Кто должен подписывать ипотечный кредитный договор. Кредитный договор по ипотеке. Когда клиент настаивает на расторжении ипотеки

Договор ипотеки представляет собой официальный документ, на основе которого банк выдает кредит под залог недвижимого имущества заемщика. Этот документ определяет условия передачи прав на имущество, права и обязанности сторон, а также все условия кредитования.

Требования к договору ипотеки

По их словам, банк определит ваш среднемесячный доход. После первого собрания банкира вы уже установили необязательную сумму ипотеки, и вы знаете, каков ваш финансовый потолок. Если ваша собственность по-прежнему бесплатна, у вас есть простая работа - просто поговорите с владельцем о том, как вы ее покупаете.

Если вы покупаете недвижимость через агентство недвижимости, вам необходимо. В то же время вы можете внести депозит из покупной цены. Офис недвижимости затем выведет квартиру из вашего предложения и даст вам время, чтобы взять ипотеку. Однако комиссия часто включается в стоимость покупки и примерно эквивалентна сумме платы за бронирование. Вот почему вам не нужно беспокоиться об этом.

Ипотечный договор составляется по типовому образцу. В договоре обязательно должны быть указаны, такие пункты:

предмет (недвижимость);
стоимость предмета на основе оценки;
полное описание предмета (наименование, вид, адрес, размер жилплощади, количество комнат, состояние);
срок выплаты займа;
документ, подтверждающий право залогодателя на недвижимость.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон прописываются в ипотечном договоре.

Вам лучше проверить ваши контракты адвокатом. Обращайте особое внимание на соглашения о резервировании, которые предоставляют условия, дополнительные санкции за снятие и крайний срок для заключения договора купли-продажи. Некоторые риэлторы указывают крайний срок для заключения договора купли-продажи только на 14 дней.

В этот момент, однако, вы должны иметь ипотечный кредит уже урегулирован, чтобы не возникало ненужных проблем. Если вы хотите, чтобы все было в состоянии покоя, идеальное время составляет не менее 30 дней. Если вам не нравится что-то в сделке, настаивайте на изменении.

Заемщик имеет право:

жить в недвижимости, которая выступает в качестве залога;
зарегистрировать на своей жилплощади всех членов семьи.

Заемщик обязан своевременно предоставлять кредитодателю продленный договор страхования (ежегодно). Продавать или сдавать в аренду недвижимость чаще всего запрещается. Для совершения подобных действий нужно получить разрешение у банка. Проводить перепланировку или существенно менять внешний вид жилого помещения не рекомендуется без уведомления залогодержателя.

Права кредитора:

После переговоров об условиях покупки недвижимости, сама по себе заявка на ипотечный кредит. Итак, вас ждет вторая встреча банкиров. Помимо двух документов, удостоверяющих личность, вы должны также принести все документы, перечисленные в контрольном списке, которые вы получили на первом собрании.

Порядок предоставления кредита. В данном параграфе отражается информация о том, каким образом и при каких условиях происходит выдача

Банкир проверит, что с вами все в порядке. Например, одним из них является соглашение о резервировании или другой документ, удостоверяющий личность, подтверждающий, что у вас есть соглашение о покупке. На этом собрании вместе с банкиром вы заполняете и подписываете заявку на ипотеку. Затем банк отправляет своего оценщика для определения предполагаемой цены собственности.

периодически проверять состояние недвижимости;
в случае нарушения заемщиком правил использования залоговой недвижимости, требовать досрочное погашение кредита ;
потребовать досрочное погашение в случае неуплаты или несвоевременной уплаты долга четырех раз и более за год;
в случае отказа досрочно погасить задолженность - обратиться в суд.

Заключение ипотечного договора возможно только между дееспособными и правоспособными субъектами. То есть гражданами, которым на момент подписания договора исполнилось 18 лет и по состоянию здоровья они являются дееспособными.

На что обратить внимание при подписании договора ипотеки?

