Особенности оформления пожизненной ренты на квартиру: что это за договор, его плюсы и минусы. Что такое договор ренты

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на . Не самый удачный вариант и на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

• куда и с кем отправляетесь на сделку;
• надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
• проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Пожизненная рента получила значительное распространение в современном российском обществе. В статье мы расскажем о тех документах, которые необходимо собрать в целях заключения соответствующего договора. Разберемся по порядку.

Кто может заключить договор пожизненной ренты

Не любой человек вправе заключить договор пожизненной ренты .

Так, пожизненную ренту может оформить только гражданин – единственный собственник имущества. Кроме того, жилье не должно быть обременено правами третьих лиц. К таковым, например, относятся:

· ипотека;

· аренда.

Теперь обратим внимание непосредственно на те документы, которые будут необходимы для заключения договора пожизненной ренты.

Документы для заключения договора пожизненной ренты

При визите к нотариусу понадобятся:

· документ, на основании которого возникло право собственности у получателя ренты;

· свидетельство о собственности;

· выписку из домовой книги;

· копию финансово-лицевого счета;

· единый жилищный документ;

· поэтажный план и экспликацию из БТИ;

· копию кадастрового паспорта;

· справку о кадастровой стоимости;

· выписку из ЕГРП об отсутствии обременений.

Нотариус может запросить и дополнительные формы.

Договор пожизненной ренты удостоверяется в день обращения. Вся процедура происходит при заявителях.

Стоимость совершения нотариальных действий определяется ценой квартиры, на которую оформляется рента – 0,5% от ее величины, но не более 20 тыс. руб. (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Помимо этого, нотариус может взыскивать и дополнительные деньги за «технические работы» и «юридическую поддержку» — на это следует обратить внимание.

Для инвалидов I и II групп предусмотрены льготы – так, они должны платить только половину государственной пошлины. Это право им дает часть 2 статьи 333.38 Налогового кодекса .

Возвращаемся в Росреестр для регистрации договора

После того, как договор пожизненной ренты заверит нотариус, в общем случае, необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра (или в тот же МФЦ). Туда предоставляются:

· заявление;

· договор пожизненной ренты в трех экземплярах;

· паспорт (или другой удостоверяющий личность документ);

· документ об уплате госпошлины (предоставляется факультативно).

Имейте в виду: размер пошлины – 1 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если оформление происходит через представителя, то ему, соответственно, следует иметь при себе оригинал и копию доверенности.

Здесь договор пожизненной ренты зарегистрируют в течение пяти рабочих, на чем «хождение по инстанциям», как правило, заканчивается (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Резюме:

1. Пожизненную ренту может оформить только единственный собственник жилого помещения, на котором нет никаких дополнительных обременений (например, под него не должна быть взята ипотека).
2. Для заключения договора пожизненной ренты необходимо собрать солидный пакет документов.
3. Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
4. Договор пожизненной ренты, в общем случае, требует обязательной государственной регистрации.

Договор ренты на квартиру - что это такое ? Большинство граждан хотя бы приблизительно ответят на поставленный вопрос. Однако не все знают, что предметом ренты может быть не только квартира, а сам договор имеет множество нюансов и особенностей как по процедуре оформления, так и по вопросам выплат. Подробнее с договором ренты познакомимся в этой статье.

Суть договора ренты — 2018 ― 2019

Договору ренты в российском законодательстве отведена достаточно объемная 33-я глава второй части Гражданского кодекса РФ (ст. 583-605). Согласно определению, данному в кодексе, соглашение о ренте представляет собой договор, по которому собственник — владелец имущества отдает его в собственность контрагенту, а тот в свою очередь обязуется производить цикличные денежные выплаты своему визави либо содержать его как-то по-другому.

Важные условия рентного договора несколько разнятся в зависимости от подвида договорного документа. Одинаковыми же для всех соглашений этого типа можно назвать:

• условие о предмете сделки;
• условие о повинности по уплате ренты.

Предметом сделки по рентным договоренностям может быть находящееся в собственности индивидуализированное имущество, как вещь, так и недвижимость, а также наличные денежные средства и ценные бумаги, обличенные в документальную форму. Соответственно, не могут фигурировать в качестве предмета соглашения о рентных платежах:

• имущественные правомочия (безналичные деньги, ценные бумаги в бездокументарной форме);
• выполняемые работы и услуги;
• информация;
• исключительные права авторов;
• личные блага в нематериальном виде.

