На основании чего обслуживается специализированный жилищный фонд. Раздел iv. специализированный жилищный фонд. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
В соответствии с ч. 1 статьи 99 Жилищного кодекса РФ специализированное жилье предоставляется:
по решению собственника такого жилья либо действующего от его имени государственного (муниципального) органа или уполномоченного им лица (администрация госпредприятия, командование воинской частью и т.п.);
по договорам найма специализированных жилых помещений.
В мире жилищного строительства время - это деньги. Чем дольше требуется получение всех необходимых разрешений на строительство дома и тем больше неопределенности, связанной с процессом утверждения, тем выше стоимость вновь построенных или отремонтированных домов. Хотя надлежащее регулирование землепользования имеет решающее значение для обеспечения того, чтобы общины развивались по назначению, слишком много хорошего может быть обременительным и сделать жилье менее доступным и препятствует инновациям, необходимым для разнообразия жилищного фонда для будущих поколений и изменения рыночных предпочтений.
Таким образом, жилье данной категории предоставляется по двум основаниям - решение и договор, заключенный согласно этому решению.
Исключение составляет жилье, предоставляемое для социальной защиты отдельных категорий граждан, с которыми заключается договор безвозмездного пользования.
Исходя из смысла ч. 2 ст. 99 ЖК РФ, специализированные жилые помещения не могут предоставляться гражданам, имеющим в населенном пункте, где они работают, служат и т.п., жилье на праве собственности, социального найма или по другим основаниям. Однако есть исключения, которые в этой статье не обозначены.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время:
по соглашению сторон;
по инициативе нанимателя. При этом причины, которые побудили нанимателя принять такое решение, значения не имеют.
Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора согласие членов семьи. Статья 101 ЖК РФ не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83 ЖК РФ (о расторжении договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи).
Согласно ч. 3 статьи 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель и члены его семьи не исполняют своих обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:
невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
разрушения или повреждения жилья нанимателем или членами его семьи;
систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
использования жилого помещения не по назначению.
Статья 102 ЖК РФ предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) срока договора, заключенного на определяемый ЖК РФ период (работы, службы, учебы и т.д.), т.е. по истечении срока действия трудового договора, по окончании службы, по завершении капитального ремонта или реконструкции дома, после расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения и т.д.
Договор найма служебного жилого помещения и жилья в общежитии прекращается в случае перехода права собственности на такое жилье (права хозяйственного ведения или оперативного управления). Изъятие предусмотрено только для одного случая: работник - наниматель данного жилья - сохраняет трудовые отношения с его новым собственником (юридическим лицом, которому жилье передано в хозяйственное ведение или оперативное управление). В этом случае служебная квартира либо жилье в общежитии за ним также сохраняется.
При расторжении или прекращении договора найма специализированного жилого помещения граждане обязаны его освободить. В случае отказа они подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого жилья.
Обозначенные в ч. 2 статьи 103 ЖК РФ категории граждан не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если они:
а) не имеют другого жилья на праве собственности или по договору социального найма;
б) состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Говоря о случаях такого выселения, законодатель ограничился только указанием, что жилье должно быть предоставлено в черте соответствующего населенного пункта, не предусмотрев его благоустроенность и размер. Это значит, что такое жилье должно отвечать лишь требованиям ст. 15 ЖК РФ (жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях.
Помимо общих положений каждый вид специализированных жилых помещений имеет ряд особенностей, что обусловлено назначением такого жилья.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан:
имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти (органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением);
в связи с прохождением службы;
в связи с назначением на государственную должность (федеральную или субъекта РФ);
в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность.
Согласно данной статье служебное жилье предоставляется на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.
Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).
Служебное жилое помещение предоставляется на основании:
решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц. В качестве уполномоченных может выступать администрация предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;
договора найма служебного жилого помещения, заключенного в соответствии с решением о предоставлении (юридический состав). При этом предметом договора может быть только отдельная квартира.
К пользованию служебным жилым помещением применяются общие правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ для договоров социального найма.
Договор найма служебной квартиры подлежит расторжению в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК РФ.
Этот договор может быть расторгнут и в случае досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок, и в случае расторжения трудового договора, заключенного без определения срока, а также в случае досрочного увольнения со службы и т.д.
Помимо общих норм прекращения договора найма в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ особо оговариваются случаи, когда служебное жилье сохраняется за нанимателем.
Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилья.
Под переходом права собственности при этом следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства. Иное не согласуется со ст. 92, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению и которой установлено, что в качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
В случаях расторжения или прекращения договора найма служебного жилья граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
С предоставлением другого жилья выселяются граждане, если они:
не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору;
состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК РФ и гражданин имеет право получить жилье по договору социального найма.
Однако необходимо отметить, что состоящим на учете жилье предоставляется в порядке очередности, т.е. исходя из времени принятия граждан на учет.
Категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений, определены п. 1 - 4 ч. 2 ст. 103.
Так, согласно ст. 103 ЖК РФ члены семьи работника, которому была предоставлена служебная квартира и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья по правилам этой статьи.
Вывод: В соответствии с действующим законодательством возможность предоставления данного жилого помещения по договору социального найма отсутствует, однако, выселить из данного жилого помещения невозможно, поскольку у Вас в собственности не имеется иной жилплощади по договору социального найма, либо в собственности. Выселение из данной жилплощади может произойти только основании предоставления Вам другого жилого помещения по договору социального найма.
Что такое зонирование, и что такое «переизмерение»? Большинство общин приняли карты и правила зонирования, которые помогают направлять развитие и рост, указывая, где различные типы землепользования будут расположены внутри сообщества. Зонирование может определять районы, предназначенные для жилищного строительства, коммерческого использования, производственных и промышленных целей, парков и отдыха, или некоторые комбинации этих и других категорий землепользования. В жилых зонах эти постановления также указывают допустимые плотности и могут ли быть построены пристроенные и многоквартирные дома.
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Допустимая плотность может иметь очень большое влияние на способность разнообразия жилищного фонда иметь полный выбор жилья. Вообще говоря, когда многоквартирный дом не разрешен правилами зонирования, людям с умеренными средствами и изменения рыночных предпочтений становится все труднее оставаться в сообществе.
В некоторых высокоразвитых сообществах трудно удовлетворить спрос на жилье в пределах земельного участка, который в настоящее время зонирован для использования в жилых помещениях. Когда рынок не может реагировать на спрос, производя больше жилья, цены обычно растут. Это делает жилье менее доступным для работающих семей и других лиц. Во все времена, но что еще важнее в экономическом отношении, важно, чтобы весь ассортимент жилья был доступен внутри сообщества. Поскольку семьи и отдельные лица испытывают экономические трудности, они могут быть вынуждены двигаться.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.
Стороны договора
Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным , государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Если нет доступных вариантов жилья по доступной цене, они могут быть вынуждены покинуть свое сообщество. Отсутствие стабильности, которая возникает в результате частых ходов, может негативно сказаться на образовательных достижениях детей, в здоровье и благополучии семьи, а также в общем смысле сообщества.
В некоторых районах типы жилья, разрешенные существующими правилами зонирования, могут быть устаревшими. Например, в районах с большим количеством выкупа спрос на односемейные дома уменьшился. Эти меры могут помочь обеспечить доступность имеющегося жилья в соответствии с местными потребностями в жилье. Некоторые сообщества пытались использовать другие методы решения этих проблем. Например, некоторые из них отрезали коммерческие или производственные площади для использования в жилых домах, что позволило обеспечить лучшее удовлетворение спроса.
Объект найма
По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
Другие общины увеличили допустимую плотность в существующих жилых районах, чтобы аналогичным образом увеличить возможности развития. Как зонирование может использоваться для поддержки разнообразия типов жилья? В Миннесоте города должны принять правила зонирования, которые диктуют типы землепользования, которые разрешены в разных частях города. Первоначально эти правила были приняты для обеспечения разделения несовместимых видов использования. Например, чтобы убедиться, что тяжелые производственные проекты не были построены внутри или рядом с жилыми районами.
- служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
- жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
- жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);
- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Однако сегодня зонирование используется более широко для формирования кварталов и регулирования множества вопросов, связанных с использованием собственности, таких как плотность, требования к парковке и высота здания. Правила зонирования также указывают типы структур, которые разрешены в каждом районе, и часто ограничивают развитие в жилых районах отдельными домами одной семьи или ограничивают разрешенное количество единиц на акр.
Правила зонирования, которые написаны для обеспечения широкого спектра типов жилья, в том числе многоквартирных домов, изготовленных домов и вспомогательных жилых единиц, позволяют поставлять жилье, отвечающее более широкому спектру потребностей и уровней цен.
Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.
Какие проблемы решаются с помощью правил зонирования, которые допускают разнообразие типов жилья? Запросы на резонирование отдельных лотов требуют изменения текста зонирования или вопроса о дисперсии размеров. Они могут быть успешными, позволяя отдельным проектам продвигаться вперед, но обеспечение этих утверждений может быть длительным процессом, который часто сопряжен с большой неопределенностью и существенно увеличивает общие затраты на разработку.
