Договор аренды помещения на какой срок. Договор аренды помещения

Сейчас нормативное регулирование сделок с недвижимостью претерпевает значительные изменения. Даже чиновники, которые для нас создают и утверждают законы, а также занимаются их реализацией, зачастую не могут ответить на вопросы граждан, связанные с заключением, регистрацией договора аренды. В сети Интернет информация представлена в большей степени устаревшая и она не отражает текущее положение дел в сфере сделок с недвижимостью.

Огромное количество вопросов и законодательных недоработок вызывает ошибки при оформлении договоров аренды, что приводит к приостановкам в их регистрации, а значит – финансовым проблемам заинтересованных лиц.

В нашей статье мы попытаемся рассмотреть основные вопросы, связанные с заключением и регистрацией договоров аренды, основываясь исключительно на действующем законодательстве и актуальной практики работы в этой сфере.

Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания.

Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)» (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Для коммерческих (нежилых зданий) понятие проще – все помещения в них являются нежилыми.

Важно: наши специалисты периодически сталкиваются с вопросами от представителей управляющих компаний многоквартирных домов о возможности передачи в аренду предпринимателям частей общего имущества собственников квартир. Это предполагает возможность извлечения прибыли для УК и оплаты, к примеру, ремонтных работ в многоквартирном доме. Но, исходя из позиции Правительства, установленной в Постановлении №354, аренда таких помещений не возможна, т.к. они не являются объектами договоров аренды.

Договор аренды нежилого помещения

Если аренда сроком менее 12 месяцев, его регистрировать необязательно. Но в случае, когда помещение арендуют более одного года, договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Важно: Предмет, срок и стоимость – основные условия договора аренды. Без них считается недействительным – его нельзя зарегистрировать, для органов власти он не имеет никакой юридической силы.

Виды договоров: краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды

Краткосрочный и долгосрочный помещения – две разновидности сделки по передачи в аренду недвижимого имущества. Разделение на них связано со сроком аренды – если заключен на срок менее года (12 месяцев), он считается кратковременным. Если срок аренды превышает один год – он называется долгосрочным.

Отличительными особенностями этого договора являются:
Срок – либо более одного года, либо менее 12 месяцев.

Необходимость регистрации договора в Росреестре – государственной регистрации в органах государственной власти и включение сведений о нем в .

Особенности объекта недвижимости – они вызваны предыдущим пунктом. Если договор нужно регистрировать, то объект недвижимости должен иметь постоянный или временный . Если краткосрочный – его объектом может быть любое помещение – иметь или не иметь обособленных границ, находится в коридоре помещения – главное, что арендатор согласен его арендовать, а арендодатель готов сдать его в аренду.

Это следует знать: краткосрочные договоры аренды являются для арендатора более рискованным вариантом – арендодателю их проще разорвать. При заключении долгосрочного договора аренды его содержание, а также полномочия арендодателя, проверяет , что минимизирует риски арендатора.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Регистрация договора аренды – процедура, предусмотренная законодательством, в соответствии с которой заинтересованные лица обязаны осуществить подачу документов, свидетельствующих о заключении сделки, правоустанавливающих документов на объект недвижимости, документов, подтверждающих их правоспособность в уполномоченный орган власти. Государственная услуга по регистрации не бесплатна – для ее получения требуется оплатить в размере, установленном Налоговым кодексом РФ.

Для чего вообще требуется регистрация договоров аренды и зачем в этом случае вмешательство государства в отношения сторон? Казалось бы, что, как и для любой другой сделки, для аренды достаточно просто волеизъявления арендатора и арендодателя для заключения сделки… но нет. В случае с установлением обязанности госрегистрации долгосрочной аренды государство постаралось позаботиться обо всех участниках рынка, которые будут заинтересованы во взаимодействии с собственником арендованного объекта недвижимости. Также это требуется для подтверждения достоверности информации о наличии отношений по аренде между сторонами этого договора.

Все дело в том, что при регистрации договора аренды происходит не просто простановка отметки об этом на самом «бумажном» договоре. Сотрудники Росреестра присваивают такой сделке определенный номер и вносят информацию о ней в определенный раздел об объекте недвижимости.

С правовой точки зрения аренда – это обременение объекта. Наличие любого обременения предполагает ряд особенностей при владении, распоряжении и использовании имущества.

К примеру: есть заключенный помещения, но собственник решил заложить это помещение в банке при приобретении кредита. Банк запросит у него выписку из , свидетельствующую о том, что обременения на помещения отсутствуют. Банку нужно, чтобы на залоговый объект никто не претендовал. В противном случае ему такой объект залога неинтересен.

Другой вариант полезности регистрации договора аренды – получение лицензий на различные виды деятельности. В большинстве случаев наличие зарегистрированного договора аренды, а значит – подтвержденного местонахождения лицензиата, является одним из главных требований к претенденту (лицензия на продажу алкоголя, лицензия на хранение оружия и др.).