Предмет сделки должен быть максимально четко прописан в договорном документе. Договор, в котором не будет согласовано положение о рентном предмете, будет считаться незаключенным.

Второе определяющее условие — об обязательствах должника обеспечивать доход своему рентному кредитору — по факту являет собой суть соглашения о ренте. Без согласования данных требований договор ренты теряет всякую смысловую нагрузку.

Кто может быть сторонами в договоре ренты

Как уже упоминалось, сторонами по договору ренты являются 2 контрагента. Один — получатель рентных плат, так называемый рентный кредитор — тот, кто отдает свою собственность во владение, а взамен повременно получает денежные начисления или довольствие в иной форме. Другой — плательщик ренты, так называемый рентный должник — тот, кто, приобретя вещь, обязуется в течение значительного времени взамен предоставлять бывшему владельцу содержание или прибыль.

Четких определений рентному кредитору и рентному должнику законодатель не дает. Поэтому обозначить окружение лиц, которые могут выступить контрагентами по рентному договору, возможно лишь путем анализа обобщенных норм гражданского права, а также требований, установленных для различных подвидов рентной сделки.

Таким образом, оценка законотворчества дозволяет сделать вывод о том, что плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица (коммерческие и некоммерческие), желающие приобрести в собственность некое имущество и способные исполнить долг по выплате рентного дохода. Ведущими критериями в этом случае будут дееспособность для физлица и правоспособность для юрлица. То есть совершеннолетие и адекватное физическое состояние для человека и отсутствие запрета совершать данные сделки для организации.

Что касается выгодополучателя ренты, то круг лиц, правомочных выступать в таком качестве, определяется по подвидам договора этого типа. Если речь идет о ренте в течение жизни или договоре пожизненного довольствования с иждивением, очевидно, что рентным кредитором может быть только частное лицо. В отношении бессрочной ренты законодатель напрямую определяет выгодополучателей, указывая, что это могут быть частные лица, а также некоммерческие фирмы, если это не запрещено законами и уставными документами юрлица (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

Виды ренты. Договор постоянной и пожизненной ренты

Гражданский кодекс, раскрывая положения о договоре ренты, вводит такие виды этого соглашения:

• договор постоянной ренты;
• договор ренты в течение жизни;
• договор прижизненного содержания с иждивением.

Соглашение о бессрочной (постоянной) ренте представляет собой договорные обязательства, по которым довольствие получателю перечисляется постоянно и неограниченно по срокам платы. Более того, право получать рентный доход может быть передано получателем через переуступку прав требования, а также унаследовано или получено в результате правопреемства. В случае невольной гибели или поломки сданного имущества риск несет рентный должник. Если вещь утрачивается или повреждается, у плательщика рентных пособий есть правомочие затребовать прекращения обязательств или снижения норматива ренты.

Соглашение о прижизненной ренте составляется на время жизни выгодополучателя рентного довольствия. При этом в качестве адресата ренты может выступать как лицо, отдающее имущество рентному должнику, так и другой человек, которого укажет собственник рентного имущества. Возможно даже согласование прижизненных рентных платежей в отношении нескольких людей, которые имеют правомочия на равный доход от ренты. Неосторожная утрата или поломка имущества не снимают с рентного должника обязательств по компенсации платежей в течение всей жизни получателя.

Договор пожизненного содержания с иждивением, рента между родственниками

Договор пожизненного содержания с иждивением, пожалуй, самый известный из всех вариаций соглашения о ренте. В соответствии с этим документом владелец недвижимости (дома, квартиры, земли) вручает ее в собственность рентного должника, получая взамен прижизненное довольствие с иждивением, которое обязуется предоставить новый собственник жилья или земли.

Очевидно, что сделка о пожизненном пансионе с иждивением является версией пожизненного рентного договора. И если законодатель не предусмотрел какие-то особенные условия для этого подвида соглашения, то практикуются правила прижизненной ренты. Однако, в отличие от обычной ренты в течение жизни, прижизненное довольствование с иждивением не ограничивается только периодическими выплатами до конца дней получателя дохода. Этот вид ренты может заключаться также в удовлетворении нужды:

• в жилище;
• пропитании;
• одежде;
• лекарствах;
• уходе за рентным кредитором.

