Военная ипотека – этапы и особенности. Плюсы и минусы военной ипотеки: обман военнослужащего или прекрасная возможность для приобретения жилья

Все о военной ипотеке. Какие преимущества и недостатки? Новое в законодательстве.

Время чтения: 6 минут

C 2004 года в России действует так называемая накопительно-ипотечная система, которая дает возможность каждому военнослужащему обзавестись жильем практически без использования собственных средств. Для этого нужно лишь быть участником НИС не менее 3 лет – именно этот срок установлен законодательством для накопления первоначального взноса.

Как приобрести квартиру на условиях военной ипотеки?

Чтобы стать владельцем собственного жилья, от военнослужащего требуется выполнение всего нескольких простых действий:

• подать командованию части рапорт, на основании которого вы будете внесены в реестр участников накопительно-ипотечной системы;
• через три года получить Свидетельство участника НИС, которое дает возможность воспользоваться заемными средствами для покупки жилья;
• выбрать подходящую квартиру на вторичном рынке. С 2010 года также существует возможность приобрести жилье в новостройке. Если вы планируете приобретение частного дома, ситуация несколько осложняется, так как земельный участок под жилищем придется приобретать за собственные средства. Впрочем, при наличии накоплений это не будет являться проблемой;
• выбрать банковское учреждение, соответствующее вашим требованиям по размеру процентной ставки, сумме и сроках предоставления заемных средств;
• подписать все необходимые документы. Обычно это кредитный договор, а также договора с Министерством обороны и банком о получении кредита. Кроме того, потребуется составить документ, подтверждающий факт купли-продажи жилища;
• получить Свидетельство о предоставлении вам права собственности на квартиру или дом.

Преимущества военной ипотеки: практически никаких лишних расходов!

Как известно, ипотечные кредиты предоставляются гражданским лицам лишь после немалого первого взноса, составляющего 25-50 процентов от стоимости квартиры. Военнослужащие могут обойтись и без него, так как вся первоначальная сумма предоставляется из накопительного ипотечного фонда. То есть, перечисляется в систему Министерством обороны.

Если вы хотите увеличить сумму первого взноса, чтобы облегчить кредитную нагрузку, можно использовать и собственные накопления. Имеющиеся у вас деньги помогут создать себе гораздо лучшие условия для проживания, чем может предложить банк. К примеру, купить жилье большей площади или выбрать дом, коттедж в престижном районе.

Еще одно преимущество военной ипотеки заключается в том, что размер предоставляемых средств абсолютно не зависит от заработной платы. Задолженность по кредиту будет погашаться из тех же займов в накопительной ипотечной системе, поэтому размер оклада не имеет никакого значения.

Новое в законодательстве о военной ипотеке

В 2015 году в нормы законодательства, определяющие порядок оформления и получения военной ипотеки, а также принцип функционирования накопительно-ипотечной системы были внесены весьма существенные изменения. Благодаря им, данный способ приобретения жилья для военнослужащих стал еще более выгодным.

Чтобы убедиться в этом, достаточно взглянуть на перечень внесенных корректив:

• ускорение процедуры регистрации договора купли-продажи жилья. Если раньше для нее устанавливался месячный срок, то сегодня все формальности улаживаются всего в течение пяти дней;
• максимальная сумма, на которую вы можете рассчитывать, увеличена до 2 400 тысяч рублей, что значительно расширяет возможности заемщика в выборе жилья;
• выбор срока кредитования предоставляется заёмщику и зависит только от его возраста;
• заем предоставляется без каких-либо комиссий и скрытых платежей, что позволяет избежать неприятных сюрпризов в процессе погашения задолженности;
• действие ипотеки начинается сразу после того, как заемщик определяется с банковским учреждением и подает документы на получение кредита.

Все, что требуется от вас для погашения ипотечного кредита за счет займов Министерства обороны – это предоставить банковскому учреждению копии Свидетельства о праве собственности на приобретаемое жилье, выписку, подтверждающую регистрацию сделки и копию договора купли-продажи квартиры.

Недостатки военной ипотеки

Помимо вышеперечисленных преимуществ, накопительно-ипотечная система имеет несколько недостатков, которые кому-то могут показаться довольно существенными. Во-первых, это срок в три года, который вам придется выждать до получения Свидетельства об участии в НИС. Чтобы не продлевать период ожидания, не тяните с подачей рапорта о вступлении в нее. Во-вторых, наличие ограничений по максимальной сумме займа. В небольших населенных пунктах двух с половиной миллионов рублей будет вполне достаточно для покупки хорошей квартиры, а вот в крупных городах придется довольствоваться малым или использовать собственные накопления.