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации договора аренды предусмотрена законом. Однако это может быть и волеизъявлением сторон. Вы можете попросить собственника помещения провести эту процедуру для того, чтобы обезопасить себя от возможного досрочного расторжения контракта.

Обязательно регистрировать долгосрочные договоры аренды – это предусмотрено Гражданским кодексом.

Если ваша сфера деятельности предполагает получение лицензий и других специальных разрешения – регистрация договора аренды, на котором расположена организация, также не будет лишней. Об этом стоит позаботиться заранее, чтобы потом не было спешки, которая практически всегда приводит к удорожанию процесса.

Правильно оформленный и зарегистрированный – гарантия стабильности в отношениях его сторон. Все изменения к такому договору должны быть зарегистрированы в установленном порядке, в том числе – касаемо стоимости аренды. Если такие сведения не вносятся дополнительно в , они не имеют юридической силы.

Стоимость регистрации договора аренды – госпошлина и услуги

Государственная пошлина за услугу по регистрации договора аренды установлена II Частью Налогового кодекса – ст. 333.33. В пункте 22) установлено, что при регистрации прав или обременений объектов, физлица уплачивают 2 000 рублей, а юрлица – 22 000 рублей.

Естественно, такая сумма услуг государства вызывает много вопросов у заинтересованных лиц. Это порождает многочисленную судебную практику и дачу официальных разъяснений госорганов на запросы участников рынка.

Зачастую у наших клиентов возникает вопрос, какая оплачивается в случае, если арендодатель физическое лицо, а арендатор организация. Ответ на этот вопрос был дан Росреестром – письмо Федеральной регистрационной службы от 23.05.2007 N 9-1543-СВ и Письмо Минфина РФ от 20.07.2010 N 03-05-04-03/79.

Из указанных документов следует, что в случае участия в сделке с недвижимостью юридического лица и физического лица оплачивается по ½ от каждого лица. То есть организация оплачивает 11 000 рублей госпошлины, а гражданин 1000 рублей.

Также озадачены индивидуальные предприниматели, если они выступают стороной договоров с недвижимостью. Ведь они в каких-то случаях в гражданских правоотношениях считаются физическими лицами, а в других – как организации.

Эта проблема тоже была решена – в связи с недоработками законодательства и отсутствием определённого описания размера госпошлин для индивидуальных предпринимателей, они за регистрацию недвижимости оплачивают как физические лица. В случае аренды помещений от ИП составит 2 000 рублей (или ½ от названной суммы).

Услуги по регистрации договоров аренды сейчас оцениваются по-разному. В зависимости от объема необходимых работ, которые предшествуют подаче документов на регистрацию. Новшества законодательства, которые вступили в силу с принятием ФЗ №218 также добавили арендаторам и арендодателям новых проблем – регистрировать теперь аренду частей помещений теперь к примеру можно только одновременно с кадастровым учетом таких частей. То есть в стоимость услуг в этом случае будет включаться подготовка технического плана для выделения .

Конечно, стоимость услуг по регистрации аренды зависит от региона, в котором это происходит. Лидером цены услуг в России является Москва. В остальных местах России цены приблизительно равные.

Но стоит отметить, что с 01.01.2017 года на территории Российской Федерации в отношении недвижимости начал действовать принцип экстерриториальности. Что он означает? Это значит, что вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости подать на регистрацию документы по нему вы можете в любом регионе.

К примеру, вы имеете помещение в Москве, а сами территориально находитесь в Санкт-Петербурге. Для кадастрового учета и регистрации договора аренды на них не обязательно теперь искать специалистов именно в Москве и переплачивать за их услуги. Все действия можно произвести, наняв питерскую компанию. И для оказания этих услуг вообще необязательно будет ездить в Москву и дополнительно тратиться на проезд к столице.

Это же касается и других городов России и если вы решили произвести какие-то процедуры, связанные с недвижимостью, выбирайте ту компанию, которая имеет для вас более выгодные условия и не важно, где она располагается.

Варианты подачи заявления на регистрацию договора: , МФЦ, почтой, в электронном виде.

Документы для регистрации договора аренды

Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды помещения изложен в ст. 51 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Сейчас можно выделить два основных варианта аренды помещений: аренда зарегистрированного в Государственном кадастре объекта, аренда объекта, который является частью помещения или здания.

Оба эти варианта имеют схожий перечень документов, предоставляемых в , однако и различия между ними существенные.

Общий перечень документов для регистрации договора аренды:

Заявление на регистрацию договора аренды от одной из сторон договора (арендатора или арендодателя).
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – с 01.01.2017 года это Выписка из .
Документы, подтверждающие личность заявителя: паспорт для граждан, доверенность на представителя, решение о назначении руководителя организации. Документы предоставляются в нотариально заверенных копиях, кроме паспорта – с него в МФЦ снимут копию и вернут лицу, подавшему документы. В разных регионах правила приема документов могут отличаться – возможно, что предоставить их можно в обычных копиях, предъявив при этом оригинал.
Документы на юридическое лицо или ИП, если сторона в договоре являются таковыми. К ним относятся: оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, устав. Эти документы также предоставляются либо в нотариально удостоверенных копиях или обычных копиях.
в количестве не менее трех экземпляров – по одному для каждой стороны, один остается в Росреестре в карточке объекта недвижимости.
Платежные поручения об уплате государственной пошлины за регистрацию договора аренды.