Кроме того, каким-либо образом распорядиться переданным жильем рентный должник может только с согласия своего рентного иждивенца.

Несмотря на то что между родственниками может быть оформлен договор ренты любого вида, наиболее востребован как раз договор пожизненный содержания с иждивением — как способ безопасной правопередачи во владение члена семьи имеющейся недвижимости. Правоведы считают, что из-за своей надежности договор пожизненного довольствования с иждивением способен потеснить такие варианты наделения родственников имуществом, как дар и завещание.

Выплата по договору ренты: сроки, размер, особенности

Нормы рентных доходов, сроки оплат и другие особенности оговариваются в договорном документе между плательщиком и получателем платежей. Однако существуют сходства и различия вариантов ренты, которые обусловлены видами заключенных соглашений.

Основное сходство состоит в том, что наименьший уровень рентных платежей определяется исходя из границ минимального прожиточного стандарта на человека в регионе, где находится рентное имущество, либо по России. При этом:

• минимум бессрочной и прижизненной ренты в расчете на месяц составляет не ниже 1 прожиточного стандарта;
• минимум пожизненного довольствования с иждивением в месяц не должен быть меньше 2 прожиточных стандартов на человека;
• рентный доход, равняющийся величине прожиточного минимума на человека, должен индексироваться в соответствии с повышением указанной нормы.

Виды рентных платежей представлены:

• для бессрочной ренты — денежной суммой либо соразмерным вручением вещей, выполнением работ или оказанием услуг;
• для пожизненной ренты — денежной суммой;
• для пожизненного попечительства с иждивением в договоре определяется весь комплекс довольствования, включая упомянутые выше нематериальные потребности (по договоренности содержание в натуральном виде может заменяться на поэтапные денежные выплаты).

Периодичность рентных платежей составляет (если другое не согласовано в договоре):

• для постоянной ренты — каждый квартал;
• для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением — ежемесячно.

Договор ренты (образец 2018 ― 2019 годов)

Типовой договор ренты должен являть собой соглашение, в котором следует:

• определить все существенные условия, предусмотренные законом;
• оговорить иные вопросы, которые стороны захотят согласовать.

В первую очередь при документировании рентной сделки должны быть установлены:

• стороны соглашения, включая личные данные, такие как Ф. И. О. (наименование), паспортные данные (или данные учредительных и регистрационных документов для юрлиц), адрес проживания/регистрации/местонахождения;
• предмет договора — имущество, которое передается взамен получения рентного дохода, нужно индивидуализировать максимально подробно с указанием реквизитов документов или внешних особенностей вещи;
• размер рентного дохода, форма его выражения и периодичность индексации;
• повторяемость и этапы выплаты рентного дохода;
• получатель оплат — собственник, отдающий имущество, или другое лицо;
• правомочия и обязанности сторон, включая ответственность за просрочку выплат.

Кроме того, контрагенты по договору бессрочной ренты могут определить условия покупки предмета ренты, цену выкупа и срок, в течение которого исключается возможность выкупа. А во всех видах рентных договоров дополнительно стоит определить нюансы дальнейшего использования рентного имущества и аспекты досрочного расторжения договора, согласовав эти вопросы с рентным кредитором.

Договор должен быть подписан обеими сторонами и оформлен в соответствии с законом.

Правила оформления договора ренты

В соответствии со статьей 584 Гражданского кодекса любой вид рентного договора надлежит удостоверять у нотариуса, а если в качестве передаваемого имущества фигурирует недвижимость, то дополнительно переход права собственности на нее необходимо зарегистрировать в Росреестре. Не оформленная указанным образом сделка ренты будет считаться незаключенной.

Чтобы удостоверить договор ренты у нотариуса, обеим сторонам договора необходимо лично обратиться к любому нотариусу. С собой необходимо иметь следующие документы:

• паспорта обеих сторон договора (или учредительные и регистрационные документы и документ, подтверждающий полномочия директора, в случае участия в договоре организации);
• свидетельство о заключении брака и нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
• для лиц, не состоящих в браке, — нотариальное заявление об отсутствии брачных отношений;
• документы, подтверждающие права на имущество;
• справку из налоговой инспекции об отсутствии долга, если передаваемое недвижимое имущество получено в подарок или наследство;
• справку об оценке стоимости и паспорт БТИ на недвижимость;
• справку об отсутствии долга по коммунальным платежам за передаваемую недвижимость;
• при наличии интересов несовершеннолетних — разрешение от органов опеки.

Важно! Печатать и нести с собой сам договор не нужно, текст будет разработан, согласован и распечатан у нотариуса его сотрудниками.

За регистрацией в Росреестр может обратиться как нотариус, оформивший договор, так и одна из сторон соглашения. Перечень документов таков:

• договор ренты (3 экземпляра);
• документы о праве собственности на имущество;
• паспорта сторон договора;
• квитанция об уплате госпошлины.

Стоимость услуги «Оформление договора ренты у нотариуса» составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Плюс придется оплатить технические услуги, стоимость которых определяется нотариусом и составляет около 7 000 рублей. Госпошлина за регистрацию в Росреестре составит 2 000 рублей с человека и 22 000 рублей с организации.

Расторжение договора ренты

Кроме стандартных причин прекращения рентных обязанностей — выполнения всех обязательств по сделке — существуют условия, способствующие расторжению договора ренты раньше срока.

1. Бессрочная рента не может быть прекращена из-за смерти получателя ренты или ликвидации юрлица. Однако у плательщика постоянной ренты есть правомочие выкупить ее в соответствии с положениями ст. 592 ГК РФ. Цена выкупа либо определяется заранее в договорном документе, либо составляет стоимость бессрочной ренты за год. Получатель ренты может потребовать выкупить ренту (при отсутствии других договоренностей в соглашении), если:

• задержка выплаты ренты составила больше 12 месяцев;
• нарушены обязательства по обеспечению ренты;
• плательщик признан банкротом либо ситуация позволяет понять, что выплаты в установленном размере невозможны;
• рентная недвижимость оказалась в собственности нескольких лиц или поделена.

Среди разных форм договоров приобретения недвижимости (купли-продажи, дарения, наследования) есть еще такие варианты сделок как договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Суть их состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

Обычно одной стороной такого договора становятся одинокие пожилые люди, которым сложно жить без материальной поддержки и ухода. Старикам в нашей стране непросто сохранить достойный уровень жизни - пенсии маленькие, квартплата и коммунальные платежи растут, требуются медикаменты и уход. И если у пожилого человека, оказавшегося в сложной материальной ситуации, есть в собственности квартира, то он может найти на нее претендента и заключить с ним договор пожизненной ренты, сохраняя за собой право пользоваться жильем до конца жизни.

Чем рента отличается от пожизненного содержания?

Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением отличаются друг от друга тем, что в первом случае бабушке-владелице квартиры выплачивается ежемесячно оговоренная сумма, а во втором случае нужно взять на себя обязанности по ее содержанию, уходу и обеспечению всем необходимым. Нужно будет покупать продукты и одежду, убирать и ремонтировать квартиру, оплачивать коммунальные услуги, покупать лекарства, ухаживать, нанимать сиделку, оплачивать лечение в стационаре, наконец, оплатить и организовать похороны.

Материальная помощь старику и участие в его жизни для многих может стать решением квартирного вопроса в будущем. Но как двум сторонам найти друг друга - советовать сложно.

Чаще всего люди находятся через «сарафанное радио» и родственные связи, реже через органы соцзащиты. Обеим сторонам важно хорошо знать тех людей, с которыми заключается подобный договор.

В 85% случаев это не близкая родня, но знакомые люди - соседи, дальние родственники, бывшие коллеги.

Как правильно заключить такой договор?

Если пожилой человек готов передать свою недвижимость другому лицу за уход и пожизненное материальное содержание, и есть тот, кто может содержать старика до его смерти и принять его недвижимость, то им нужно сделать несколько правильных шагов для заключения договора ренты.

Что прописать в договоре?

Необходимо обсудить и сформулировать перечень условий договора ренты - все детали подробно. Не нужно спешить, всем сторонам нужно вдумчиво подойти к составлению этого документа. Стандартной формы договор не имеет, он всегда индивидуальный.

Пожилой человек должен указать в договоре свои требования - что обязана делать другая сторона, плательщик ренты. В нем должны быть указаны все существенные условия и нюансы, предельно точно даны формулировки. Например, плательщик ренты должен перечислять определенную сумму не позднее оговоренного срока, сумма должна индексироваться с учетом роста инфляции. Если у второй стороны будут и другие обязанности (оплата услуг ЖКХ, покупка лекарств, уход и т.д.) - их все нужно прописать.

Случаи в жизни бывают разные. Например, в момент подготовки документа пожилой человек был в общем-то здоров, но потом серьезно заболел, а в договоре уход за ним и обеспечение сиделкой и лекарствами не предусмотрены. Или, наоборот, в договоре ренты не предусмотрели смерть плательщика ренты и правила наследования этого договора. Словом, лучше предусмотреть все.

Понадобятся ли услуги юриста?

Решаясь на договор ренты, желательно проработать документ с юристом, который на основе своей практики добавит условия защиты пожилого человека в случае недобросовестности плательщика ренты, и, наоборот, снимет его риски, если нечестно поведет себя владелец.

Неграмотно составленный договор часто приводит к тому, что материальное положение старика остается на плачевном уровне, а квартира уже номинально является чужой.

Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. Если в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, то старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода.

Изменить условия договора по инициативе одной из сторон - очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

Какие потребуются документы?

Владелец должен собрать все документы, подтверждающие его право собственности на недвижимость, на которую заключается договор ренты. Потребуется справка о кадастровой стоимости объекта и данные обо всех зарегистрированных в квартире лицах. Также необходимы оригиналы всех документов, подтверждающих личности обеих сторон договора.

Адвокат Петр Колдов рекомендует также взять справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья владельца. «Обязательного требования об этом нет, - пояснил он, - но если у человека достаточно большой возраст и имеются серьёзные заболевания, я все же советую взять справку у психиатра, что на момент заключения договора владелец был здоров. Этой справки будет достаточно, чтобы в случае споров наследники не смогли сослаться на невменяемость пожилого человека».

Нужно ли заверять договор ренты у нотариуса?

Да, договор ренты должен быть нотариально заверен в обязательном порядке. Со всеми вышеперечисленными документами сторонам необходимо прийти к нотариальную контору. Нотариус оценивает дееспособность владельца и осознанность его решения. На основании пакета документов он оформляет и заверяет договор пожизненной ренты.

Затем стороны должны передать в регистрационные органы заверенный нотариусом договор и оплатить госпошлину. После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, в котором будет указан новый владелец и обременение.

Новый владелец - плательщик ренты - должен исполнять условия контракта до смерти бывшего собственника недвижимости. И только тогда он сможет подать заявление о снятии обременения с квартиры, предоставив справку о смерти бывшего владельца, после чего получит право использовать квартиру или дом по своему усмотрению.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением расторгаются исключительно по соглашению сторон или через суд. Есть лишь два основания, по которым сделка признается ничтожной - это неисполнение условий договора и признание владельца на момент его заключения недееспособным.

Если условия договора соблюдались и пожилой человек в момент подписания договора был дееспособен, то договор ренты, по мнению адвокатов, признать недействительным практически невозможно.

Если же у пожилого человека, получателя ренты, есть обоснованные претензии к исполнению условий договора, и он в суде это докажет, то суд расторгнет договор. На практике нередки случаи, когда пожилые люди обращаются в суд для расторжения договора.

«Иногда бывают случаи мошенничества со стороны стариков, - говорит Петр Колдов, - Но в основном пожилые люди расторгают договоры ренты, когда про них забывают и перестают за ними ухаживать».

Риски и подводные камни

К договорам ренты все относятся с некоторым опасением. И не зря - мошенников на рынке недвижимости хватает. Именно поэтому подобные сделки чаще всего и заключаются между знакомыми людьми. В любом случае, успокаивают юристы, защитить может собственно договор. Гарантия и защита сторон в подобной сделке - нотариальное заверение и суть договора ренты: до конца жизни пожилого человека новые собственники не смогут продать квартиру, заложить, поселиться в ней, если это не оговорено в договоре ренты, и обязаны будут содержать своего подопечного.

Тем не менее, рассмотрим возможные риски сторон.

1. Ошибка пожилого человека в выборе партнера . Важно доверять, а затем доверие подкреплять грамотным и тщательно прописанным договором. Это субъективный фактор, но в нем суть. Можно симпатизировать человеку, прощать его необязательность или забывчивость, а в итоге столкнуться с систематическим неисполнением условий договора. А можно, наоборот, недолюбливать своего партнера, и раз за разом выискивать изъяны в его заботе. Здесь формула «ничего личного» не состоятельна. Поэтому нужно решить для себя - сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.

2. Посильность ноши. Это риски и пожилого человека, и его партнера. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут. Поэтому лучше постараться сразу реально оценить свои возможности, в том числе и финансовые.

3. Касается плательщика ренты - дождется ли он этой квартиры. Бывали случаи, когда старик переживал двух своих плательщиков ренты. Для того, чтобы исключить этот риск, нужно предусмотреть условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.

4. Плательщики ренты захотят переселить старика. Если в договоре ренты будет зафиксировано, что переезды исключены, то такое действие будет означать нарушение условий договора, и нужно обращаться в суд.

5. Пожилой человек хочет расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания. «Признать договор недействительным лишь потому, что одна сторона его уже не хочет исполнять, нельзя, - обращает внимание адвокат Петр Колдов. - Например, если плательщик ренты аккуратно выполняет все условия договора, то получатель ренты не сможет расторгнуть его только потому, что ему так захотелось».

В адвокатской практике немало случаев мошенничества не только со стороны плательщиков ренты, но и со стороны бабушек и дедушек, которые под «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть договор ренты.

Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. А в результате спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности.

Юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах. «Заведите привычку получать подпись старика в этом журнале. В судебных разбирательствах такие документы играют важную роль», - отмечает Колдов.

6. Неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты . В этом случае старикам, не мешкая, нужно идти в суд и расторгать договор.

7. Претензии родственников . Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники и на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал отчета в своих действиях и был недееспособен. В этом случае полезна справка из психологического диспансера, взятая перед сделкой, и необходимо нотариальное заверение сделки. Можно, конечно, посмертно провести психолого - психиатрическую комплексную экспертизу на основе документов и показаний свидетелей - но это очень сложный процесс и часто безрезультатный.

Если договор ренты составлен грамотно, то остаются лишь риски неисполнения условий договора. Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. К примеру, в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, тогда старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода. Это приводит к тому, что его материальное положение остается на том же плачевном уровне, а квартира - уже номинально чужая. Изменить условия договора по инициативе одной из сторон - очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

Договор ренты с пожизненным содержан ием относительно новая форма правовых отношений, закрепленная законами РФ, имеющая немало юридических тонкостей. От того, насколько грамотно будет составлен такой договор, зависит очень многое (не только материальное благополучие лиц, его заключивших, но также их здоровье, а иногда и жизнь).

Гражданское право о ренте. Виды ренты

Договор ренты описан законодателем в трех вариантах: постоянная рента, договор пожизненной ренты и пожизненное содержание с иждивением, причем пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением зачастую воспринимаются гражданами как один и тот же договор ренты (образец которого зачастую может подменять один другой даже в больших базах типовых документов). Однако содержание с иждивением имеет 2 существенных отличия от договора пожизненной ренты:

1. Предметом договора ренты с пожизненным содержанием может быть только недвижимость — как жилая, так и нежилая, тогда как пожизненная рента таких ограничений на предмет договора не накладывает.
2. Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает в первую очередь не денежную выплату, а удовлетворение нужд получателя ренты в питании, жилище, одежде, и, если это необходимо, уходе за ним. Договор также может предусматривать оплату ритуальных услуг. Пожизненная рента же предполагает лишь периодическую выплату денежных средств в пользу получателя ренты.

При этом законодательство допускает замену всех вышеперечисленных услуг периодическими денежными выплатами (ст. 603 ГК РФ), размер которых, в соответствии со ст. 602 ГК РФ, не должен быть менее двух величин прожиточного минимума.

Правовые особенности ренты с пожизненным содержанием. Образец договора

Договор ренты с пожизненным содержанием регулируется ст. 601 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по данному договору гражданин, получающий ренту, передает свой жилой дом (квартиру, земельный участок и др.) плательщику ренты в собственность. Тот, в свою очередь, обязан за это пожизненно содержать с иждивением этого гражданина (или же третье лицо, указанное им).

Договор ренты с пожизненным содержанием (образец которого можно найти на многих интернет-сайтах) должен соответствовать следующим критериям:

1. Право собственности плательщика ренты на объект недвижимости возникает с момента его госрегистрации согласно положениям закона от 13.07.2015 № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
2. Получателем ренты разрешается быть только гражданину (при этом не существует ограничений ни по здоровью, ни по возрасту), а вот плательщиками ренты вполне могут быть и юридические лица. Организации, занимающиеся заключением подобных договоров, могут быть как частными, так и государственными.
3. Плательщик ренты может распоряжаться переданным ему в обеспечение имуществом (сдавать в залог, продавать и т. д.) только предварительно заручившись письменным согласием ее получателя. При этом плательщику вменяется в обязанность принятие мер для того, чтобы в период пожизненного содержания стоимость данного имущества не снижалась.
4. Договор считается прекращенным по факту кончины получателя ренты (ст. 605 ГК РФ). Если получателей было несколько, то договор прекращает действие только в отношении ушедшего из жизни лица.
5. Такой договор составляют в письменной форме и заверяют у нотариуса по месту нахождения передаваемого имущества, а также регистрируют в соответствующих органах (Росреестре).
6. Договор ренты с пожизненным содержанием допускается расторгнуть как по соглашению лиц, его заключивших, так и в судебном порядке. Инициировать расторжение договора может и гражданин, получающий ренту, и лицо, ее уплачивающее. При этом заявление о расторжении можно подать в суд только после предварительного получения отказа несогласной стороны или при неполучении такого отказа в срок, оговоренный в предложении о расторжении или договоре. В противном случае (если срок не был указан) действует 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Желающие ознакомиться с договором ренты с пожизненным содержанием образец этого соглашения могут найти на нашем сайте .

Договор пожизненного содержания с иждивением: существенные условия и необходимые положения

Безусловно, грамотно составленный договор позволит его сторонам — и получателю, и плательщику ренты — избежать потенциальных конфликтов и споров. Поэтому к его оформлению следует подойти достаточно ответственно, а также, по возможности, нужно постараться предусмотреть как можно больше нюансов.

Начинается составление договора с указания места и даты его заключения (это нужно сделать прописью). Далее приводятся подробные данные каждой из сторон:

1. фамилия, имя, отчество (полностью);
2. дата рождения;
3. реквизиты и вид документа, удостоверяющего личность;
4. адрес места жительства.

Из каких основных разделов состоит договор ренты с пожизненным содержанием?

1. Предмет договора. Данный раздел является существенным условием договора, без согласования которого документ будет считаться незаключенным. Поэтому предмет договора нужно не просто согласовать, но постараться сделать это максимально понятно и конкретно. В этом пункте указывается, какой именно объект получатель ренты передает плательщику ренты в собственность. При этом приводится подробная характеристика объекта: адрес, цели использования, площадь, перечень подтверждающих документов (например, кадастровый план, паспорт БТИ, другая техническая документация). В этом же разделе перечисляются документы, подтверждающие право владения получателя ренты данным объектом. Здесь же отражается информация о наличии или отсутствии обременения, ареста, ограничения в использовании недвижимости, имущественных споров и т. д. В этом же пункте договора необходимо указать цену объекта недвижимости, определенную соглашением сторон или профессиональным оценщиком.
2. Порядок предоставления пожизненного содержания с иждивением. Размер рентного обеспечения также является существенным условием договора, поэтому не определить объем и состав содержания нельзя. Здесь должна найти отражение подробная информация о том, какие именно услуги или действия включаются в пожизненное содержание (обеспечение нужд получателя ренты в питании, жилище, одежде, медицинской помощи и лекарствах, оплате коммунальных услуг, уходе по состоянию здоровья и т. п.). Кроме того, в этом пункте договора определяются размеры материальной помощи для каждого из видов оказываемых услуг, а также указывается общая стоимость содержания в месяц (не забывайте, что данная сумма не может быть меньше двукратной величины прожиточного минимума!).
3. Обязанности и права сторон. В данном разделе необходимо указать максимально полную информацию, определяющую то, на что стороны имеют право и что они обязаны делать. Обратите внимание: если вы что-либо забудете внести в этот пункт, то по общему правилу не обозначенные в договоре обязанности и права сторон будут определяться в соответствии с действующими законами РФ.
4. Порядок выкупа пожизненного содержания. В этом пункте договора указываются условия выкупа, а также подробный состав выкупной цены и способ ее возврата (наличными деньгами или на счет в банке).
5. Ответственность сторон. В данном разделе оговаривается ответственность заключивших договор лиц за невыполнение либо ненадлежащее исполнение его условий.
6. Заключительные положения. Обычно в этом пункте приводится следующая информация:

