Где и как найти арендатора? Советы владельцам квартир

Когда хитрят все
В надежде, что, располагая телефоном собственника, риелторы будут резвее, многие владельцы арендных квартир распространяют свое «уникальное предложение» в десятки агентств. Расчет таков: при появлении клиента, которому нужна данная жилплощадь, агентам не нужно «делиться» комиссией с агентствами-конкурентами, располагающими телефоном хозяина. Владельцам представляется, что заинтересованность агентов предложить клиенту именно эту квартиру усиливается. Но руководитель агентства недвижимости «Мегаград» Светлана Кузьменко отмечает, что в такой ситуации ряд агентств, желая сдать квартиру «по-любому», приукрашивают ее данные и даже произвольно, без согласия хозяина, занижают назначенную арендную ставку. Они стремятся занять первую строчку рейтинга цен в базе данных среди всех предложений этой квартиры. А хозяину предстоит оправдываться перед клиентом, что его-то цена совсем другая! Хотя, может быть, он покладисто согласится на эту, новую?

О пользе ковровых бомбардировок
При всей нелюбви агентств к тактике «ковровых бомбардировок» заявками, которые применяют многие собственники, по мнению Виктора Николаева, управляющего несколькими арендными квартирами, она себя оправдывает: «Считаю, что информация о свободной квартире должна быть доступна многим риелторам. Тогда между ними возникает конкуренция. Во время просмотра квартиры риелтор и клиент будут знать, что в спину им «дышат» другие желающие, которые, может, будут не так привередливы».

В то же время, уверяет Виктор, он всегда помнит о том, что свободные квартиры и, конечно, их владельцы тоже конкурируют друг с другом. Поэтому старается, чтобы во время показа ему не было стыдно. «А вот при работе с «эксклюзивными договорами» никакой конкуренции я не ощущаю. Моя знакомая, по неопытности оставившая заявку на сдачу квартиры одному сотруднику известного агентства, без толку прождала целый месяц. И дело сдвинулось мертвой точки, лишь когда она раздала информацию в несколько агентств. Квартира ушла за один день!»

Кроме того, предостерегает практикующий маклер, есть и другие уловки на арендном рынке: «А еще бывает, звонишь в агентство, подаешь заявку. Через несколько дней после того, как квартира «пристроена», по списочку обзваниваешь агентства, которым раздавал информацию, чтобы дать отбой. И вот не раз оказывалось, что диспетчер, принявший по телефону заявку, не занес ее в базу агентства! Подозреваю, что записал ее в блокнотик, в надежде работать на себя. Но мне это не выгодно! Пусть вариант будет доступен многим. Поэтому сейчас обязательно записываю имя диспетчера, дату и время подачи заявки. А если при повторном звонке с благодарностями за внимание и просьбой исключить квартиру из базы заявки не оказывается, без обиняков называю имя того, кто ее принимал, дату и время раздачи информации. Пусть между собой разбираются!»

Квартиру не сдаете?
Когда информация по квартире приходит в обычном порядке, она заносится в общую базу агентства. И нередко владельцу квартиры начинаются звонки от одного, другого, уже и третьего агента с просьбой «уточнить планировку», «рассказать о мебели» или задумчиво вопрошающего: «Кого берете?» Ряд агентств торгуют актуальными базами данных. И если в «первую ночь» квартира не сдана своими силами, информацию они продвигают дальше - за плату раздают всем желающим. После этого число уточняющих звонков на телефон владельца недвижимости возрастает. Подчас информация продается в таком усеченном формате что, кажется, будто ее возможные арендаторы кроме контактного телефона собственника никакими иными данными о квартире не располагают. Возможно, покупка такой неполной информации обходится клиенту дешевле?

При этом звонки, начинающиеся с сакраментальной фразы: «Квартиру не сдаете?», не прекращаются, когда квартира давно сдана. В штате многих агентств работают так называемые «прозвонщики». Это менеджеры, специализирующиеся на обзвоне владельцев квартир по всей базе. Надеются, что перехватят квартиру, из которой скоро намерены съехать арендаторы или где завершается ремонт. Нередко в агентствах изнуряющими «холодными звонками» принуждают заниматься риелторов-новичков.

Эксклюзивно, только для вас!
Специалист по аренде агентства недвижимости «Миэль» Светлана Кузнецова уверяет, что от шлейфа сопутствующих осложнений избавлены владельцы квартир, заключившие «эксклюзивные договора сдачи в аренду». За квартирой с таким статусом закрепляется персональный риелтор, а контактный телефон хозяина не то что не продается «на вынос», но даже не заносится в общую базу самого агентства. Все переговоры по аренде этой квартиры ведет назначенный специалист.

Работа по «эксклюзиву» стартует везде одинаково: на квартиру прибывает специалист агентства. Как утверждает менеджер по аренде Дмитрий Сорокин, работающий в агентстве «МИАН», личное знакомство с квартирой помогает риелтору точнее определить рыночную стоимость аренды, сделать грамотные снимки для презентации, а также выявить проблемы, влияющие на ставку или цену при продаже. Таковыми могут быть недостатки отделки интерьера квартиры и подъезда, некомплект либо нехорошее состояние элементов мебели.
Риелтор проверит, насколько бытовая техника отвечает желаемой ставке аренды. Хозяин, заключивший эксклюзивный договор, будет избавлен не только от звонков назойливых агентов. Если он пожелает, то сможет вообще устраниться от хлопот по показу квартиры. Когда хозяин доверяет агентству, под расписку он может передать ему ключи.

Продавец платит первым
Как уверяют риелторы, к составлению договоров между наймодателем и арендатором эксклюзивной квартиры они относятся особенно тщательно: тексты договоров юридически выверены, а индивидуальные пожелания по условиям аренды (подбор - «калибровка», как выразился Дмитрий, кандидатур жильцов, их семейный состав, санкции за просрочку уплаты арендного платежа и многое другое) заранее внесут в проект договора.

Действительно, оперативно составлять длинный список передаваемого имущества, серийные номера аппаратуры, когда хозяин и будущий жилец «ударили по рукам» и жаждут завершения формальностей, неудобно. А подчас и обсуждать его «лицом к лицу» бывает неделикатно. Ведь на отдельные его пункты стороны могут смотреть по-разному. Попытки же срочно утрясти разногласия не всегда проходят гладко, а подчас оглушительно проваливаются! Некоторые люди считают, что, публично уступая, они малодушно «теряют лицо».

Так что все тонкости договора аренды дорогостоящей квартиры лучше знать заранее. Кроме того, на весь срок эксклюзивного договора аренды агентства обещают собственнику возможность бесплатных консультаций с юристом и бухгалтером агентства по поводу возникающих юридических вопросов, оптимального налогообложения аренды и юридически грамотного разрыва договорных отношений, если в этом возникнет нужда.

Итак, все эти блага возможны, желанны как риелторами, так и многими клиентами. Однако осуществимы при одном принципиальном условии: любой «эксклюзивный договор» предполагает, что после заключения договора аренды между наймодателем и арендатором, которого нашло агентство, хозяин квартиры обязан оплатить услуги риелтора. Каков размер этой платы и всегда ли целесообразен эксклюзивный договор аренды квартиры, мы расскажем в следующей статье.

Виктор Сухачев "Собственник"

Для тех, кто собирается сдать квартиру без посредников (в том числе без агентства недвижимости, без маклера или частного риэлтора), то есть самостоятельно, предлагаем разобраться, насколько это мероприятие устроит владельцев квартир и комнат в Москве и области, а также окончательно определиться, как сдавать свою жилплощадь.

Как обычно происходит процесс сдачи жилья, можно узнать в разделах и .

Так почему владелец пытается сдать жилье без посредников?

Почему собственник хочет сдать квартиру без агентства?

1. Те, кто впервые решил сдать квартиру, не знакомы с данным процессом . Многие собственники квартир полагают, что им придется понести затраты на услуги агентства, сдавая, к примеру, свою 1 комнатную квартиру в спальном районе. В нашей компании услуги по поиску арендаторов для собственников квартир – бесплатны, т.е. хозяин не несет дополнительных затрат и поэтому может сдать жилье в аренду без комиссии (это относится к большинству квартир эконом-класса в Москве и Подмосковье).
2. Собственник решает, что сдавая квартиру самостоятельно, сможет не только найти "нужных" квартиросъемщиков , но и сможет сделать это быстро , т.к. не все потенциальные квартиросъемщики погут "потянуть" комиссию агентства и квартира будет простаивает. По нашим исследованиям выходит, что самостоятельно найти адекватных и платежеспособных квартиросъемщиков бывает доволно трудно - с бесплатных досок объявлений часто звонят неуравновешенные личности, называется по телефону один состав проживающих, а по факту приходится иметь дело с другими арендаторами, кроме того, лишь малая часть квартиросъемщиков платежеспособна и будет снимать квартиру долго - большинство не собираются платить залог, хотят снимать без договора, к тому же, большинство имеет случайные заработки и уже через месяц может понадобиться снова искать арендаторов. Последнее время попадается много собственников, которые специально обращаются в агенства за поиском арендаторов - владельцы считают, что раз человек может заплатить комиссию агентству, это может являться своего рода гарантией намерения долгого снимать квартиру, ведь просто так никто не согласиться терять деньги.
3. У людей не все в порядке с документами на квартиру , существует долевая собственность, сам владелец не является собственником (а лишь родственником собственника или посторонним человеком без доверенности), именно поэтому ищут менее защищенных и не платежеспособных через бесплатные источники информации, потому что грамотные платежеспособные арендаторы жилья не остановят свой выбор на этой квартире.
4. Завышенная цена аренды . Владелец самостоятельно решил, что цена его жилья в аренду может быть такой и не меньше, да и рассматриваемый состав нанимателей очень узкий. Агентства часто отказываются сотрудничать с таким владельцем, т.к. придется нести расходы на рекламу нерентабельного жилья и тратить время. А владелец не понимает, что главный аргумент для квартиросъемщика - это цена, и, пытаясь сдать жилье дорого (дороже, чем аналогичные актуальные варианты), можно долго не найти квартиранта. В итоге, квартира простаивает месяцы, и владелец несет убытки, да и сложно найти тех, кто нужен.
5. Хозяин жилья уже пытался сдать квартиру (комнату) и не удалось довести дело до конца. Например, однажды раскидав объявление по многочисленным доскам объявлений и другим сайтам, обзвонив множество агентств недвижимости, владелец жилья расчитывал, то эта процедура принесет быстрый результат - будут клиенты, желающие вселиться, да даже так, что собственник сможет выбирать более достойных (по его мнению).
   Результат же получился противоположный - звонков стало поступать много, но не от потенциальных нанимателей. Чаще всего звонили посредники (представители агентств и частные риэлторы), предлагая свои услуги, но не предлагающие клиента (в этом случае, если первым двум-трем звонившим возможно подробно рассказать о жилье, следующим звонившим рассказывать одно и тоже уже не хватает сил). Также могли быть звонки от людей, которых принципиально не рассматривает владелец (и о чем прямо указывалось), часто тратилось много времени, когда к оговоренному времени никто на просмотр не приезжал, а также другие ситуации. Решив, что лучше повременить с процессом аренды "до лучших времен", владелец жилья был недоволен, когда еще полгода (или больше), раздавались навязчивые звонки с вопросом "Вы собственник, сдаете квартиру?"
   Избежать подобной ситуации можно было, выбрав одно агентство, которое будет решать ваш квартирный вопрос, и сделает это качественно с учетом ваших пожеланий.

Найти арендатора без агентства - плюсы и минусы

Плюсом для собственника может быть тот факт, что он решает свой вопрос самостоятельно, а не через агента, что некоторым владельцам квартир создает эффект дополнительной занятости и решения «своего» дела (и тут есть простор для творчества – ведь нужно найти арендаторов, которые устроят владельца). Когда нет занятости, либо много свободного времени – почему бы и не заняться?

Минусы связаны прежде всего с отвлечением от основной работы на дополнительную, когда приходится не только брать на себя огонь неудачных звонков, но и быть готовым к тому, что по объявлению будут звонить десятки агентств с предложением своих услуг и желанием сбить цену (при условии, что собственник дал грамотную рекламу, в противном случае звонков может и не быть – а это потеря времени и денег), а также много просто посторонних звонков, которые снимать не собираются.

При очередном появлении в квартире вы обнаруживаете, что все имущество целое. Обои не разрисованные. Ламинат /линолеум не расцарапан. И вообще такое ощущение, что тут не живут, а если и живут, то как своему относятся, бережно. И при выселении постояльца квартира не требует ремонта.
Это просто счастье.

Но зачастую нормальных квартирантов найти трудно. В принципе как и арендодателей. У обоих сторон свои тараканы. Но речь пойдет о квартирантах. Точнее как найти сразу адекватных жильцов.
Ведь пока нормальный жилец найдет нормального арендодателя пройдет много времени и растраченных нервов.
У каждой из сторон свои критерии «нормальности». Потому прошу дочитать до конца и не вешать ярлыки черствости на обладателей квартир. Я не буду описывать свои печальные случаи, когда квартиру «убили», а денег не дали. Я сразу перейду к рекомендациям по поиску адекватных жильцов. Постараюсь описать все в форме диалога, чтобы читатель смог присутствовать на осмотре квартиры перед сдачей новым жильцам.

Итак.
Старая трешка. Все электроточки функционируют. Краны не бегут. Обои старые. Линолеум потертый, но нигде не дырявый. Квартира теплая. Стоят все счетчики. Мебели нет, а если и есть, то старье. Диалог идентичный со всеми квартирантами. Предпочтение отдавал русским. Но и ребятам с Азии импонировал. Дети гор отшивались сразу. Да все отшивались, кто просто лицом не нравился. Может в других городах с квартирантами проблема, а у нас их никогда мало не было.

Потенциальный жилец.
-Здравствуйте.
-Здравствуйте, проходите.

Происходит осмотр квартиры.

Квартира теплая?
-Да.
-Надолго сдаете?
-Минимум на 3-2-1 года, все эти года вас никто не побеспокоит.
-Я согласен. Давайте оформим договор.
-Извините, я сдаю без договора.
-А почему так?
-Были случаи когда я не имел права выселить жильцов в холодное время года, так как у них имелся договор аренды моей квартиры и маленький ребенок, но не было денег отдать за проживание.
-И что?
-Российский суд обязал их выселяться только в теплое время года, сразу после окончания отопительного сезона.
-И как вы решили проблему?
-Сделал временную прописку шестерым абхазцам.
-Не гуманно.
-Зато оперативно и по справедливости. Люди каждый вечер пили. Могли бы экономить.
-Ну а если без договора и все равно с малышом?
-Делал допустимую отсрочку, ждал. Если пьянки и амбиции, то сразу на улицу. Прямо с окна вещи выкидывал.
-А если реально тяжело. Всякое бывает.
- Ждал пару недель. Предлагал работу. Тяжелую и непрестижную, но сразу оплачиваемую. Кто соглашался -жили дальше. Потом сами находили себе работу. По человеку сразу видно – трудности испытывает или лоха ищет. Хорошему человеку можно пойти навстречу.
-Ну а те, кто без договора, но с малышом, в полицию обращались?
-Да. Их слали нахер оттуда, т.к. нет основания реагировать на вызов. Основанием является договор. Нет договора, нет проблем.
-Но полиция же возьмет тогда на заметку, что вы незаконно получаете доход. Может сделать проверку.
-Не факт, что я буду дома или вообще им дверь откроют.
-И что, жить постоянно в ожидании?
-Нет. При появлении сотрудника сказать, что Вы родственник. При повторном и следующем появлении пообещать сделать регистрацию. И кормить их завтраками 90 дней.
-А потом?
- Так долго еще ни один сотрудник меня не кошмарил. И потом в каждом доме есть арендаторы. Абсолютно в каждом доме. Мне проще несколько раз их обломить с откатами, чем платить постоянно. 9 лет сдаю эту квартиру. Проблем не испытываю.
-А почему Вы уверены, что полиция пошлет нахер тех жильцов с малышом, но без договора?
-Потому, что закон на моей стороне. Даже если все жильцы подъезда подтвердят факт проживания этой хитрой семьи, то максимум, что мне грозит, это небольшой штраф. Семейка потратит только свои нервы и время, а возможно и деньги.
- Как-то боязно без договора. А у меня какие гарантии?
-А что конкретно вас беспокоит?
-Что Вы можете выселить меня в любой момент.
-А разве я заинтересован в выселении? Соблюдайте справедливые условия и живите долго.
-Какие условия?
-Платите вовремя и предупреждайте об отсрочках. Соблюдайте тишину как нормальный житель многоквартирного дома. И реагируйте на телефонные звонки.
-И все?
-Да.
-А что с телефонными звонками?
-Если я или кто либо заподозрит вас в чем либо, что противоречит закону – ждите гостей. Перед визитом я обязательно с вами созвонюсь. Если вы игнорируете мои звонки в течении трех суток,то я ломаю дверь со старшим дома и сотрудником управляющей компании. Вдруг вы разлагаться уже начали. Всякое бывает.
-Согласен.
-Я заинтересован в нормальном жильце и кошмарить мне его незачем.
-Все же меня не устраивает ситуация с полицией.
-Меня не устраивает ситуация в Минздраве, в Оборонке, в стране. Хотите жить долго и с гарантией, давайте увеличим сумму квартплаты. Будет договор с указанием ответственности за все находящееся в квартире, учитывая старые радиаторы.
-Я не готов к таким расходам и ответственности.
-Тогда не провоцируйте появление полиции. Не шумите, не хамите. Это ведь просто.
-А если все же она появится?
-Вы русский. Опрятно одеты. Без следов алкоголизма и наркомании. На мой взгляд вы не вызываете подозрений у полиции.
-А если я маньяк?
-И договор меня спасет? Вы же хотите жить долго в моей квартире. Я пускаю вас с простыми условиями. От вас нужно только копии паспортов на случай форс-мажора.
-???
-Если дом сложится при землетрясении я помогу вас опознать.
-А можно жить с собакой?
-Да ради бога. Собаки, дети, кошки – это ваши проблемы. Будут мешать соседям – вы съедете.
-А если я ремонт вам сделаю.
-Мне ничего не надо. Ремонт вы делаете себе.
-Я могу быть уверен, что двор благополучный, соседи приветливые?
-Живите ровно столько, сколько понадобиться удостовериться в благонадежности квартиры. Не понравится - съезжайте, я верну оставшиеся деньги.
- Как-то жестко вы с потенциальными жильцами.
-Отсутствие договора и непрезентабельный вид квартиры позволяет мне не стать потерпевшим, лохом. Я в первую очередь заинтересован в долгосрочном жильце и потому не стану, я повторюсь, без нужды его беспокоить. Жилец нуждается в жилье. А каково состояние этого жилья-это проблемы его личные. Если не устраивают старые обои, то ищи квартиру с новыми обоями или обустраивайся за свой счет. Логично. Справедливо. ВЫ нуждаетесь в жилье больше, чем я в жильцах.
-Я согласен жить без договора.
-Давайте копии паспортов всех проживающих и деньги, вот вам ключи. В магазине через дорогу купите новый цилиндр от замка и поменяете, если хотите. Деньги за цилиндр конечно верну.

Очень часто люди уходили сразу, когда я отказывал в договоре. Но у меня не было ни одного печального случая с жильцом, который согласился жить без договора. Со стороны властей особых притеснений не было. А если и случались казусы, то я менял симку и предупреждал жильцов о возможных неожиданных визитах. Походят-походят служивые и отстанут. Им ведь тоже в облом такой херней заниматься.

Очень надеюсь, что этот своеобразный жесткач поможет многим отсеять неблагонадежных квартиросъемщиков.
Автор MuxaKy3bacc