
- на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК).

В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи .

Стороны могут заключить договор с условием сохранения права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В этом случае продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).

Риск случайной гибели вещи

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента или других товарораспорядительных документов на товар), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи , если иное не предусмотрено самим договором или обычаями делового оборота (п. 2

Возникновение права собственности у приобретателя имущества по договору. Для возникновения права собственности необходимо, чтобы отчуждателем имущества и его приобретателем был заключен договор, соответствующий требованиям закона. Так, если закон под страхом недействительности предписывает совершение договора в определенной форме, то договор лишь тогда служит основанием для возникновения на стороне приобретателя права собственности, когда он совершен в требуемой законом форме. Право собственности всегда является правом на индивидульно -определенную вещь. Индивидуализация чаще всего происходит в момент передачи вещи от отчуждателя к приобретателю. В отношении же вещей, определенных индивидульными признаками, переход права собственности может быть приурочен либо к моменту заключения договора, либо к моменту передачи вещи на основе и с соответствии с договором.

В тех случаях, когда переход права собственности на имущество подлежит гос. регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

1. Общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору основывается на традициях римского права, согласно которому передача была необходимой формой добровольного отчуждения телесных вещей.

Приурочение возникновения права собственности к моменту передачи вещи означает, что в случае расторжения договора право собственности у продавца будет сохраняться лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого, согласно известному правилу о том, что расторжение договора имеет силу лишь с момента такового (ст. 453 ГК), возврат имущества невозможен, и продавец вправе лишь требовать оплаты товара и уплаты процентов (п. 3 ст. 486, ст. 395 ГК).

Определение момента возникновения права собственности в соответствии с общим правилом 223 статьи означает, что приобретатель, не получивший вещь в фактическое обладание, не становится собственником из договора, не только если не произошла передача, но и если завладеет вещью иначе, чем получив ее от продавца или от уполномоченных им лиц. Поэтому получение вещи от третьих лиц помимо воли собственника, даже при условии, что эта вещь была предметом договора о ее отчуждении, не может привести к возникновению права собственности у приобретателя, который в такой ситуации становится недобросовестным владельцем, поскольку знал о действительном собственнике.

2. Стороны в договоре могут предусмотреть любой момент возникновения права собственности, если только такой момент не установлен законом. Так, возникновение права собственности у покупателя может быть приурочено к полному внесению покупной цены, которое может произойти как до передачи вещи, так и после. В договоре может быть предусмотрено любое отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности. В этом случае покупатель будет лишен - но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником, - права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив право собственности, может потребовать возврата товара (ст. 491 ГК). В то же время следует отметить, что практикой выработаны условия, исключающие сохранение за продавцом титула собственника, например переработка, включение в состав другой вещи, являющейся главной по отношению к приобретаемой, и др.

3. Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен не только договором, но и законом. Причем такое установление может быть как диспозитивным, так и императивным. К примеру, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК). Императивно установленным, приуроченным к дате государственной регистрации отчуждения имущества является момент приобретения права собственности на недвижимость.

Возникновение права собственности означает получение собственником прав владения, пользования и распоряжения соответствующим имуществом, а также переход к нему обязанностей по содержанию этого имущества и риска его случайной гибели и повреждения. Поэтому определение момента, когда возникает право собственности, необходимо для уяснения многих практически важных ситуаций и их правовых последствий. Этот вопрос решается по-разному в отношении недвижимого имущества, подлежащего регистрации, и движимого имущества, которое такой регистрации не требует.
1. Приобретение движимого имущества. Такое имущество не требует регистрации, и право собственности на него чаще всего возникает в трех следующих случаях: имущество создается в результате его изготовления (переработки), приобретается по договору или переходит в порядке наследования.
Момент возникновения права собственности при изготовлении (переработке) имущества в нормах ГК прямо не определяется. Надо считать, что в таких случаях право собственности возникает по завершении изготовления (переработки) соответствующего движимого имущества. Это отражается как в принятии созданного имущества во владение, так и в учете его в соответствующей документации, которая ведется юридическим лицом.
Приобретение собственности на движимое имущество по договору представляет правовую картину более сложную, поскольку возможны разные фактические ситуации. Общее правило ГК по этому вопросу таково: право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК). Таким образом, право собственности порождает не заключение договора об отчуждении вещи, а факт ее передачи другой стороне. Что следует понимать под такой передачей, ибо вещи могут передаваться покупателю по-разному?
Согласно п. 1 ст. 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Это означает, что во время доставки вещи приобретатель по общему правилу уже является ее собственником и, следовательно, может ею распоряжаться, однако несет риск повреждения и гибели доставляемого ему имущества.
Вручение вещи приобретателю может подтверждаться составлением специального акта сдачи-приемки, подписанного уполномоченными представителями обеих сторон, или распиской о получении вещи. При отгрузке вещи транспортом или отправлении ее через организации связи передача вещи подтверждается соответствующим документом, выдаваемым отправителю названными организациями.
Однако отчуждение вещи может производиться, как следует из п. 1 ст. 224 ГК, с обязательством ее доставки, когда вещь должна быть передана приобретателю в месте его нахождения или в другом указанном им месте. В этих случаях право собственности переходит к приобретателю только после фактической доставки вещи в названное место.
В современной практике в договорах купли-продажи для упрощенного определения прав и обязанностей сторон часто используются так называемые базисные условия, в том числе понятие франко (свободно). По общему правилу понятие франко обозначает только распределение между продавцом и покупателем расходов по транспортировке товаров, в большинстве случаев их принимает покупатель (они включаются в цену). Однако в зависимости от условий договора термин "франко" может иметь и более широкое значение и определять также момент перехода права собственности на продаваемое имущество.
Эти общие положения о моменте перехода права собственности по договору дополняются двумя практически важными правилами, содержащимися в пп. 2 и 3 ст. 224 ГК.
Во-первых, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента, т.е. переход права собственности порождает факт заключения договора. В таких ситуациях данное правило целесообразно и практически удобно.
Во-вторых, к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Таким документом может быть складское свидетельство, выдаваемое товарным складом, принявшим товар на хранение (ст. 912 ГК). Данное правило также целесообразно и облегчает движение товарных ценностей на рынке.
Момент возникновения права собственности при наследовании движимого имущества имеет особенности. В наследственном праве существует институт приобретения наследства (гл. 64 ГК) и установлены его способы, которые зависят от порядка наследования: по завещанию, в силу закона, приобретение имущества государством как выморочного. Эти вопросы решаются в соответствии с нормами наследственного права и будут рассматриваться в томе II Учебника.
2. Приобретение недвижимого имущества. В отношении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, подлежащее регистрации, в ГК дается прямое указание: право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК). Этому правилу корреспондирует столь же четкая норма п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде. Эти нормы действуют независимо от основания приобретения недвижимого имущества.
Из приведенного правила, как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно - предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.
Порядок и технику регистрации недвижимости подробно определяют нормы Закона о государственной регистрации прав на недвижимость и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. В названном Законе определен также порядок исправления - по заявлению заинтересованных лиц - технических ошибок, допущенных при государственной регистрации собственности (ст. 21 Закона). Регистрацию воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, которые отнесены к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК), осуществляют специализированные регистрационные учреждения (реестры).
Некоторые виды движимого имущества требуют государственной регистрации, направленной на обеспечение их надлежащей и безопасной эксплуатации. Примером являются средства автотранспорта, проходящие обязательную регистрацию в органах автоинспекции. С такой регистрацией переход права собственности не связан, и приобретатель автотранспорта по договору становится его собственником по общим правилам, т.е. в момент передачи имущества (п. 1 ст. 223 ГК).