Какой процент аренды должен быть от выручки. Арендаторы хотят делиться прибылью. Сократить расходы на аренду торговой площади в тц
Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок
На фоне оформившейся стагнации на рынке коммерческой недвижимости эксперты все чаще вспоминают о механизме арендных отношений, который однажды уже помог российским ритейлерам во время кризиса. Но так и не завоевал рынок в его «сытые» годы.
Речь идет о распространенной во многих странах, но плохо приживающейся в России практике расчета арендной платы в процентах от оборота арендатора.
Проверяя, сколько платит текущий босс, можно легко увидеть состояние здоровья института. Теперь, теперь у вас есть лучшее представление о ценности института вашей мечты. Теперь вы начнете торговать с продавцом. В этот момент он, вероятно, будет использовать другие аргументы, чтобы попытаться увеличить цену. Например, она скажет вам, что институт существует уже тридцать лет. Хотя это верно, это не гарантия безопасности для вас. Многие давно сложившиеся институты закрываются на ночь. В этом случае это одно и то же, оно не поддается проверке и, кроме того, это, безусловно, большая ложь.
Новый механизм начал набирать некоторую популярность в России около десяти лет назад по инициативе крупнейших мировых транснациональных ритейлеров.
Эта схема работы для них и более выгодна, и более понятна. Практика отчисления в качестве арендной платы процента от оборота вместо фиксированной ставки на западных рынках распространена давно. Не удивительно, что, придя в Россию, крупные международные сети начали внедрять эту схему и у нас. Первопроходцами выступили такие компании, как ИКЕА, McDonalds, H&M, ZARA и некоторые другие. Из отечественных сетевиков нововведение подхватили X5 Retail Group и «Седьмой Континент».
Другой классический аргумент: «в углу нет конкурента». Может быть, но ничего не доказывает, что завтра не будет! Необходимо будет уточнить продавщице, что все эти аргументы не имеют ценности и что вы не можете их учитывать. Не стесняйтесь рассказывать мне о своих впечатлениях.
Управление наймом или «свободное управление» - это договор, по которому владелец гудвила или кустарного фонда арендует свой фонд третьей стороне, которая использует его на свой страх и риск. Менеджмент аренды часто используется до продажи самого фонда, он позволяет арендатору подготовить трансмиссию и проверить жизнеспособность компании до полной ответственности. В отличие от этого, арендатор-менеджер не имеет права продлевать контракт и не получает никакой компенсации!
Но этот механизм так бы и оставался скорее экзотикой для единичных операторов, если бы ни кризис 2008 года. В периоды снижения торгового оборота одной из главных задач владельцев торговых центров становится удержание арендатора. Арендаторы же зачастую просто не в состоянии платить по старой схеме, поскольку размер их собственных доходов становится труднопрогнозируемым.
Каковы условия для заключения договора аренды?
Какие условия должны быть выполнены для заключения договора аренды? Какова ситуация сторон во время контракта?
Наличие фонда бизнеса или ремесла
Примечание: управление наймом иногда запрещено для определенных видов деятельности, таких как аптеки. Будьте осторожны, чтобы проверить, что его деятельность не подлежит такому запрету!Требование эксплуатации и публичности
Лизинговое управление фондом подчиняется особым условиям, касающимся владельца фонда и гласности договора. Арендодатель должен сам управлять фондом в течение как минимум 2 лет, прежде чем быть введенным в управление. В любом случае, соглашение об аренде и управлении, заключенное без выполнения этих условий, может быть аннулировано судьями.
«На сегодняшний день доля тех, кто работает по схеме “процент от оборота” растет с каждым днем. Раньше собственники торговых комплексов предоставляли такие условия только якорным арендаторам и операторам фуд-корта», - говорит директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева.