Важно! Отличительной особенностью регистрации аренды является то, что для этого потребуется дополнительная процедура – постановка на временный части объекта недвижимости – здания или помещения. Для этого требуется подготовить . Его изготавливают . Он прикладывается к комплекту документов на диске и заверен усиленной электронно-цифровой подписью уполномоченного кадастрового инженера (имеющего аттестат и свидетельство о членстве в СРО).

При наличии определенных особенностей объекта недвижимости, возможно потребуется предоставить иные документы: согласие банка, если объект заложен, разрешение на выделение, если объект передан в оперативное управление и иное.

Варианты подачи заявления на регистрацию договора: Росреестр, МФЦ, почтой, в электронном виде

Новые правила подачи договора аренды помещения на регистрацию вступили в силу с 01.01.2017 года. В настоящее время возможно обратиться с этим вопросом в офисы МФЦ (Многофункциональных центров), почтовым отправлением, с использованием электронных сервисов Росреестра и при непосредственном обращении в отделение Росреестра в регионах России.

Сейчас во всех регионах Российской Федерации переходят на подачу документов на регистрацию только через Многофункциональные центры. Все, кто занимается вопросами регистрации уже давно, помнят ужасные очереди в районных отделах Росреестра. Сейчас все гораздо проще – отделов МФЦ в больших городах довольно много и проблем с очередями практически нет.

В некоторых регионах Многофункциональные центры переименовывают в «Мои документы». Характерные вывески вы можете видеть на зданиях, где можно получить государственные услуги.

Если документы направляются посредством почты, то такое письмо отправляется с объявленной ценностью, описью вложений и уведомлением о вручении. Документы, подписанные заявителем, должны быть нотариально удостоверены, также подготавливается с участием нотариуса, копии документов только заверенные нотариусом.

На официальном сайте Росреестра предусмотрена возможность отправления документов на регистрацию в электронном виде. При этом требуется чтобы заявитель имел электронно-цифровую подпись. Без такой подписи подача невозможна.

Отделения Росреестра принимают заявления о регистрации договоров аренды только в случаях, когда документы в одном регионе подаются на регистрацию аренды в другом субъекте Российской Федерации. При этом перечень отделов Росреестра строго ограничен.

Отделения Росреестра в г. Москве, где можно подать документы на регистрацию объекта недвижимости в любом регионе Российской Федерации (применяя экстерриториальный принцип, изложенный в 218 ФЗ):

Приемная Управления Росреестра по Москве. Адрес: ш. Энтузиастов, д. 52. По предварительной записи с пн. по чт. с 9:00 до 18:00, в пт. с 9:00 до 16:45 (сб. и вс. — выходные). Прием в этом отделе производится только для физических лиц.

Отдел Кадастровой палаты по адресу: г. Москва, Варшавском шоссе д. 47, корпус 4. Отдел принимает заявления на регистрацию прав и объектов от физических лиц.

Приемная Кадастровой палаты по Москве в г Щербинка, ул Юбилейная, д. 3 – прием заявлений от юридических лиц.

Отделения Росреестра в Московской области, где можно подать документы на регистрацию с применением экстерриториального принципа:

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Домодедово, ул. Каширское шоссе, д. 47.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Егорьевск, 1 микрорайон, д. 73.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Зарайск, ул. К. Маркса, д. 49/11.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Клин, Советская площадь, д. 18А.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Можайск, ул. 20 Января, д. 6.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Руза, ул. Партизан, д. 8.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Мытищи, ул. Карла Маркса, д. 4.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Наро-Фоминск, ул. Ленина, д.2.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Апрелевка, ул. Парковая, д. 1/1.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Марата, д. 1.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Раменское, ул. Воровского, д. 1А.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Ступино, проспект Победы, д. 51.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Луховицы, ул. Темирязева, д. 7 Б.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Дубна, ул. Мичурина, д. 3.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная Росреестра» по Московской области по адресу: г. Чехов, ул. Новослободская, д. 7.

Отделения Росреестра в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где можно подать документы на регистрацию с применением экстерриториального принципа:

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу. Адрес: г. Кронштадт, ул. Советская, д.45.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области по адресу: Ленинградская область г. Бокситогорск, ул. Заводская, д.16.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области по адресу: Ленинградская обл., г. Кингисепп, пр. Карла Маркса, д. 43.

Если вы находитесь в другом регионе и требуется регистрация прав на объект недвижимости по экстерриториальному принципу, информацию об отделениях Росреестра где это можно сделать, размещена на официальном сайте этой организации в сети Интернет.