Кроме того, до полного погашения задолженности вам придется служить в армии, так как в случае увольнения льготные условия будут аннулированы и придется платить взносы с процентами, начисляемыми на общих основаниях. Впрочем, данная норма имеет несколько оговорок. Вы сможете продолжать пользоваться льготами, если:

• увольняетесь со службы по состоянию здоровья;
• стаж составляет не менее 20 лет;
• вы увольняетесь в запас по достижению предельного возраста;
• причиной увольнения стали сложные семейные обстоятельства.

После увольнения погашение ипотечного кредита военнослужащий должен осуществлять из собственных денег. Кроме того, в некоторых случаях предусмотрена необходимость вернуть все деньги, которые перечисляло банку Министерство обороны.

Военнослужащие очень часто сталкиваются с проблемами при обзаведении собственной жилплощадью. Для облегчения данной проблемы 20.08.2004 года был принят Федеральный закон: «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Согласно этому нормативному документу, военнослужащие могут приобрести недвижимость на льготных условиях в рамках НИС (т.е. накопительной ипотечной системы).

Что собой представляет «военная ипотека»

Вкратце, военная ипотека представляет собой возможность для определенной категории военнослужащих стать обладателями собственного жилья за счет оформления ипотечного кредита по льготной ставке и на бОльшую сумму, чем могло бы быть, учитывая данные, содержащиеся в справках о доходах.

Главным кредитующим органом является АИЖК (оно же Агентство по ипотечно-жилищному кредитованию) и ведущие банки страны, а главной льготой является процентная ставка – она состоит из 2-х частей:

• Первая часть фиксирована и составляет 2%.
• Вторая часть приравнивается к ставке рефинансирования Центробанка, которая осталась неизменной с прошлого года и составляет на сегодня (май 2014 года) 8,25%.

Помимо этого, общая ставка по ипотечному займу будет рассчитываться с учетом возраста военнослужащего-заемщика. Дополнительно не оговаривается, разрешается ли участнику НИС иметь другие задолженности в кредитных учреждениях, а непосредственно максимально возможная сумма ипотечного займа рассчитывается ФГУ «Росвоенипотекой».

Преимущества военной ипотеки очевидны:

1. Ставки по подобным ипотечным кредитам для военнослужащих на 20% ниже, чем для прочих категорий граждан.
2. Во время прохождения службы погашение долга по ипотечному займу осуществляет государство за счет тех средств, которые были начислены и учтены на именном накопительном счете (ИНС), принадлежащем участнику НИС.
3. Военнослужащие, на которых распространяется данная программа, помимо ипотечного, могут оформить и потребительский кредит по более низким ставкам.
4. Налаженный механизм оформления и выдачи подобных займов участникам программы.

Кто может воспользоваться военной ипотекой

Данной льготной системой жилищного кредитования могут воспользоваться следующие категории участников НИС, средний возраст которых, по статистике, составляет 27 лет:

1. Офицеры, поступившие на контрактную военную службу или завершившие учебу в военных образовательных учреждениях начиная с 01.01.2005.
2. Мичманы и прапорщики, отслужившие начиная с 01.01.2005 года не менее 3-х лет на службе по контракту.
3. Матросы, солдаты, старшины и сержанты, отслужившие по контракту начиная с 2005 года не менее 3-х лет.
4. Военнослужащие, исключенные из реестра НИС по различным причинам и не получившие выплату денежных средств, дополняющих накопления, либо не успевшие воспользоваться правом участия в НИС.

Условия кредитования по военной ипотеке

Что же конкретно предлагается заемщикам-военнослужащим в рамках военной ипотеки? Главное это низкие процентные ставки (зависят от вида рынка недвижимости и возраста заемщика):

1. Первичный рынок: 10,75% - заемщик младше 22 лет, 10,5% - если возраст 23-25 лет, 10,25% - при возрасте 26-28 лет и 9,75% - для военных 29-43 лет.
2. Вторичный рынок: 11,25% - самым молодым участникам (до 22 лет), 11% - военным 23-25 лет, 10,75% - для 26-28-летних и 10,25 – для 29-43-летних военнослужащих.
3. Сумма ипотечного займа варьируется от 300 до 2 400 000 рублей.
4. Первоначальный взнос - не менее 10%.
5. Общий срок ипотеки – до 25 лет, при условии, что на момент погашения займа военнослужащему должно быть максимум 45 лет (полных 44 года).
6. Обязательным условием является страхование: и приобретаемого имущества (дома или квартиры), и здоровья и жизни заемщика.
7. С 2014 года помимо выдачи квартир планируется и предоставление ЕДВ (или единовременных денежных выплат).

В каких финансовых институтах можно оформить военную ипотеку

Несмотря на то, что с момента запуска военной ипотеки было заявлено около 70 банков-участников, фактически активное ипотечное кредитование осуществляют следующие ведущие финансовые институты РФ:

• Сбербанк.
• ВТБ24.
• АИЖК.
• СвязьБанк.
• Газпромбанк.
• Россельхозбанк.
• Банк «Форштадт».
• Банк «Зенит».
• АК «Барс Банк».

Совсем недавно (буквально в конце апреля 2014 года) к кредитованию военной ипотеки присоединились Башкомснаббанк, Агроинкомбанк, ЕАТП Банк, Московский Областной Банк, Рост банк, Петрокоммерц, Финанс Бизнес Банк, Банк ИТБ.

Военнослужащий, попадающий под данную программу, может воспользоваться одной из перечисленных ниже кредитных программ банков:

• Ипотечный заём для покупки жилья на вторичном рынке.
• Ипотечный заём для покупки квартиры или дома на первичном рынке.
• Ипотечный заём для покупки участка и жилого дома на нем.
• Программа «Переезд» - улучшение жилищных условий.
• Потребительский кредит..

Помимо этого, можно взять заём на приобретение квартиры или дома, находящихся в процессе строительства.

Пошаговая инструкция, как воспользоваться военной ипотекой

1. Получить свидетельство участника НИС. Чтобы это сделать, необходимо, прослужив не менее 3-х лет, подать рапорт руководству в установленной форме.
2. Выбрать одну из существующих ипотечных программ и обратиться в отделение какого-либо банка-участника, обслуживающего военную ипотеку, или в АИЖК.
3. Обратиться в ФГУ «Росвоенипотека» за расчетом максимально возможной суммы ипотечного займа.
4. Подобрать недвижимость и заключить с продавцом (или её владельцем) предварительный договор купли-продажи.
5. Оформить и подписать в банке кредитный договор.
6. Заключить требуемые договоры страхования.
7. Заключить окончательный договор купли-продажи, после чего зарегистрировать его.
8. Наконец, передать необходимые документы в ФГУ «Росвоенипотека» для перевода средств продавцу недвижимости и осуществления дальнейших платежей.

Эта статья предназначена прежде всего для тех участников накопительно-ипотечной системы, кто уже приобрел квартиру по программе «Военная ипотека», но, надеемся, будет полезна и всем остальным.

Приобретя квартиру по «военной ипотеке» многие считают, что на этом их возможности участия в программе исчерпаны. Попытаемся показать обратное.

Очень часто у военнослужащего через некоторое время после покупки квартиры (обычно в интервале от 2 до 5 лет) возникает потребность в улучшении жилищных условий и/или смене места жительства. Есть ли возможность продать/обменять приобретенную по «военной ипотеке» квартиру? Да, есть - действующими нормативными документами это не исключается.

Что нужно для продажи квартиры, приобретенной по «военной ипотеке»?

Основной постулат. Для того, чтобы осуществить любые действия по отчуждению квартиры (части квартиры) необходимо снять все имеющиеся обременения. Приобретенная участником НИС квартира обременена ипотекой в силу закона, подразумевающей залог в пользу кредитной организации и государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека».

Прим.: Если квартира приобреталась без использования ипотечного кредита, то обременением является только залог в пользу государства.

Каким образом снимаются обременения?

Механизм здесь только один - погашение кредитов/займов. Т.е. необходимо полностью погасить ипотечный кредит (при наличии такового) и целевой жилищный заем (ЦЖЗ). Кредит, как несложно догадаться, погашается путем перечисления в кредитную организацию остатка задолженности, а ЦЖЗ – перечислением на именной накопительный счет участника НИС суммы займа (первоначальный взнос при покупке квартиры, все ежемесячные выплаты по кредиту, а также средства ЦЖЗ, направленные на компенсацию расходов, понесенных при оформлении сделки по приобретению квартиры).

ВАЖНО: Средствами, возвращенными на именной накопительный счет можно впоследствии распоряжаться в целях, предусмотренных 117-ФЗ (т.е. вы повторно сможете воспользоваться ЦЖЗ для приобретения уже новой квартиры).

Пример. Военнослужащий-участник НИС с 2005 года в 2009 году приобрел 2-хкомнатную квартиру за 2 100 000 рублей (1 750 000 руб. – ипотечный кредит, 350 000 руб. – первоначальный взнос, он же именные накопления с момента участия в НИС). В 2012 году военнослужащий в связи с рождением второго ребенка испытывает потребность в улучшении жилищных условий и принимает решение продать имеющуюся квартиру и приобрести 3-хкомнатную. Для этого он погашает остаток основного долга и причисленные проценты по ипотечному кредиту в размере 1 750 000 рублей и возвращает на именной накопительный счет средства ЦЖЗ в размере 850 000 рублей. Старую квартиру продает за 2 600 000, новую квартиру участник НИС приобретает за 3 050 000 руб., из которых 850 000 рублей – средства, учтенные на именном накопительном счете, 2 200 000 руб. – сумма очередного ипотечного кредита.

Откуда взять деньги для погашения кредита/займа?

Из приведенного примера сразу возникает вопрос «Где найти 2 600 000 рублей (1 750 000 + 850 000) для погашения кредита и ЦЖЗ?». Основных варианта два:

1. Занять необходимую сумму/взять кредит. Данный вариант маловероятен, поскольку крайне тяжело занять сумму, равную стоимости квартиры. Правда, здесь есть один нюанс – указанную сумму необходимо занять всего на несколько месяцев (срок снятия обременений и продажи квартиры), ведь в результате она вернется с продажи квартиры.

Прим.: В данном пункте мы опирались на расчеты для нашего «идеального» примера. В вашем конкретном случае могут быть дополнительные трудности.

2. Найти покупателя, согласного внести единовременно в счет приобретения квартиры сумму, необходимую для снятия обременения, подождать снятия обременений и только потом оформить передачу права собственности. Данный вариант тоже сложен ввиду значительных рисков для покупателя, но зато более вероятен при наличии грамотного риелтора и/или юриста. Судя по имеющейся у нас информации, такие сделки действительно имеют место быть.

Если приобретение новой квартиры «не горит» и есть некий резерв собственных средств, есть еще один вариант, пожалуй, самый выгодный с экономической точки зрения. Суть его состоит в достаточно надежном и высокодоходном вложении денежных средств в течение нескольких лет. Идея же состоит в приобретении дополнительной «инвестиционной» квартиры. В качестве такой квартиры как нельзя лучше подходит квартира в новостройке, которая с момента начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию «дорожает» не менее чем на 40%, и которая может приносить от сдачи в аренду еще около 10-15% стоимости в год.

Разберем более подробно на нашем примере. Допустим, наш военнослужащий решил пойти по третьему пути и нашел однокомнатную квартиру в новостройке за 1 600 000 рублей. Он оформляет стандартный ипотечный кредит (такое действительно возможно, несмотря на наличие кредита по «военной ипотеке»), через год-полтора становится владельцем второй квартиры и начинает ее сдавать в аренду. По примерным подсчетам полностью с кредитом он расплатится в течение 4-5 лет.

Что он получит на выходе? – квартиру, полностью находящуюся в его собственности ориентировочной стоимостью 2 800 000 рублей (удорожание не менее чем на 40% с момента начала строительства и последующее увеличение стоимости на уровне ежегодной инфляции – 6-10% в год). Средства от продажи этой квартиры практически полностью покроют остаток задолженности по кредиту и ЦЖЗ (отпадет необходимость в вариантах 1 и 2) и наш военнослужащий становится полноправным владельцем первоначальной квартиры.

В отличие от первых двух вариантов для улучшения жилищных условий военнослужащий обладает большим стартовым капиталом. Теперь он может себе позволить квартиру не на 450 000 рублей дороже предыдущей (3 050 000 – 2 600 000), а дороже на сумму предоставляемого ему ипотечного кредита и накоплений, учтенных на его именном счете, т.е. на сумму 3 500 000 рублей (2 000 000 – кредит (ожидаемый максимальный размер для нашего военнослужащего в 2016-2017 годах), 1 500 000 – накопления).

Расчеты примерные и зависят от многих факторов, но, тем не менее, довольно реальные. Пусть даже «дополнительные» возможности составят 3 000 000 рублей – этого все равно хватит не только на приобретение трехкомнатной квартиры, но и хорошего автомобиля или, например, земельного участка.

Прим.: В принципе, данную схему можно будет реализовать не один раз, правда в этом случае стоит учитывать, что кредит по программе «военная ипотека» выдается до достижения военнослужащим возраста 45 лет.

Воспользоваться правом участника НИС единожды и раз и навсегда забыть про жилищный вопрос или попытаться «выжать» все возможное из программы «военная ипотека» - выбор за Вами! Надеемся, что данная статья поможет вам принять единственно верное решение.

С уважением, общественное объединение «МОЛОДЕЖНАЯ СТРОЙКА»