Акт сдачи приемки квартиры вторичка. Акт приема-передачи квартиры

Несмотря на массу преимуществ на вторичном рынке, такие сделки всегда сопряжены с последующего оспаривания подписанных договоров купли-продажи по тем или иным причинам. В частности, это может быть связано с нарушением прав несовершеннолетних, супругов, порядка приватизации и т.п.

Чтобы избежать подобных негативных последствий, перед оформлением сделки необходимо тщательно проверить как самого владельца квартиры, так и документацию на недвижимость.

Если уверенность в надежности продавца отсутствует, то целесообразно застраховать возможные риски по договору - в случае оспаривая сделки и лишения нового продавца прав собственности, это позволит получить компенсацию , соразмерную стоимости жилья.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Основной проблемой, которой стоит опасаться покупателям жилья на вторичном рынке, является возможность оспаривания сделки и последующего лишения их права собственности .

Риска быть лишенным приобретенной недвижимости, как и прочих проблем, можно избежать, учитывая следующие рекомендации по проверке жилья перед его покупкой:

• Проверка продавца . Необходимо проверить подлинность паспорта, а также попросить представить справку о дееспособности, выданную психоневрологическим диспансером. Если сделка проводится представителем, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
• Проверка правоустанавливающих документов . Наличие права собственности на квартиру, согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, необходимо проверить подлинность основания приобретения прав - договора купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве, акт о приватизации и т.п.
• Проверка на отсутствие притязаний третьих лиц . Осуществляется путем изучения выписки из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. Кроме того, важно проверить выписку из ЕГРП. Такая выписка покажет количество продаж, наличие арестов, обременений и споров в отношении жилья.
• Проверка качества квартиры . Необходимо изучить документацию (кадастровый и технический паспорт) на предмет соответствия ее реальной площади и планировке помещения. Проведение перепланировки, согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), требует согласования с местным органом самоуправления, а «неузаконенное» переустройство чревато проблемами при регистрации купли-продажи жилья.

Подводные камни (риски) покупки вторичного жилья

В отличие от покупки жилья в новостройках (по договору участия в долевом строительстве), приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель сразу получает право собственности на нее, что является несомненным преимуществом. Однако, несмотря на визуальную надежность сделки купли-продажи, потенциальный собственник жилья несет куда больше рисков быть обманутым, нежели владелец «первички».

Самым рискованным для покупателей жилья на вторичном рынке является возможность приобретения объекта недвижимости по поддельным документам и связанный с этим шанс остаться без квартиры.

А кроме этого, среди самых распространенных рисков при приобретении жилья на вторичном рынке выделяют покупку квартиры:

• Полученной по наследству, в порядке дарения, ренты и т.д. Эти сделки довольно часто не учитывают прав третьих лиц (например, право на обязательную долю в наследстве), что впоследствии становится основанием для оспаривания купли-продажи, признания ее недействительной, а следовательно - лишения покупателя жилья;
• С нарушением прав супругов . Если жилье было приобретено в браке, оно считается совместным имуществом мужа и жены, независимо от того, на кого оно оформлено. Для продажи такой квартиры, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ), требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, при отсутствии которого сделка может быть оспорена;
• С нарушением прав несовершеннолетних . Если несовершеннолетний ребенок прописан или имеет долю в праве собственности на приобретаемое жилье, то его продажа допустима только с разрешения органов опеки и попечительства;
• С заниженной стоимостью . Часто, заниженная стоимость указывается в договоре с целью понижения размера налогов, госпошлины и прочих затрат. Однако, в случае, если сделка по тем или иным причинам будет признана недействительной, обратно покупатель сможет получить только ту сумму, которая указана в договоре;
• По договору дарения . Недобросовестные продавцы, с целью избежать уплаты подоходного налога, предлагают оформить продажу квартиры сделкой дарения. Мало того что такая сделка, согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является ничтожной (недействительной), она также обязывает к уплате подоходного налога не продавца, по факту получившего прибыль, а самого покупателя .

Порядок покупки вторичной квартиры

Единственный законный способ оформления покупки квартиры на вторичном рынке - это заключение с ее владельцем договора купли-продажи.

До 1 марта 2013 года данный документ подлежал обязательной государственной регистрации. В отношении договоров, заключенных после этой даты, данное требование отменено.

Однако, согласно ст. 551 ГК РФ, обязательной госрегистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость к покупателю, что требует обращения в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр.