Новым способом подачи документов на регистрацию является обращение к нотариусу за удостоверением сделки и с его помощью направление документов в . При этом срок регистрации договора аренды будет очень коротким – около 3-5 рабочих дней. Такие возможности были предусмотрены новым законом №218. Стоит помнить, что услуги нотариусов дорогостоящие. Но если у вас мало времени и есть срочность в решении вопроса регистрации, такой способ заслуживает внимания.

Как правильно заключить договор аренды помещения?

Про форму и содержание договора аренды мы писали выше. Всю подробную информацию об этом можете найти в начале нашей статьи.

Регистрация договора аренды – это обязательная процедура, без которой договор, заключенный сроком более чем на один год считается недействительным. Для регистрации договора аренды следует подготовить необходимый комплект документов, оплатить , подать документы на регистрацию любым законным способом.

Важно! Если при проверке объекта недвижимости вы увидите, что он не стоит на кадастровом учете (ему не присвоен ), то для регистрации аренды такого помещения от вас обязательно потребуется постановка его на . Обычно для этого такому объекту недвижимости присваивается временный сроком до 5-ти лет.

Договор аренды помещения в 2017 году

Что нового в законодательной базе по аренде недвижимости появилось в 2017 году? В первую очередь это обязательный частей объектов, которые подлежат аренде. При этом и регистрация права аренды происходит одновременно.

Раньше можно было, к примеру, выделить в большом здании много-много помещений по временному кадастровому учету и по мере необходимости заключать на них договоры аренды. Сейчас так сделать нельзя – и регистрация аренды частей помещений/зданий происходит только одновременно.

Также новшеством ФЗ №218 стал экстерриториальный принцип подачи документов – находясь в любом регионе Российской Федерации вы можете зарегистрировать помещения в любом другом регионе нашей страны.

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Ст. 619 предусмотрены варианты расторжения по инициативе арендодателя. К ним относятся: если арендатор пользуется имуществом не по назначению, если он ухудшает недвижимости, просрочивал оплату аренды более двух раз подряд, не осуществляет капитальный ремонт объекта в установленные договором сроки. Договором аренды могут быть установлены и иные варианты досрочного расторжения.

По инициативе арендатора может быть расторгнут в случаях: арендодатель препятствует использованию арендуемого имущества, имущество имеет недостатки, которые арендодатель скрыл при передаче его в аренду, если объект аренды станет непригодным для использования по причинам, независящим от арендатора, когда арендодатель не производит ремонт объекта, если такая обязанность возложена на него по договору. Варианты расторжения по инициативе арендатора также могут быть иными, если их пропишут в тесте договора аренды.

Стоит помнить! Досрочное расторжение договора аренды возможно только после письменного уведомления об этом другой стороны и если эта сторона не предприняла действий по исполнению своих обязанностей.

Договор безвозмездной аренды

Договор безвозмездной аренды подразумевает передачу в пользование объекта недвижимости на безвозмездной основе, то есть без взимания платы за его использование. Ярким примером такой аренды является передача в аренду объектов, принадлежащих нашему государству или субъектам Российской Федерации в пользование РПЦ (Российской Православной Церкви). Исаакиевский собор в г. Санкт-Петербурге, вокруг которого сейчас так много споров, передается РПЦ именно на безвозмездной основе.

В обычных деловых отношениях такой вариант аренды объектов недвижимости маловероятен. Ведь и для арендатора, и для арендодателя аренда помещения является одним из направлений их коммерческой деятельности и предполагает извлечение прибыли. А безвозмездная аренда и прибыль не имею между собой точек соприкосновения.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды

Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Москве

Получатель платежа — УФК РФ по г. Москве (Управление Росреестра по Москве);

ИНН получателя – 7726639745 КПП получателя — 772601001

Банк получателя — ГУ Банка России по ЦФО БИК банка — 044525000

Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Московской области

Получатель платежа: УФК по Московской области (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области),

ИНН получателя: 7727270299,

КПП получателя: 502401001,

Банк получателя: ГУ Банка России по ЦФО,

БИК Банка: 044525000,

Счет: 40101810845250010102,

ОКТМО (выбор осуществляется из перечня кодов ОКТМО по районам МО)

КБК 32110807020011000110 — при подаче заявления в офисы Росреестра (офисы Управлений Росреестра и филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра»)

КБК 32110807020018000110 — при подаче заявления в МФЦ

Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Санкт-Петербурге

Получатель платежа — УФК по г. Санкт-Петербургу (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу);

ИНН получателя — 7801267400;

КПП получателя — 784201001;

Банк получателя — Северо-Западное ГУ Банка России г. Санкт-Петербург;

БИК банка — 044030001;

Счет — 40101810200000010001;

ОКТМО — 40911000 (по всем районам города)

КБК 32110807020018000110 — при подаче заявления в МФЦ;

КБК 32110807020011000110 — при подаче заявления в офис Росреестра.

Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Ленинградской области

ИНН получателя 7815027624 КПП получателя 784201001

Наименование получателя: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

Банк получателя Отделение Ленинградское, г. Санкт-Петербург

БИК 044106001 Счет 40101810200000010022

ОКТМО (в зависимости от района регистрации)

КБК 32110807020018000110 — при подаче заявления в МФЦ

Нежилое помещение передается в аренду на основании письменно составленного и подписанного обеими сторонами Договора аренды нежилого помещения (скачать пример) . Договор аренды любого нежилого помещения (целого здания или сооружения, либо части здания или сооружения) заключенный на срок один год и более подлежит обязательной государственной регистрации . Государственная регистрация нежилого помещения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следует учесть , что период с 1 числа месяца текушего года по 30(31) число предыдущего месяца следующего года признается равным 1 году (например, с 01 мая 2011 года по 30 апреля 2012 года).

Одновременно арендатору здания или сооружения передаются права пользования на земельный участок , который занят передаваемой в аренду недвижимостью, на срок равный сроку аренды. Причем, если земельный участок, на котором расположен объект аренды, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то согласия владельца данного земельного участка на аренду находящейся на ней недвижимости не требуется , если это не противоречит закону или договору с собственником участка (ст.652 Гражданского Кодекса РФ).

Если договор аренды нежилого помещения предусматривает последующий переход права собственности на данное нежилое помещения к арендатору, то такой договор заключается по форме Договора купли-продажи (ст. 609 Гражданского Кодекса РФ).

Условия, которые обязательно должны быть оговорены в договоре аренды нежилого помещения:

1. Данные, позволяющие четко определить нежилое помещение, передаваемое в аренду.

Такими данными в частности являются: адрес нахождения нежилого помещения (местонахождение), его площадь, номер помещения (если в аренду передается часть помещения). Приложением к договору аренды нежилого помещения должен быть соответствующий план (экспликация) арендуемых помещений.
Кроме того, во избежание риска признания договора аренды части нежилого помещения незаключенным из-за отсутствия признаков объекта аренды, приложением к договору должен быть кадастровый паспорт арендуемого помещения (части помещения), выданный органом кадастрового учета.

Для торговых организаций , применяющих систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (ЕНВД), в прилагаемых планах к договору аренды необходимо четко разделить торговые помещения от прочих помещений, не являющихся торговыми. Это позволит избежать споров с налоговыми органами.

2. Срок договора аренды.

Если договор аренды не определяет срок , на который нежилое помещение передается в аренду, то считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок . Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон. При этом необходимо письменно уведомить другую сторону за три месяца . Договором можно установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. При этом следует учитывать, что если срок такого договора аренды нежилых помещений (как отдельно стоящих зданий и сооружений, так и части нежилых помещений) достигнет периода равного одному году и более , то договор может быть признан незаключенным , если отсутствуе т его государственная регистрация .

3. Арендная плата.

Договором аренды нежилого помещения в обязательном порядке определяется порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если договором аренды нежилого помещения не оговорен размер арендной платы , то договор считается незаключенным (ст.654 Гражданского Кодекса РФ).

1) Арендная плата может быть установлена в форме :

Платежей в твердой сумме;

Доли от полученных в результате использования арендованного помещения продукции или доходов;

Предоставления арендатором определенных услуг;

Передачи в собственность или в аренду арендодателю определенной вещи;

Затрат на улучшение арендованного помещения;

Иных видов оплаты, представляющих из себя сочетание указанных форм или совершенно других форм.

В соответствии с п.3 ст.614 Гражданского Кодекса РФ размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не более, чем один раз в год. При этом следует учитывать нижеследующее. Законодательство предоставляет право предусматривать в договоре различные формы арендной платы. В том числе, договором можно предусмотреть, не просто размер арендной платы, а постоянный механизм и способ ее расчета .

Например, арендная плата за месяц может быть равна твердой сумме, определенной сторонами, умноженной на индекс инфляции, действующий на дату оплаты, или арендная плата может рассчитываться исходя из установленного на дату оплату курса иностранной валюты к рублю и т.п. Наиболее распространен вариант, когда арендная плата состоит их двух частей: постоянной, представляющей из себя неизменную плату за арендуемые помещения, и переменной, равной сумме рассчитанных за месяц коммунальных платежей.

Очевидно, что при таких, определенных договором способах (механизмах) расчета арендной платы, сумма арендной платы будет разной каждый месяц, за счет изменения переменных величин (индекса инфляции, курса валют, коммунальных платежей и т.д.).

Но в данном случае , положения ст.614 Гражданского Кодекса РФ о невозможности изменения арендной платы более чем один раз в год, не применимы . Поскольку стороны установили договором условия постоянного механизма расчета арендной платы, и ее фактическое ежемесячное изменение представляет собой исполнение данного условия. В таких случаях ограничение на изменение размера арендной платы не более чем один раз в год, распространяется лишь на постоянную часть арендной платы.

Следует отметить, что оплата арендатором только одних коммунальных платежей, не является формой арендной платы и может привести к признанию договора аренды не заключенным по основанию отсутствия размера арендной платы.