• срок действия договора,
• необходимость его нотариального удостоверения и госрегистрации,
• порядок подписания передаточного акта на имущество,
• порядок распределения расходов на оформление договора,
• другие положения, не нашедшие отражения в предыдущих пунктах.

Оформленный таким образом договор скрепляется подписями сторон. Все поименованные в договоре документы должны быть к нему приложены.

Собираясь заключать договор ренты с пожизненным содержанием, тщательно просчитайте, сможете ли вы, несмотря на различные жизненные перипетии, в течение многих лет ухаживать за человеком, получающим ренту, и содержать его.

Имейте в виду, что если вы, по мнению плательщика ренты, плохо исполняете обязательства по такому договору (и не можете при этом собрать опровергающих данный факт письменных доказательств), ваш подопечный способен вернуть свою недвижимость обратно. Причем это может случиться даже в тех случаях, когда вы длительный период действительно хорошо заботились о нем. Чтобы этого не случилось, тщательно фиксируйте абсолютно все действия, совершаемые вами в исполнение данного договора.

Содержание договора ренты с пожизненным иждивением оптимально должно включать в себя пункт, согласно которому имущество будет передаваться небесплатно. Зачем? Если недвижимость передается бесплатно, получатель ренты в случае возможных или мнимых нарушений вправе вернуть ее назад (ст. 599 ГК РФ). Если же в договоре будет написано, что за недвижимость уплачена хотя бы мизерная сумма, то плательщик ренты на этих условиях его вернуть уже не сможет.

Согласно положениям ГК РФ (и это нашло отражение в судебной практике) уход из жизни плательщика ренты не прекращает действия договора. Недвижимость, приобретенная в рамках договора ренты с пожизненным содержанием, а также передается наследникам умершего плательщика вместе с обязательствами по договору — следовательно, в дальнейшем платить ренту придется им.

Вы имеете право проживать в собственной квартире (доме) до своей смерти.

Если по договору квартира, участок, жилой дом или другое имущество передаются бесплатно, то вы как получатель ренты можете (при наличии значительного нарушения договора плательщиком ренты) потребовать вернуть их с зачетом стоимости данного имущества в счет выкупа ренты (ст. 605 ГК РФ).

При наличии подтверждений серьезных нарушений плательщиком ренты своих обязательств суд, как правило, встает на сторону получателя ренты, а нарушитель не только лишается переданной недвижимости, но и не может получить даже частичной компенсации понесенных им расходов.

Составляя договор, уделите в нем особое внимание объему ухода и содержания — начиная от количества уборок в вашей квартире, заканчивая объемом приобретаемых для вас лекарств и продуктов.

Заключая такой договор, имейте в виду, что существует риск того, что ваш «заботливый помощник» окажется на самом деле мошенником, который будет заинтересован лишь в вашем скорейшем уходе из жизни.

Ни плательщику, ни получателю ренты не следует переходить на доверительные дружеские отношения: сохраняйте партнерство.

Обязательно распишите в договоре ренты с пожизненным содержанием как можно подробнее размер и форму платежей, а также объем и состав услуг.

Любые денежные средства передавайте и принимайте только под расписку или любым другим способом, который подтверждает данные факты (почтовым или банковским переводом и т. п.).

Храните квитанции об оплате абсолютно всех услуг и покупок в течение всего времени действия договора.

Идеально, если стороны договорятся о подписании своеобразного ежемесячного акта о сдаче-приемке услуг, в котором будет четко отражено, что все договорные обязанности сторонами исполнены и претензий друг к другу не имеется.