По такой схеме работать целесообразно тем торговым центрам, где гарантированно есть большой поток покупателей и большие обороты. «Это, например, оба центра “Мега”. Еще пять лет назад такую систему внедрила управляющая компания аэропорта Пулково. Она стала заключать договоры с ритейлерами на территории терминалов, предусматривающие минимальную гарантированную выплату и процент от общего оборота торговой точки», - комментирует директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Михаил Рожко.
Какова ситуация сторон во время аренды?
Контракт публикуется в течение 15 дней с момента его заключения. . Это соглашение об аренде, которое регулирует отношения между владельцем фонда и лизингополучателем. В противном случае взимается арендная плата. Разумеется, арендатор должен предоставить фонду арендатору. Необходимо установить противоречивое изложение арендованного материала, статьи за статьей, а также список патентов, маркировать процессы и ноу-хау, административные разрешения, все прилагаемые к контракту.
Арендодатель должен также гарантировать мирное пользование фондом и воздерживаться от осуществления конкурирующей деятельности даже в отсутствие положения о несоблюдении договора аренды. Он должен поддерживать фонд в состоянии эксплуатации, то есть заменять оборудование не по порядку, возобновлять патенты, коммерческую аренду. На практике эти обязанности часто несут ответственность арендатора-менеджера.
Каков процент?
В чистом виде арендная плата в процентах от оборота в России вообще встречается редко. Большинство арендодателей называют примерно одинаковые цифры, озвучивая среднюю величину процентной ставки. Она напрямую зависит от специализации ритейлера . Так, с магазина одежды арендатор требует 10-18% от оборота, продавцы детских товаров заплатят 11-15%, электронной техники - 2-8%, а продуктовый ритейлер - 2-5%. Отдельные условия и ставки - для якорных арендаторов, которые всегда могут рассчитывать на льготные условия.
Обязанности арендатора-менеджера
Арендатор-менеджер должен использовать фонд для того, чтобы извлечь выгоду из него, а не позволить ему спуститься. Таким образом, договор аренды может потребовать, чтобы он позаботился о том, чтобы предотвратить любую амортизацию, снижение доходности или оставление, даже временное. Он должен поддерживать материал, включенный в фонд.
Менеджер-арендатор должен продолжать текущие трудовые контракты, не обязательно другие. На практике сохраняются контракты на воду, газ, электроэнергию и страхование. Конечно, он должен заплатить арендную плату, называемую роялти, которую часто рассчитывают по обороту и выплачивают каждый месяц или квартал. Налоги, связанные с фондом, также подлежат оплате.
Больше распространена смешанная схема, когда процент с оборота магазина взимается в том случае, если оборот арендатора по результатам отчетного периода превышает некую наименьшую фиксированную часть арендной ставки. Последняя выступает в качестве подушки безопасности арендодателя, позволяя ему быть уверенным в том, что как минимум затраты на обслуживание объекта будут компенсированы.
Соглашение об аренде и управлении может на законных основаниях запретить лизингополучателю управлять другим бизнесом и, следовательно, налагать все свое время на арендуемый фонд, он может запретить любые изменения коммерческого имени и режима работы фонда.
Солидарная ответственность арендодателя и арендатора в вопросах задолженности
Наконец, владелец арендованного бизнеса и арендатор-менеджер несут солидарную ответственность по долгам, понесенным последним в связи с функционированием фонда, до истечения срока действия в течение 6 месяцев с момента публикации соглашения об аренде и управлении. То же самое можно сказать и о прямых налогах, установленных в результате функционирования этого фонда.
Как правило, при «чистой» схеме отчетным периодом начисления процентов с оборота является месяц, при смешанной - квартал.
По данным БН, рестораны сети McDonalds выплачивают 5-7% от оборота, являясь одной из немногих компаний, работающих по «чистой» схеме.
Доверие на контроле
Некоторые операторы рынка отмечают, что такие взаимоотношения арендатора и арендодателя подойдут далеко не всем. По мнению исполнительного директора АН «Русский дом» Алексея Слокотовича, подобная форма работы фактически является вариантом бизнес-партнерства, что требует значительного доверия между обеими сторонами.