2) В договоре обязательно должно быть прописано: включен ли НДС в сумму арендной платы. При этом если арендная плата включает в себя НДС, то необходимо указать его размер. Это позволит избежать как споров с налоговыми органами, так и ненужных недоразумений с арендодателем.

4. Условия оплаты коммунальных платежей.

Возможны несколько способов оплаты коммунальных платежей по договору аренды нежилого помещения.

1) Коммунальные платежи входят в состав арендной платы. Отдельной частью они не выделены . Арендная плата – постоянная величина, в которую входит, в том числе, некая усредненная сумма коммунальных платежей. В данном случае возможны трудности в определении постоянной суммы коммунальных платежей в составе арендной платы и обоснованности данной суммы как для арендатора, так и для налоговых органов.

2) Коммунальные платежи входят в состав арендной платы переменной частью. Т.е., арендная плата состоит из двух частей : постоянной величины – платы за арендуемую площадь, и переменной величины, равной фактической сумме коммунальных услуг, потребленных арендатором за месяц.
При этом необходимо согласовать в договоре аренды порядок расчета коммунальных платежей, входящих в состав арендной платы. Наиболее распространены варианты, когда, сумма коммунальных платежей ежемесячно определяется на основании показания приборов или рассчитывается пропорционально арендуемой площади .
Причем в целях подтверждения обоснованности расходов у арендатора, необходимо закрепить в договоре аренды нежилого помещения обязанность арендодателя предоставлять расчет , согласованной с арендатором формы, с приложением копий подтверждающих документов от снабжающих организаций.

3) Коммунальные платежи не входят в состав арендной платы , а оплачиваются арендатором отдельно, сверх арендной платы. Договором аренды оговаривается, в каком порядке будут оплачиваться арендатором коммунальные платежи:

По счетам снабжающих организаций, на основании договоров, заключенных с ними арендатором напрямую (идеальный с точки зрения налогообложения, но не всегда возможный вариант);

Путем возмещения коммунальных расходов арендодателю, который оплачивает их на основании своих договоров, заключенных со снабжающими организациями и перевыставляет счета арендатору в сумме потребленных им услуг.

При этом также необходимо согласовать в договоре порядок возмещения коммунальных расходов либо на основании показателей приборов, либо в ином расчетном порядке, например, пропорционально занимаемой площади.

В данном случае также необходимо представление арендатору подтверждающих документов : расчет, согласованной с арендатором формы, с приложением копий документов от снабжающих организаций. Следует отметить, что ранее именно этот вариант был наиболее распространен, но в настоящее время, в связи с неоднозначной ситуацией с налогообложением , от данного способа целесообразно отказаться.

5. Ремонт арендованного нежилого помещения

Гражданский Кодекс РФ предусматривает обязанность арендодателя производить капитальный ремонт сданного в аренду нежилого помещения и обязанность арендатора производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения. Статьей 616 Гражданского Кодекса предусмотрены действия арендатора, в случае если арендодатель не исполняет своих обязанностей по капитальному ремонту арендованного помещения. Договором аренды можно оговорить, каким именно правом воспользуется арендатор, в случае необходимости провести капитальный ремонт самостоятельно.

Договор аренды также обязательно должен определять нижеследующие условия , имеющие значение для бухгалтерского учета и налогообложения прибыли:

1. Подлежит ли возмещению арендодателем стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором.

2. Возмещаются ли арендодателем произведенные арендатором с его согласия капложения в форме неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения.

Следует учитывать, что все неотделимые улучшения , произведенные арендатором без согласия арендодателя (лучше письменного) возмещению не подлежа т (ст.623 Гражданского Кодекса РФ).

На практике часто возникают трудности с отнесением проводимого ремонта к текущему или капитальному. Правильно определить характер проводимых ремонтных работ поможет раздел 3 Положения Госстроя СССР от 29.12.1973 года № 279 (скачать весь документ). Данный документ, несмотря на дату выпуска, является практически единственным действующим документом, дающим более или менее подробную характеристику текущего и капитального ремонта.

6. Ответственность арендодателя на случаи возникновения спорных ситуаций вокруг объекта аренды с третьими лицами

На практике могут возникнуть ситуации, когда по причине недобросовестности арендодателя или по независящим от него и арендатора причинам, может быть утрачено право и возможность использовать арендуемый объект недвижимости. Такая ситуация возможна если в отношении арендуемого нежилого помещения будут предъявлены судебные претензии третьими лицами (арест, оспаривание договора аренды и т.п.). Видится целесообразным включение в договор аренды нежилого помещения ответственности арендодателя в виде штрафов и/или возмещения убытков за возможное введение в заблуждение арендатора относительно юридической чистоты нежилых помещений, передаваемых в аренду.