Кроме того, правила зонирования сообществ могут затруднить или невозможно разработать многоквартирные дома или дома для продажи и другие типы жилья, которые отличаются от того, что уже находится в сообществе. Даже когда попытки получить отклонение или перезонирование для продолжения успеха, результаты все равно могут быть отрицательными. Процесс утверждения может значительно увеличить график разработки, увеличить непредсказуемость и общие затраты на разработку. Внедряя разумные стандарты для сочетания типов жилья и сокращения регуляторных ограничений, сообщества могут предлагать полный спектр вариантов жилья, которые являются более доступными и привлекательными для домашних хозяйств в разных уровнях дохода.
Срок найма
Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Ограничительные правила зонирования также ограничивают способность сообщества удовлетворять потребности и предпочтения изменяющегося населения. Создавая план жилищного фонда и всеобъемлющий пересмотр правил зонирования, общины могут расширять и диверсифицировать местное жилье для удовлетворения потребностей изменяющегося населения. Существует несколько эффективных способов увеличения предложения жилья. Один из них представляет собой крупномасштабный комплексный план или поправку о зонировании, чтобы позволить новые дома в районах, которые ранее не были зонированы жилыми помещениями.
Плата по договору найма специализированного жилого помещения
Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.
Другая возможность позволяет увеличить плотность существующих жилых районов. Увеличение допустимой плотности не только позволяет производить больше жилья, но и делает производство дешевле по двум причинам. Затраты на строительство постепенно снижаются для одноквартирных домов для дуплексов в городские дома до 3 - или 4-этажных апартаментов. Фиксированные затраты, такие как приобретение земли, распространяются на большее количество единиц. Обеспечение достаточной плотности является одним очень важным шагом в обеспечении доступности жилья. Независимо от того, как это достигается, увеличение предложения жилья может помочь удовлетворить повышенный спрос и либо умеренную эскалацию цен на жилье, либо создать возможности для жилья на разных уровнях цен. Некоторые общины также предпочитают строить жилищное жилье с включением жилья или смешанные потребности в жилье или другие стимулы к доступности для обеспечения того, чтобы новые дома, предоставленные в результате изменения плотности зонирования, были доступными для людей с низким или средним доходом.
Права и обязанности сторон договора
Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.
Форма договора
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Способность диверсифицировать население путем привлечения людей во многих областях доходов и происхождения является важным аспектом в создании жилья с смешанным доходом. Иногда новое жилье может также использоваться в качестве средства для создания средств, которые могут быть использованы для строительства жилья, доступного для различных уровней дохода в других местах сообщества.
Города Миннесоты должны принять правила зонирования. Все юрисдикции могут расширить разнообразие допустимых типов жилья путем внесения поправок в их правила зонирования для снижения препятствий на пути регулирования. Это важно для создания новых смесей типов жилья, стилей и ценностей. Аналогичным образом, юрисдикции с частыми просьбами об отклонениях, разрешения на условное использование и повторное использование могут пожелать рассмотреть вопрос о переоценке действующих правил. Возможно, что действующие правила не могут распознать смещение демографии, а также важность сокращения времени разработки и затрат.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.
Эти общины могут также захотеть рассмотреть переработку недостаточно используемых или изолированных промышленных или коммерческих районов. Эти районы могут быть изменены как смешанные жилые зоны, чтобы лучше удовлетворить спрос на весь комплекс жилья. В качестве примера, планируемые разработки устройств - это гибкое зонирование, которое позволяет сочетать типы корпусов, плотности и размерные вариации.
Где наиболее применимо? Хотя некоторые общины регулярно пересматривают свои карты зонирования, другие не проводили всесторонний обзор своих правил зонирования в течение многих лет. Без регулярных обновлений эти местные законы о землепользовании могут быстро устаревать, отражая потребности и приоритеты землепользования с более раннего периода. Это может затруднить решение текущих условий и обеспечить будущий рост. Устаревшая карта зонирования может привести к избытку земли, зарезервированной для производственных и промышленных рабочих мест, которые с тех пор были сокращены или перемещены.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
Или это может привести к жилым районам, которые имеют инфраструктуру для поглощения более высокой плотности, но остаются зонированными при низкой плотности. Это может привести к тому, что новая инфраструктура будет построена в другом месте за большие деньги.
Аналогичным образом, планы в отношении новых общественных удобств или инфраструктуры могут создать новый спрос на жилье, который требует и будет способствовать увеличению плотности. Бонусы по плотности являются полезным инструментом для поощрения новых разработок к удовлетворению общественных потребностей, таких как доступное жилье. Города, рассматривающие переизбрание, которые позволят увеличить разрешенную плотность жилья, должны учитывать, какие общественные выгоды могут возникнуть в результате предоставления бонусов за плотность в обмен на эти выгоды, а не просто для того, чтобы разрешить увеличение плотности по праву.