Примечание: соглашение об аренде может быть молчаливо обновлено, то есть продолжать без владельца или директора-арендатора, явно выражая свое намерение его прекратить. Если контракт был на определенный срок, он станет неопределенным и может быть разорван в любое время!
Договор аренды-аренды часто заключен на определенный срок. В отличие от коммерческой аренды, арендатор-менеджер не может требовать права на продление. Если одно из обязательств по контракту не выполняется одной из сторон, другое может потребовать в суде прекращение действия договора или обеспечить выполнение положений, предусмотренных в разрешении.
Действительно, одно из слабых мест схемы - необходимость контроля оборота арендатора. А непрозрачность отечественной торговли делает такой контроль довольно затруднительным. Многие владельцы бизнеса в принципе не согласны раскрывать свои реальные доходы, а значит, схема арендной платы в процентах от оборота к ним неприменима.
У меня есть коммерческие помещения. Является ли такая статья законной? Аренда является одним из существенных элементов договора аренды. Это вознаграждение арендатора за назначение использования вещи и ее содержание. Размер арендной платы обычно указывается в договоре аренды. Однако может случиться так, что стороны не уточняют точную сумму арендной платы, но соглашаются на определенную сумму. Это относится к аренде, определенной в соответствии с процентом оборота, реализованного арендатором.
Аренда, согласно которой арендная плата фиксируется пропорционально обороту коммерческого арендатора, также называется частичной арендой. Этот метод расчета арендной платы является законным. Однако это не предусмотрено в Кодексе Обязательств и исходит из практики, продиктованной потребностями коммерческой жизни. Арендная плата, пропорциональная обороту, может быть установлена с минимальной арендной платой или без нее. Стороны часто выбирают первое решение, а именно минимальную фиксированную базовую аренду и дополнительную аренду в зависимости от результатов операции.
«При работе по этой схеме очень многое зависит от корректной подачи арендаторами данных о своих оборотах. Именно поэтому изначально арендодатели предоставляли такие условия в основном международным операторам, придерживающимся международных стандартов бухгалтерской отчетности», - говорит Людмила Рева.
Стопроцентно надежных способов контроля оборота арендатора, по мнению операторов рынка, не существует. Приходится использовать самые разные - от независимого аудита до требований доступа к отчетности и кассовой информации.
Если и в той мере, в какой это превышает базовую арендную плату, арендная плата, соответствующая 7% от оборота, реализованного арендатором, будет связана с арендодателем. Согласно Федеральному суду, законность сочетания фиксированной арендной платы и ренты, пропорциональной обороту, вытекает из принципа свободы конвенций, поскольку этот способ расчета является выражением общей воли частей.
Последствием этой фиксированной арендной платы, которая может быть определена на основе этого простого расчета, является то, что рента, пропорциональная обороту, в частности согласованный процент, не может контролироваться или подвергаться нападению во время аренды. Федеральный суд постановил, что аренда по обороту может быть оспорена арендатором только в течение 30 дней после заключения договора аренды или по истечении срока аренды. Арендная плата, пропорциональная обороту, не является ни индексированной рентой, ни ступенчатой рентой, поскольку арендная плата заранее не предопределяется.
По словам Михаила Рожко, чаще всего контроль происходит по кассовым отчетам. «Некоторые особо мнительные стороны могут прописать предоставление отчетных бухгалтерских документов с отметкой налоговой инспекции для подтверждения оборотов», - говорит эксперт.
Помимо субъективных трудностей взаимоотношений арендатора и арендодателя у схемы есть и некоторые другие, вполне объективные, недостатки. В частности, крайне сложно оценить потенциальный оборот нового арендатора, который только планирует начать свой бизнес на новой площадке. То же касается и неизвестных на рынке компаний, обороты которых труднопрогнозируемы.
Таким образом, увеличение арендной платы, основанная на применении положения об изменении оборота, не обязательно должно быть уведомлено в официальной форме и не может быть оспорено в соответствии с правилами, касающимися повышения арендной платы, предусмотренного в Кодекс обязательств. Лизингополучатель должен будет использовать официальную формулу, если статья о ренте увеличивается на срок действия контракта.
Вопрос о контроле В практическом плане договаривающиеся стороны обычно предусматривают, что лизингополучатель должен за свой счет представить свои счета, например, один раз в семестр или один раз в год арендодателю, чтобы он мог, при необходимости, скорректируйте сумму, причитающуюся в соответствии с результатами, полученными на основе процентной доли оборота, согласованной по контракту. Целесообразно требовать арендатора пересмотренных счетов, чтобы избежать любой проблемы интерпретации. Арендодатель в любом государстве сохраняет за собой право на контроль.
Предлагаем партнерство!
Однако у партнерских отношений есть и несомненные преимущества. Примером того, как переход к новой схеме арендных платежей помог выстроить эффективный бизнес обеим сторонам, может служить московский ТЦ «Атриум», открывшийся в 2002 году и довольно долго простаивавший с минимумом арендаторов.
Некоторые из них - на тот момент уже работавших в «Атриуме» - заявили о своем намерении уйти из ТЦ, если администрация не примет мер по увеличению потока покупателей. Управляющая компания в ответ заменила фиксированную арендную ставку процентом от оборота. Предполагалось, что это будет временной мерой, однако схема оказалась настолько эффективной, что существенная часть арендаторов торгового центра работает по ней до сих пор.
Таким образом, арендодатель, недовольный заявлением, информирует арендатора в письменной форме о том, что он предоставит ему в течение 30 дней все документы, необходимые для проверки его оборота. Целесообразно предоставить этот механизм в договоре аренды.
Кроме того, сторонам настоятельно рекомендуется принять контрактную оговорку, определяющую оборот. Это определение, естественно, зависит от обстоятельств дела. В качестве меры предосторожности арендодатель потребует, чтобы арендатор осуществил все продажи через кассовые аппараты.
Процентная схема позволяет не только поделить ответственность и риски, но и финансово заинтересовать арендодателя в продвижении своего торгового центра, повышении его привлекательности у покупателей. В итоге, когда доход управляющей компании начинает напрямую зависеть от выручки арендатора и последний начинает активно вовлекаться в маркетинговую работу ТЦ, результат получается намного эффективнее.
Соотношение усилий: справедливая цена коммерческой аренды
В заключение, рента при обороте является законной и имеет преимущества для обеих сторон. Ставка коммерческой аренды является важным компонентом прибыльности бизнеса. Что это? Нерв войны для трейдера - его операционная прибыль, его доходность. Однако сумма арендных и арендных платежей, которые являются частью основных расходов бизнеса, часто оказывает решающее влияние на прибыльность точки продажи. Поэтому эти изменения ожидаются в прогнозе торговца.
В частности, опытный берущий будет вычислять свой уровень усилия, то есть. Это важный индикатор управления. Обычно принято говорить, что в идеале это соотношение не должно превышать 9% или даже 6-7% в случае пищевого бизнеса или в секторе культуры и отдыха.
В регионах, где последствия экономического спада уже сказались более чувствительно, чем в Москве и Петербурге, крупнейшие торговые комплексы начали вводить антикризисную схему. Так, выплату процентов с ежемесячного оборота недавно предложил своим арендаторам новосибирский ТЦ «Сибирский Молл».
Показательно, что альтернативная схема арендных платежей уже второй раз начинает активно обсуждаться на фоне экономического кризиса . В конце 2008 года Ассоциация предприятий индустрии моды (АПИМ) обратилась с открытым письмом к участникам рынка, заявив о критичном снижении объемов продаж и необходимости антикризисных мер для спасения рынка.
Но на практике мы знаем, что средний уровень усилий составляет около 15% или более в зависимости от сектора. Конечно, в некоторых случаях розничные торговцы предпочитают брендинг с флагманскими магазинами, расположенными в престижных местах. Затем мы знаем, что уровень усилий будет важен, но это маркетинговый арбитраж.
В других случаях коэффициент усилия останется важным критерием, фактором долговечности. Для поддержания рентабельности необходимо контролировать. Это подразумевает бдительность, начиная с обсуждения положений коммерческой аренды, положений, которые могут повлиять на ренту и ее эволюцию, а также на определение и распределение сборов и, в частности, на любое положение, которое может создать стоимость фьючерсы на знак.
В частности, ритейлеры предложили владельцам торговых площадей на время кризиса отказаться от фиксированных арендных платежей и заменить их на оплату с оборотов от продаж оператора с последующей корректировкой по фактическому объему. В противном случае представители АПИМ прогнозировали массовое закрытие торговых точек. А совсем недавно, в феврале 2015 года, АПИМ на своей странице в Фейсбуке снова опубликовала это письмо семилетней давности под заголовком «Все идет по кругу».
«В текущей экономической ситуации, когда платежеспособный спрос снижается, а стоимость закупок товаров в валюте растет, арендодатели вынуждены идти на уступки арендаторам и искать взаимовыгодные условия работы. В текущей ситуации схема “процент от оборота” эффективна и для многих арендаторов является практически единственно приемлемой, поскольку доходы ритейлеров снижаются», - говорит Людмила Рева.
«Сегодня такой подход - это хороший пример партнерства между арендодателем и арендатором. Думаю, что постепенно он будет приходить на российский рынок. Здесь есть и ответственность арендатора за качество своей торговой точки, и заинтересованность арендодателя в создании комфортный и интересный для посетителей торговый центр. И не просто запустить его, а поддерживать эту привлекательность все время», - согласен Михаил Рожко.
В общем, несмотря на ряд неудобств для обеих договаривающихся сторон и необходимость обкатывать и адаптировать схему с учетом российских реалий, большинство экспертов сходится во мнении, что в нынешней экономической ситуации новая форма арендных отношений может стать спасительной возможностью для отечественного ритейла.
Именно поэтому особенно важно понимать, на каких условиях будет осуществляться аренда. В настоящей статье мы рассмотрим наиболее значимые для арендатора разделы договора аренды, укажем на распространенные «ловушки», включаемые арендодателем в текст договора 1. В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ)
Все о договоре аренды помещения
Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться. Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме.Договор аренды нежилого помещения образец
Совет. В договоре надо четко записать, какое помещение сдает компания - номер комнаты, этаж и т. п. Можно приложить к соглашению схему размещения офиса. Условие о предмете можно записать так: «Арендодатель сдает Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 12, офис 14, площадью 250 кв. м, расположенное на первом этаже нежилого здания.Арендная плата от оборота: юридические аспекты
Арендная плата от оборота преимущественно оплачивается арендатором в дополнение к базовой арендной плате, которая начисляется как фиксированная базовая арендная ставка за квадратный метр арендуемых помещений. Такая фиксированная арендная ставка, как правило, является меньшей, чем среднерыночная арендная ставка для аналогичной категории помещений (например, 80% от среднерыночной арендной ставки). Широкое распространение получила арендная плата от оборота, которая рассчитывается по следующей формуле: оплата базовой арендной ставки за квадратный метр арендуемых помещений + оплата положительной разницы между суммой, указанной сторонами в договоре аренды (например, суммой базовой арендной платы за год) и процентом от оборота арендатора за год.В этом случае, если сумма процента от оборота арендатора, полученного арендатором за год в связи с использованием арендуемых помещений, превышает базовую сумму, установленную сторонами, то дополнительно к базовой сумме оплате подлежит положительная разница между суммой процента от оборота и базовой суммой.