7. Акт приема-передачи

Акт приема-передачи арендуемого нежилого помещения является обязательной составной частью договора аренды. Подписанный обеими сторонами Акт приема-передачи подтверждает факт передачи объекта аренды в пользование арендатору с даты подписания данного акта . Аналогично, объект аренды считается возвращенным арендодателю с даты подписания Акта приема-передачи. Судебная практика подтверждает, что основанием для начала и окончания взимания арендной платы является не фактическая передача нежилого помещения, а именно дата подписанного сторонами Акта приема передачи .

Кроме того, во избежание спорных ситуаций с арендодателем необходимо достаточно подробно и, при необходимости, с приложением фото, описать в Акте приема-передачи состояние объекта аренды, его характеристики, потребность в ремонте. Целесообразно также указать значения и показания приборов учета коммунальных услуг.

Следует учитывать положения статьи 612 Гражданского Кодекса РФ: арендодатель отвечает за недостатки нежилого помещения, сданного в аренду. Но если недостатки сдаваемого в аренду нежилого помещения были оговорены договором аренды, и арендатору было о них известно , то ответственности за них арендодатель не несет.

8. Основания для досрочного расторжения договора аренды

В одностороннем порядке договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке. Основания для досрочного расторжения установлены статьями 619 и 620 Гражданского Кодекса РФ. Но в договор аренды могут быть включены дополнительные основания для одностороннего расторжения договора. Причем целесообразно конкретно перечислить какие дополнительные существенные нарушения договора одной из сторон являются основанием для расторжения договора в одностороннем порядке другой стороной.

9. Ежемесячные акты оказанных услуг

Является целесообразным также включить в договор аренды обязанность ежемесячного представления арендодателем арендатору Акта оказанных услуг (Акта приема-сдачи услуг). В соответствии с разъяснениями налоговых органов счет-фактура арендодателем на услуги аренды нежилого помещения составляется на основании первичного документа. В данном случае таким первичным документом является Акт оказанных услуг . Следует учесть, что данный Акт должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные п.2 ст.9 Закона «О бухгалтерском учете». А именно: наименование документа, дату составления документа, наименование организации, от имени которой составлен документ, содержание хозяйственной операции, измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении, наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления, личные подписи указанных лиц.

Отсутствие ежемесячного Акта оказанных услуг по аренде нежилого помещения, являющегося первичным документом, фактически подтверждающим, что услуга приобретена, может послужить основанием для отказа в применении налоговых вычетов по НДС (4), а также может привести к возникновению вопросов по подтверждению первичными документами расходов, в целях налогообложения прибыли .

Документ, по которому одна сторона передает во временное пользование нежилое помещение, а другая сторона принимает имущество, является договором аренды. При оформлении необходимо юридически грамотно подходить к его составлению, поскольку все действия арендодателя и арендатора, связанные с переданным имуществом, регулируются договором в рамках В случае нарушения договоренности при отсутствии правильно составленного документа, арендодатель может не получить причитающуюся ему сумму, или получение имущество в неудовлетворительном состоянии, а арендатор столкнуться с бессистемным увеличением арендной платы или сокращением сроков пользования помещением. Особое внимание уделяется наличию пунктов, где прописываются существенные условия договора аренды нежилого помещения - объект недвижимости, который подлежит передаче во временное пользование и сумма арендной платы. При отсутствии в договоре подробной информации об этих условиях договор будет признан ничтожным, сделка – несостоявшейся, а стороны – не договоренными, что имеет соответствующие последствия для подтверждения прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Форма договора аренды нежилого помещения стандартная , заключается в письменном виде, сделка вступает в действие с момента наступления договоренности сторонами по всем пунктам, о чем свидетельствуют подписи сторон. Составляется акт передачи недвижимости для подтверждения факта и даты передачи, который заверяется арендатором и арендодателем. Различают долгосрочные и краткосрочные формы, при этом контракты на срок свыше 1(одного) года должны проходить государственную регистрацию, все изменения и дополнения, приложенные при заключении или позднее, также необходимо засвидетельствовать законодательно. , включают в себя как приложение копию свидетельства о праве собственности или иной документ, подтверждающий право арендодателя распоряжаться имуществом. В каждой конкретной ситуации необходимо предусмотреть особенности, например, при последующем выкупе собственности, оформление выполняется в виде сделки купли - продажи.

Особое внимание при оформлении соглашения требует описание передаваемого объекта для установления его уникальных признаков. Предмет договора нежилого помещения должен иметь полное указание:

Наименования;

Месторасположения;

Отличительные признаки по метражу, этажности.

В том случае, если также передается мебель или прочий инвентарь помещений, составляется перечень имущества и его состояние по износу.

При отсутствии подробного описания объекта договор не считается заключенным, поскольку в документе отсутствует обязательное условие.

Важным аспектом является и нежилого помещения. Пункт, касающийся оплаты, требует подробного оформления. Указывается размер арендной платы в конкретном стоимостном выражении, при этом четко оговариваются сроки оплаты, вид передачи средств и документы, которые при этом выписываются. Важным пунктом является ограничение арендатору бессистемного увеличения оплаты, прописывается возможное изменение арендной платы, сроки и период, в котором производится это увеличение на предварительном согласовании существенного условия.