Конкуренция между финансово-кредитными учреждениями очень большая, благодаря чему есть возможность подобрать самый выгодный вариант ипотечного кредитования.
Перед оформлением договора ипотеки желательно обратиться в банк и попросить типовой пример документа для ознакомления. В домашних условиях будет намного проще тщательно изучить все пункты договора. Особого внимания заслуживают пункты, прописанные мелким шрифтом. Именно так банковские учреждения чаще всего указывают скрытые платежи или дополнительные обязанности.
С особым вниманием нужно выяснить процентную ставку и все установленные комиссии. Нужно попросить кредитного специалиста просчитать всю сумму переплат. Чаще всего банки предоставляют план платежей помесячно. Но иногда все же, вписывают в договор пункты о дополнительных комиссиях.
В ипотечном договоре обязательно должна быть прописана возможность досрочного погашения. Также нужно обратить внимание на комиссии за досрочное погашение. Вам выгоднее – погашать кредит досрочно, уменьшая переплату.

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Исходя из этого, банк определяет размер кредита. Чтобы получить ипотечный кредит по требуемой ставке и по ставке, гарантированной банком на этом собрании, необходимо завершить покупку недвижимости в течение 30 дней. Здесь вы также устанавливаете сумму своего ипотечного кредита. Так что хорошо подумать о том, что вы будете платить из кредита.

Цена покупки - явная часть, но должна ли быть кухонная плита и меблированные полы? Если вы покупаете гараж с квартирой, это часть покупной цены квартиры или она оплачивается отдельно? В случае покупки недвижимости в рамках проекта разработки вы хотели бы получить дополнительное оборудование? Для этих и подобных случаев так называемая дополнительная нецелевая часть кредита служит расширением запрашиваемого кредита.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

Мы рекомендуем подать заявку до подписания соглашения о бронировании. Он обязывает вас оплатить комиссию за бронирование, как указано в предыдущем пункте, которая утрачена в случае, если вы не подписываете договор купли-продажи в течение указанного времени.

Хорошо быть уверенным, что у вас есть предварительно одобренный кредит в определенной сумме по вашему запросу, и поэтому вы не подвергаетесь риску конфискации платы за бронирование. Банкир, при написании запроса на ипотеку, проверяет, нет ли у вас непогашенных займов у других компаний.

за рассмотрение заявки;
за выдачу кредита;
за обмен валюты;
за перевод денег со счета на счет;
за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.
Кредиторская задолженность включает не только классические кредиты, но и овердрафты, сторонние кредиты или кредитные карты, даже если вы владеете, но не активно используете карту. Если в процессе утверждения не возникнут непредвиденные осложнения, банк обычно одобрит кредит в полном объеме.

Самые важные моменты
Поэтому вам нужно подписать договор купли-продажи, и все готово. Перед подписанием все документы должны быть снова видны адвокатом. Если банк по какой-то причине считает, что вы не достигнете ипотечного кредита в полном объеме, у вас есть в основном два варианта.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

Если у вас есть какие-либо обязательства, будьте осторожны, чтобы погасить их даже после подачи заявления. Банк неоднократно смотрит на регистры, и если вы обнаружите, что должны внести некоторые выплаты, вы можете отказаться от ипотеки в последнюю минуту.

Обзор ваших обязательств можно получить самостоятельно, либо в банковском, либо в небанковском реестре клиентов, либо в реестре центральных должников. Прежде чем вы упаковываете вещи в коробки, вам все равно нужно отобрать договор купли-продажи и документы из банка в земельный кадастр.

жизни и здоровья заемщика;
права собственности на недвижимость;
риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Земельный реестр имеет 20-дневный период защиты, после чего начинается передача недвижимого имущества, для которого у него есть еще 30 дней, но он обычно становится намного быстрее. Передача денег между банком и продавцом, а также окончательный ход, является обычным, в зависимости от соглашения с банком и продавцом.

Как правило, следует использовать опекунство, и мы не рекомендуем прямую передачу денег на счет продавца. В любом случае ключи от вашего нового дома, как правило, получат вас только тогда, когда у продавца или получателя есть деньги для вашей учетной записи.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Что в себе содержит договор ипотеки

Прежде чем вы начнете использовать новый дом, обязательно подпишите протокол передачи с продавцом, а затем перезапишите его электричеством, газом и другими услугами. Вы можете посмотреть свое заявление в кадастровом офисе по этому адресу. Налог на недвижимость - последний шаг в покупке вашего нового дома.

В случае использования счета депо, деньги обычно уходят непосредственно на счет налоговой инспекции. Вместе с налоговым платежом вы должны подать налоговую декларацию. Он должен быть подан не позднее конца третьего месяца, следующего за месяцем, в который произошла передача права собственности на недвижимость.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Важно не своевременно недооценивать налоговую декларацию и проверять, что сумма налога была выплачена со счета депо. Это позволяет избежать ненужных санкций и штрафов со стороны налоговой инспекции за просроченные налоговые декларации или налоговые платежи.

В некоторых случаях налог не применяется по закону. Исключением являются, например, те свойства, для которых первая передача права собственности происходит не позднее 5 лет с даты утверждения гранта. Типичными случаями являются, например, проекты развития.

Работник налоговой инспекции, безусловно, обеспечить правильное заполнение налоговых деклараций, указывая, называется. Нормативное значение свойства, которое является фундаментальной основой для расчета и признания налога. Вы боитесь, что совершили ошибку в связи с ипотекой?

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

У вас отличная работа, и ваш бюджет действительно не покрывает регулярные ежемесячные выплаты? Так что, конечно, это не обязательно навсегда. Вы родите ребенка, и один из доходов домохозяйства будет только пособием для родителей. Можете ли вы погасить в такой ситуации?

Если вы заработали или унаследовали большую сумму денег и хотели бы использовать ее для погашения части своей ипотеки, подумайте, что вы не будете удивлены другой пошлиной. Лучше дождаться завершения фиксации, потому что за три месяца до ее окончания можно заплатить.

Однако экстраординарный взнос не имеет смысла, если ресурсы были в ущерб резерву на счете. Некоторые банки только рассчитывают проценты на разницу между объемом ипотеки и средствами на счете. Хотя основной причиной перевода кредита в другой банк обычно является сумма процентов, более низкие ежемесячные платежи могут быть не единственным преимуществом.

увеличение суммы ежемесячных выплат;
многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Преимущество рефинансированных закладных может быть даже свободнее погашение - например, возможность настроить количество взносов, чтобы погасить большую часть ипотеки на один или, в случае необходимости, отсрочить оплату. Перед отправкой запроса на перевод вы также найдете все дополнительные услуги, которые банк предлагает своим клиентам.

Существующие контракты будут свернуты только до конца их фиксации. Таким образом, вам не нужно вести переговоры о предоставлении услуг для внеплановых выплат в новом банке, которые могут быть начислены. Это уже гарантировано законом. Как только вы знаете, что хотите рефинансировать свою ипотеку, у вас есть несколько вариантов.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Вы можете пойти в филиал, где банкир вам посоветует. Или вы можете связаться с независимым брокером, который обсудит лучшие условия для вас. Ваш существующий банк должен уведомить вас об изменении процентной ставки за другой период фиксации. Этот шаг может быть сделан банком, например, за один год до окончания фиксации, но не позднее, чем за 3 месяца до крайнего срока.

Помните, однако, что Банк имеет право установить окончание текущего периода фиксации, который может отличаться от того, который был первоначально согласован в Соглашении о займе, когда вы сообщаете об изменении процентной ставки. Поэтому прочитайте все термины, которые написаны в вашем уведомлении, поэтому внимательно прочитайте, чтобы вы не пропустили так называемый поворот.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Хотя вы можете избежать уплаты платы в банке из-за изменения при изменении фиксации, вам необходимо посчитать следующее. Плата за подсчет ипотеки в размере нескольких сотен крон. Оценочная недвижимость в новом банке обычно бесплатна, но она может быть оценена в зависимости от типа имущества в размере 3-5 тысяч крон, в зависимости от внутренней ставки банка.

Чтобы сделать рефинансирование вашей ипотеки зеленым, банк захочет предоставить вам необходимые документы. Кредитное соглашение от первоначального банка. Количественная оценка суммы непогашенной части ипотечного кредита на дату фиксации. Приобретение права собственности.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Не забывайте, что вы в основном просите новый ипотечный банк, снова и снова, в целом. Существует также новая оценка вашей способности погашать. Если вы недавно взяли другое, например, потребительский кредит или кредитную карту, это может усложнить вам работу.

Аналогичным образом, банк узнает, есть ли у вас проблемы с погашением ипотеки в прошлом. Из этой количественной оценки есть несколько важных вещей. Мы рекомендуем вам рассчитывать на несколько большую сумму в качестве резерва на возможный контрактный штраф из первоначального банка.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2017 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.