Для проведения покупки квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующего порядка:

1. Выбор жилого помещения . При поиске подходящей квартиры, помимо личных предпочтений, свой выбор необходимо основывать также на результатах проверки подлинности документации и качества жилья, следуя вышеуказанным рекомендациям.
2. Подготовка документов . Определившись с выбором и договорившись с продавцом о цене, перед проведением сделки нужно подготовить пакет необходимых бумаг. В него входят правоустанавливающие, правоподтверждающие и устанавливающие личность документы, паспорт из БТИ, выписка из ЕГРП и т.д.
3. Составление и подписание договора купли-продажи . Такой документ должен содержать данные, позволяющие однозначно определить предмет сделки (ст. 554 ГК РФ) - адрес помещения, вид, площадь, назначение, цену и т.д. Договор подписывается обеими сторонами. Нотариальное удостоверение купли-продажи не является обязательным, однако, рекомендуется.
4. Регистрация перехода прав в Росреестре . Заявление для проведения госрегистрации, а также необходимые документы можно подать лично, по почте или в электронном виде. За проведение регистрации взимается госпошлина в размере 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
5. Получение документов из Росреестра . Регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней, по истечении которых покупатель может получить свидетельство о праве собственности.

Документы при покупке квартиры на вторичке

Процесс подготовки документов - один из важнейших этапов проведения сделки купли-продажи, от которого будет зависеть итоговый результат. Процедура их сбора является весьма длительным мероприятием.

Большинство требуемых для проведения сделки документов должен предоставить продавец . Именно он отвечает за их получение в госорганах.

Так, для заключения сделки купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:

• Основание возникновения у продавца права собственности (договор дарения/мены/ренты/купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
• Свидетельство о праве собственности на квартиру.
• Документы, удостоверяющие личности сторон.
• Кадастровый паспорт.
• Экспликация.
• Поэтажный план дома.
• Единый жилищный документ.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Копия финансового лицевого счета.
• Нотариально заверенное согласие супруга (при приобретении квартиры в браке).
• Расширенная выписка из ЕГРП.
• Отчет об оценке квартиры.

Кредит (ипотека) на покупку квартиры на вторичном рынке

Ипотекой считается покупка жилья за счет заемных средств, получаемых в банковских учреждениях под залог приобретаемого жилья. Подписывая ипотечный договор необходимо реально оценивать финансовые возможности , особенно, если погашение кредитного обязательства предполагается за счет средств только одного из членов семьи. Кроме того, необходимо учитывать и другие особенности:

• При заключении кредитного договора, согласно ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке» , заемщику должен быть предоставлен график платежей с указанием дат их осуществления, а также сумм на погашение кредита и процентов по отдельности. Помимо этого, подписанный документ должен содержать полную стоимость подлежащего уплате кредита.
• Ипотечный договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако, сама ипотека, должна быть зарегистрирована в Росреестре в установленном порядке.
• Предметом залога по ипотеке, согласно ст. 75 ФЗ «Об ипотеке» , будет не только сама квартира, но и доля в общей собственности на дом. Большую важность также имеет этап проведения оценки заложенного жилья .

  Ее должен проводить независимый, а не банковский эксперт-оценщик.

• Согласно ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» , заложенная квартира должна быть застрахована. Все остальные требования о страховании (жизни, здоровья, трудоспособности) не основаны на законе.

В случае нарушения покупателем кредитных обязательств, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость . При обращении взыскания право пользования прекращается.

Обращение взыскания, в зависимости от условий договора допустимо как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Страхование при покупке жилья на вторичном рынке

При покупке жилья на вторичном рынке, покупатель, с целью защиты своего имущественного интереса, может застраховать риск потери права собственности на жилье, путем подписания со страховой компанией договора титульного страхования . Страхователем по такому договору, будет новый собственник квартиры.

Как правило, договор страхования титула позволяет защитить покупателя от следующих рисков:

• Риск признания сделки по тем или иным причинам недействительной (ст. 168 ГК РФ).
• Риск истребования имущества у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
• Риск истребования недвижимости, обремененной правами третьих лиц (арест, залог).
• Риск мошенничества.
• Риск совершения ошибок при оформлении документов.
• Риск нарушений в процессе приватизации и т.д.

Цель страхования титула - возмещение убытков, которые может понести новый владелец в случае если договор купли-продажи квартиры будет оспорен или признан недействительным , вследствие чего жилье будет отобрано. Как правило, страховая сумма, подлежащая уплате покупателю в случае наступления страхового случая, устанавливается в размере стоимости объекта недвижимости, права на который застрахованы.

Сидоров заключил с Петровым договор купли-продажи 2-комнатной квартиры и поскольку сомневался в надежности продавца, параллельно оформил в СК «СтрахТрест» договор титульного страхования. Вскоре после подписания договора и перерегистрации прав оказалось, что Петров продал квартиру, полученную им по завещанию от матери, не учитывая при этом прав своего брата А. - иждивенца матери, на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). На основании этого, А. обжаловал договор купли-продажи и суд признал его недействительным, чем лишил Сидорова права собственности. Однако, поскольку эта ситуация была предусмотрена в качестве страхового случая в договоре страхования титула, Сидоров получил компенсацию в размере стоимости объекта недвижимости.

Заключение

Покупка жилья на вторичном рынке, несмотря на множество подводных камней, может стать вполне выгодной сделкой. Все риски, возникающие при покупке «вторички», в большинстве случаев, можно минимизировать путем доскональной проверки документов и истории квартиры. Если у покупателя все же остаются сомнения, то он может воспользоваться услугой страхования титула.

Вопрос

Последствия совершения сделки дарения вместо купли-продажи

Законна ли схема, когда продавец предлагает продать мне квартиру по дарственной, а деньги предлагает передать по расписке? Чем грозит такая сделка?

Ответ

Помимо того, что в случае оспаривания довольно проблематично будет вернуть уже уплаченные деньги, Вам также однозначно придется уплатить подоходный налог - 13% от стоимости квартиры, который при оформлении купли-продажи пришлось бы уплачивать продавцу.

Любая серьезная сделка, в которой фигурируют крупные суммы денег, обязательно должна сопровождаться составлением и подписанием определенных документов, имеющих силу в юридическом смысле.

Одним из таких документов является акт приема-передачи квартиры.

Он свидетельствует о том, что продавец действительно передал объект недвижимости во владение покупателя после подписания договора и оплаты стоимости жилья.

К правильности составления и оформления данного документа следует относиться внимательно, ведь в противном случае могут возникнуть неоднозначные ситуации.

Приобретение недвижимости

К их числу относятся:

• паспорт;
• , если покупка делается в браке.

Для покупки жилья с помощью ипотечного кредита понадобится следующий пакет документов:

• паспорт, а также еще один документ, который удостоверяет личность;
• справки о доходах и заверенная копия трудовой (заверяется работодателем);
• оценочный сертификат, подтверждающий стоимость квартиры;
• согласие супруга на покупку недвижимости (в случае покупки в браке);
• документы, касающиеся страхования.

С другой стороны, продавец должен предоставить вам по первому же запросу бумаги, которые подтверждают его право владения квартирой, выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН и некоторые другие документы.

Также следует помнить, что при взятии ипотеки банком могут быть запрошены дополнительные бумаги, не указанные выше. Узнавайте список в конкретном банке.

Акт приема-передачи квартиры при покупке

Итак, что же представляет собой акт приема передачи квартиры при покупке, и почему в его отношении всегда можно услышать множество споров и обсуждений?

Этот документ очень важен – он в согласии с подтверждает факт перехода:

• обязанностей по обслуживанию, содержанию;
• прав по владению и распоряжению объектом недвижимости.

Переход осуществляется от продавца квартиры к ее покупателю. После подписания данного документа покупатель получает полное право пользоваться недвижимостью. Остается ее зарегистрировать.

Нужен ли?

Наличие акта необходимо в первую очередь для того, чтобы в случае возникновения судебного разбирательства на руках у покупателя и продавца было неопровержимое доказательство подтверждения исполнения либо неисполнения сделки по покупке недвижимости.

Если данного документа на руках не будет (по причине игнорирования необходимости его подписания), в отношении продавца договор будет считаться недействительным.

Также без акта продавец не сможет переложить на покупателя квартиры все обязанности по ведению объекта недвижимости.

Таким образом, акт передачи важен в первую очередь для продавца, но и для покупателя он тоже имеет не самое последнее значение.

На составление и подписание акта уйдет от силы несколько минут, однако в будущем это позволит сэкономить уйму времени, нервов и средств, а также предотвратить вероятность судебного разбирательства. Поэтому этот документ точно необходим.

В ипотеку

В деле оформления акт приема-передачи имеет очень большое значение. Он служит в качестве гарантии безопасности прав покупателя, причем независимо от того, является он лицом физическим либо юридическим.

При оформлении ипотеки этот документ должен составляться в письменном виде, форма написания – свободная.

В новостройке

Как и в предыдущем случае, при покупке квартиры в новостройке также возникает неотложная необходимость в подписании акта приема-передачи.

Это действие проводится во время приема новой квартиры, в процессе которого необходимо проверить такие нюансы, как:

• правильность работы электросети и освещения;
• углы отклонения стен;
• правильность показания счетчиков газа, воды и энергии;
• правильность установки окон и дверей, наличие сквозняков и других негативных моментов.

При составлении и подписании акта приема квартиры в новостройке рекомендуется присутствие грамотного юриста – это позволит максимально защитить права покупателя жилья.

Если состояние жилья не соответствует заявленному, вы имеете полное право отказаться от него.

На вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке также необходимо составлять акт приемки, что позволит отстоять свои интересы в случае судебного разбирательства.

Во время приема жилья постарайтесь досконально проверить все моменты и нюансы, чтобы ничего не пропустить.

Каждый упущенный вами дефект может перерасти в большую проблему, и при этом вы не сможете ничего доказать, ведь в акте вы будете согласны с оптимальным качеством квартиры.

Именно по этой причине постарайтесь привлечь к процедуре составления и подписания этого важного документа квалифицированного юридического специалиста. Дорого, зато надежно.

Требования к составлению

Очень важно правильно составить акт приема-передачи при покупке квартиры. Если какой-либо из обязательных пунктов данного документа будет оформлен неверно либо вовсе отсутствовать, акт может полностью утратить свою юридическую силу.

Вы можете не беспокоиться на этот счет, так как указанный ниже образец позволит вам описать все детали и ничего не забыть. Внимательно следите за этим.

Должны быть следующие пункты:

• дата и точное местоположение подписания акта;
• перечисление и наименование участвующих сторон;
• номер договора купли-продажи;
• детализированное описание квартиры и ее состояния во всех подробностях;
• список обнаруженных при техническом осмотре нарушений и дефектов;
• полные паспортные данные обеих сторон;
• подписи обеих сторон с расшифровкой их значений.

Акт обязательно должен сопровождаться пакетом документов, необходимых для подачи в ЕГРН, а также комплектом ключей от квартиры, в отношении которой был составлен конкретный акт.

Образец акта приема-передачи квартиры при совершении сделки позволит оформить документ юридически грамотно.

Правовые последствия

Указанные ниже правовые последствия вступают в силу сразу же после подписания акта:

• возложение на покупателя рисков и затрат на обслуживание и содержание квартиры;
• получение покупателем необходимых для регистрации права собственности документов;
• получение возможности оформления налогового вычета покупателем.

Таким образом, без данного документа невозможно представить себе сделку в отношении жилья.

На видео об оформлении акта о передаче недвижимости после сделки

Отчуждение объектов недвижимости являются наиболее массовыми сделками с недвижимым имуществом в гражданском обороте. Квартиры продаются и покупаются в рамках установленных правил. Эти правила регулируются Гражданским кодексом РФ. Особенности регулирования сделок с недвижимостью прописаны в 20 главе Гражданского кодекса РФ.

Договоры по отчуждению квартир между гражданами или гражданами и юридическими лицами, как и все договоры являются возмездными и взаимными. Нормы законодательства устанавливают определенные процедуры передачи жилья от одного собственника другому. Эти процедуры могут показаться сложными и забюрократизированными. Но они необходимы для защиты интересов и покупателя и продавца.

Все сделки с квартирами подлежат государственной регистрации. Из этого следует, что договора должны быть заключены в письменной форме. Процесс передачи квартиры от бывшего собственника будущему собственнику подтверждается передаточным актом или иным документов, подтверждающим фактическую передачу жилья.

Необходимость составления передаточного акта

Отчуждение жилого помещения должно осуществляться на основе письменного договора, который подписывается обеими сторонами (покупателем и продавцом). Но подписанный договор не является подтверждением перехода права собственности. Переход права собственности подтверждается только государственной регистрацией сделки и перехода права собственности к новому владельцу недвижимости.

Однако это процессуальные действия по передаче квартиры в правовом поле. От момента подписания договора до его регистрации может пройти значительное время. Иногда требуются несколько недель для получения свидетельства. Фактическая передача жилья подтверждается составлением и подписанием отдельного документа, если иное не указано в договоре.

После подписания акта новый владелец несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги, обеспечивает ее сохранность.

За время между подписанием договора и регистрацией прав на жилье с квартирой может случиться все что угодно: потоп, пожар, разрушение и т.д.

Новый собственник после получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение может получить объект, не соответствующий по своим показателям и качеству на момент заключения сделки.

Подобные риски существуют и для продавца, если не будет подписан передаточный акт. Во избежание негативных последствий и уменьшению рисков законодатель предусмотрел обязательность документального подтверждения фактической передачи жилья.

Что отражается в акте

Установленного законодательством типового акта передачи жилого помещения при купле-продаже не имеется. Имеются нормы об обязательном подписании акта двумя сторонами. Из этого следует, что акт должен быть составлен в письменной форме в двух экземплярах.

Основной текст акта может быть свободной формы, но должен обязательно содержать:

• Дату, и место подписания.
• Данные продавца и покупателя, удостоверяющие, что именно эти граждане подписали акт.
• Характеристики жилого помещения (качественные и количественные).
• Основание для передачи жилого помещения.
• Информация об отсутствии претензий с обеих сторон.
• Подписи сторон.

В последнее время в акт рекомендуется включать данные об отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, услуги связи. Сюрприз в виде значительных сумм, которые необходимо заплатить за бывшего собственника, приятным не будет.

Образец акта

Передаточный акт при купле-продаже

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ______________________________________________________,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _________________________________________________________,

в соответствии с ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) в соответствии с договором купли-продажи от (указать число, месяц, год) продал гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателю) квартиру, находящуюся по адресу: ______________________________________________________.
2. В соответствии с настоящим актом гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) передал в собственность гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателя) вышеназванную квартиру в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта.
3. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупатель) принял от Продавца вышеназванную квартиру в том состоянии, в котором она есть на день подписания настоящего акта.
4. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
5. Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец ___________________ Покупатель ___________________

Как правильно принять квартиру

Принятие квартиры не должно быть легкомысленным. Рекомендуется подходить к этому процессу с большой серьезностью. Доказать, что выявленные в дальнейшем недостатки имели место быть до покупки квартиры, весьма проблематично, да и новый собственник подписался под отсутствием претензий.

При осмотре квартиры необходимо проверить:

• Все инженерные коммуникации, их техническое состояние.
• Санитарно-техническое состояние помещения на наличие сырости, грибков и т.д.
• Качество отделки помещения.

В случае выявления нарушений, которые не были оговорены при подписании договора купли-продажи, составляется акт, с приложением всех выявленных недостатков.

При подписании передаточного акта новому владельцу передаются ключи от квартиры и документация.

Затягивание передачи квартиры

Сделка по продаже квартиры это серьезное решение, и не всегда проходит по идеальному варианту как для покупателя. Продавец может затягивать фактическую передачу жилья или специально уклоняться от этого.

Нередки многоходовые сделки с недвижимостью, когда продавец является одновременно покупателем другой квартиры и зависит от третьего лица. Рекомендуется сроки фактической передачи жилья указывать в договоре купли-продажи.

Если продавец уклоняется от передачи недвижимости новому собственнику, то последний вправе обратиться в суд с иском по истребованию жилого помещения у продавца в связи с неисполнением договора.

Отказ в подписании акта

Нюансы при отказе от подписания акта передачи жилого помещения зависят от того, какая сторона отказывается подписывать и на каком рынке происходит сделка, на первичном или вторичном.

Если квартира в новостройке , то отказ от подписания акта со стороны застройщика несет для него риски уплаты неустойки, а также штрафные санкции. Если отказывается подписывать акты покупатель, ввиду значительных нарушений, то застройщик может подписать акт и по истечении двух месяцев его обязательства будут считаться выполненными. Покупателю рекомендуется подписать акт с указанием всех недостатков.

При приобретении квартиры на вторичном рынке за отказ в подписании акта одна сторона может обратиться в суд с иском обязать вторую сторону подписать акт и передать квартиру либо расторгнуть договор с уплатой неустойки. Кроме того, для обеих сторон имеются риски быть оштрафованными за уклонение от исполнения сделки.