Обратить внимание на суммы виде расхода на коммунальные услуги в прописанном договором периоде. , ответственность за своевременность ее внесения принадлежит арендатору.

При заключении контракта нужно уделить внимание порядку его расторжения. В документе обязательно нужно предусмотреть причины, вследствие наступления которых может возникнуть такая необходимость. При этом учитывается расторжение договора аренды нежилого помещения, возникшее по вине сторон. Как правило, для арендатора выдвигаются условия:

Нерегулярного вноса арендной платы;

Использование имущества для целей, не оговоренных соглашением;

Передача в субаренду без согласия арендодателя;

Порча и умышленный вред, наносимый недвижимости.

Прочие условия, вступающие в противоречие с другими пунктами и оговоренные конкретно. Описываются сроки, после наступления, которых нахождение в помещении незаконно. Для арендодателя также предусматриваются условия, которые могут побудить арендатора произвести расторжение, как правило, это нежелание улучшать условия помещений. Указывается период вручения предварительного предупреждения. Существует и одностороннее расторжение договора аренды без указания видимых причин. Если такая возможность предусмотрена договором, в таком случае указывается и механизм прекращения договоренностей и сроки письменного предварительного уведомления.

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды - . По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

адрес здания, в котором находится помещение;
описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
площадь;
назначение (для размещения офиса).

Обратите внимание

Если условиями договора определено, что арендатор получил в пользование помещение до его государственной регистрации, арендные платежи могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.

Форма договора аренды

Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:

не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях ();
если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) ().

Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (). Договор считается заключенным.

Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается () (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)

Цена договора

Цена - существенное условие договора аренды помещения. Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из :

твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
предоставление арендатором определенных услуг;
передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера .

Изменение размера арендной платы

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.

Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.

Обратите внимание

Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным .

Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:

арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату;
арендная плата считается измененной (подлежит изменению) с момента получения арендатором уведомления (или указан иной момент и форма изменения условия).

Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.

Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Важно знать

Недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.

Срок аренды

Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).

Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочного договора аренды

Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

Прежде, чем обратиться в суд, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный, предложенный им срок.

По требованию арендатора суд расторгнет договор аренды в следующих случаях:

арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем помещение в оговоренный или разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. При расторжении договора можно требовать возмещения убытков;
если необходимые принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков (). Такие действия целесообразны, если арендодатель не исполнил письменное требование о передаче принадлежностей и документов;
переданное помещение имеет существенные недостатки, которые заранее не были оговорены при заключении договора, арендатор о них не знал и не мог обнаружить во время передачи имущества (ст. 620 ГК РФ). Вместо расторжения договора можно потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Кроме этого, устранив недостатки за свой счет, арендатор может удержать сумму расходов из арендных платежей (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт (ст. 620 ГК РФ). Возможно взыскание убытков. Арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы ();
помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и т.д.). При расторжении договора арендатор может требовать возмещения убытков. Но иногда выгодней потребовать уменьшения арендной платы ();
арендатор не передал принадлежности и документы к помещению (п. 2 ст. 611 ГК РФ). А арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Прежде чем расторгнуть договор, стоит потребовать предоставления арендодателем необходимых принадлежностей и документов. В случае расторжения договора, арендатор может взыскать убытки с собственника;
в иных случаях, установленных договором, даже при отсутствии нарушения обязательств арендодателем.

Как арендатор, так и арендодатель вправе потребовать расторжения договора, когда одна из сторон допустила существенное нарушение соглашения, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать. Допустимо оговорить право на досрочное одностороннее расторжение срочного договора без конкретных причин, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08).

Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения или уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о продолжении договорных отношений. Так, несмотря на то, что уведомление о расторжении договора аренды не было зарегистрировано, суд признал, что договор аренды прекратился с момента подписания сторонами акта приема-передачи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2011 по делу № А75-8354/2010). Поэтому для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора и запись в Росреестре, сколько момент возврата помещения арендодателю.

Анна Полетаева , юрист, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Практическая бухгалтерия

Новая редакция Ст. 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к Ст. 610 ГК РФ

Указание срока в договоре необходимо, потому это упущение его будет истолковано согласно временному характеру пользования не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время.

Г.Ф.Шершеневич

Судебная практика.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить (см. ст. 190 ГК РФ). Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

2. Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.

При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора. Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.

Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными). Возможность установления минимальных нормативных сроков аренды ГК не предусмотрена. Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других - объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч. Например, предельный срок договора проката, принимая во внимание его преимущественно потребительский характер, - 1 год (ст. 627 ГК РФ). С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда (ст. 31 ЛК). В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда) (ст. 42 ВК). В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК).

4. Допустимость установления нормативных максимальных сроков аренды связана с последствиями заключения договора аренды на неопределенный срок либо превышающий установленный законом предельный срок. В первом случае, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается.